Koraki in zanke nakupa nepremičnine

Pravni položaj nepremičnine lahko preveri vsakdo prek portala e-sodstvo ali pri zemljiškoknjižnem sodišču.

tor, 21.11.2017, 10:00

Pravo za vse

Pravo za vse je projekt mladih diplomiranih pravnikov - pomagajo ljudem, ki se soočajo s pravnimi problemi. V družbo širijo medsebojno solidarnost in s svojo prizadevnostjo želijo državljane pravno opismenjevati, tako da bodo poznali svoje pravice in dolžnosti v vsakodnevnih pravnih situacijah. V treh letih obstoja so brezplačno podali že več kot 6000 pravnih mnenj.

Sodelujejo tudi na različnih strokovnih konferencah v okviru ministrstva za pravosodje, s Centrom za izobraževanje v pravosodju, Pravno fakulteto Univerze v Mariboru, varuhinjo človekovih pravic pri izvajanju nalog in pooblastil državnega preventivnega mehanizma, objavili pa so tudi strokovni članek v publikaciji Pravosodni bilten.

Z ekipo mladih pravnikov se lahko povežete na spletni strani Pravo za vse.

Uporabne pravne nasvete lahko odslej vsak tretji torek ob 10. uri prebirate tudi na naši spletni strani. 

Trg nepremičnin je v porastu. Kljub temu ostaja nakup nepremičnine v življenju posameznikov nevsakdanji, pogosto le enkratni dogodek. Tovrsten nakup posega predvsem na področje stvarnega, zemljiškoknjižnega, obligacijskega in davčnega prava. V tem prispevku predstavljamo glavne korake in nekatere pasti pri nakupu nepremičnine.

Zemljiškoknjižno stanje

Za prenos lastninske pravice je ključno, da ima odsvojitelj razpolagalno sposobnost. Nihče namreč ne more na drugega prenesti več pravic, kot jih ima sam. V zvezi s tem je pomemben osnovni in širši pravni položaj nepremičnine v zemljiški knjigi. Osnovni pravni položaj pravzaprav pove, kdo je lastnik nepremičnine.

Širši pravni položaj obsega še vse pravice in pravna dejstva, ki omejujejo ali izključujejo vknjiženo lastninsko pravico na nepremičnini. Iz tega lahko razberemo predvsem, ali je nepremičnina prosta bremen (hipoteke, služnosti, prepovedi odtujitve in obremenitve ...), in pravna dejstva, ki se vpisujejo (zaznamba spora, zaznamba izvršbe ...). V zemljiški knjigi se objavi tudi začetek zemljiškoknjižnega postopka (plomba).

Pomembno je poudariti, da ima prej pridobljena stvarna pravica iste vrste prednost pred pozneje pridobljeno stvarno pravico (6. člen Stvarnopravnega zakonika). Zemljiška knjiga je javna in velja, da se nihče ne more sklicevati, da mu pravno stanje, kakršno izhaja iz zemljiške knjige, ni bilo znano. Pravni položaj nepremičnine lahko preveri vsakdo prek portala e-sodstvo ali pri zemljiškoknjižnem sodišču.

Kdor v dobri veri verjame pravnemu stanju nepremičnine v zemljiški knjigi, mora biti zaradi varstva pravnega prometa zaščiten − kar je vpisano, velja. Po drugi strani tisti, ki izpolni pogoje za vpis pravice oziroma pravnega dejstva v zemljiško knjigo v svojo korist in tega vpisa ne predlaga, nosi vse škodljive posledice takšne opustitve − kar ni vpisano, ne velja (9. člen Zakona o zemljiški knjigi). Če prodajalec A proda nepremičnino kupcu B, ta pa z vpisom lastninske pravice odlaša, hkrati pa A proda nepremičnino dobrovernemu kupcu C, ki doseže vpis pred kupcem B, pravo varuje položaj kupca C.

Sklenitev prodajne pogodbe

Za prenos lastninske pravice mora biti sklenjena prodajna pogodba. Z njo se prodajalec zavezuje, da bo stvar, ki jo prodaja, izročil kupcu tako, da bo ta pridobil lastninsko pravico, kupec pa se zavezuje, da bo prodajalcu plačal kupnino (435. člen Obligacijskega zakonika). Pogodba, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini ali s katero se ustanavlja druga stvarna pravica na nepremičnini, mora biti sklenjena v pisni obliki − pisna oblika je pogoj za njeno veljavnost (52. člen OZ).

Javnopravne obveznosti

Prodajalec mora vložiti napoved za odmero davka na promet nepremičnin v 15 dneh po sklenitvi pogodbe pri davčnem organu, na območju katerega leži nepremičnina. Davčna osnova je prodajna cena nepremičnine. Davek se plačuje po stopnji dva odstotka od davčne osnove. Zavezanec mora odmerjeni davek plačati v 30 dneh od vročitve odločbe (Zakon o davku na promet nepremičnin).

Če je prodajalec nepremičnino pridobil po 1. januarju 2002, se pri prodaji ugotavlja še dobiček iz kapitala. Davčna osnova je razlika med vrednostjo nepremičnine ob pridobitvi in odsvojitvi. Stopnja davka je 25 odstotkov in se zmanjšuje glede na čas lastništva nepremičnine: po petih letih znaša 15 odstotkov, po desetih letih deset odstotkov in po petnajstih letih pet odstotkov. Po 20 letih se dohodnina ne plača več.

Pri odsvojitvi stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ima največ dve stanovanji, v njem pa je imel zavezanec vsaj tri leta prijavljeno stalno prebivališče in tam tudi dejansko bival, se dohodnina ne plača, čeprav je od pridobitve lastništva minilo manj kot 20 let (Zakon o dohodnini).

Overitev podpisa pri notarju

Za prenos lastninske pravice je potrebno zemljiškoknjižno dovolilo, ki je izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo. Podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen pri notarju (23. člen SPZ). Takšna klavzula je lahko vsebovana bodisi v prodajni pogodbi bodisi v samostojni listini.

Notar mora pred overitvijo podpisa preveriti še izpolnjevanje drugih zakonskih zahtev. Preveriti mora, ali je zemljiškoknjižnemu dovolilu priloženo potrdilo pristojnega davčnega organa o plačilu davka na promet nepremičnin oziroma drugega davka. Zemljiškoknjižnemu dovolilu mora biti priloženo tudi potrdilo o namenski rabi zemljišča. Če ima notar elektronski dostop do informatizirane evidence, lahko vanje vpogleda sam (37. in 38. člen ZZK-1).

Dodatni pogoji

Za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah je določen še dodatni pogoj vpisa v zemljiško knjigo. Zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo lastninske pravice mora biti vložen elektronsko. V imenu predlagatelja ga vloži notar. Predlagatelj lahko vloži predlog v svojo korist tudi sam v času uradnih ur zemljiškoknjižnega sodišča, na območju katerega je nepremičnina, pri čemer mora sodišču izročiti vse listine, ki so podlaga za vpis (člen 125a ZZK-1).

Zaradi varstva javnega interesa določajo posebni zakoni za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini včasih še odobritev ali soglasje državnega organa. Gre predvsem za pridobitve lastninske pravice na kmetijskih zemljiščih in gozdovih, zemljiščih na zavarovanih območjih in pridobitve lastninske pravice s strani tujcev. Obstoj in vsebino soglasja preveri notar pred overitvijo podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu.

Pri nakupu nepremičnin so lahko v igri posameznikovi večletni prihranki, pogosto je nakup nepremičnine povezan z dolgotrajnim odplačevanjem kreditov. Zato je pri postopanju treba biti še posebej skrben, zaradi številnih formalnosti in kompleksnosti postopka pa je v transakcijo smiselno vključiti pravnega strokovnjaka.

***

David Borlinič Gačnik, dipl. prav. (UN), svetovalec spletnega portala Pravo za vse.

Prijavi sovražni govor