Lahko dobim vrnjeno, kar sem vložil v tujo nepremičnino?

Zakonski oziroma zunajzakonski partnerji (v nadaljevanju zakonski partnerji) pogosto vlagajo v nepremičnino (denimo hišo) drugega partnerja ali partnerjevih staršev. Problem takšnega vlaganja se pokaže ob razvezi zakonske zveze oziroma ob prenehanju zunajzakonske skupnosti (v nadaljevanju zakonska zveza). Kako do povrnitve v tujo nepremičnino vložene vrednosti?

Eno temeljnih načel stvarnega prava je, da je vse, kar je po namenu trajno spojeno ali je trajno na nepremičnini, sestavina nepremičnine, razen če zakon določa drugače (8. člen SPZ). Lastnik nepremičnine torej s trajno spojitvijo izboljšav z nepremičnino postane tudi lastnik izboljšav, čeprav je v nepremičnino vlagal kdo drug. Kdor je bil brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, pa je prejeto dolžan vrniti, če je to mogoče, sicer pa nadomestiti vrednost dosežene koristi (190. člen OZ). Če nekdo s soglasjem lastnika nepremičnine postavi, prizida ali izboljša zgradbo (v nadaljevanju izboljšave), na nepremičnini ne pridobi lastninske pravice, lahko pa od lastnika nepremičnine zahteva tisto, za kar je bil ta obogaten (48. člen SPZ). Lastnik nepremičnine mora torej vrednost, za katero se je njegovo premoženje povečalo, povrniti vlagatelju.

Pri »izboljšavah« moramo ločiti dva tipa vlaganj.

V prvo skupino spadajo vlaganja v stvari, ki z nepremičnino niso trajno spojene (pohištvo, aparati ...), druga skupina pa so izboljšave nepremičnine, ki so z nepremičnino trajno spojene in od nepremičnine ne morejo biti ločene brez škode (ploščice, okna ...).

Stvari, ki z nepremičnino niso trajno spojene in se iz nepremičnine lahko odstranijo brez škode, ne postanejo last lastnika nepremičnine, ampak so last osebe, ki jih kupi. Pri tem moramo biti pozorni, s katerim premoženjem so pridobljene: s posebnim premoženjem partnerja (vlagatelja) ali pa s skupnim premoženjem partnerjev.

Če so bile stvari, ki se lahko iz nepremičnine odstranijo brez škode, pridobljene iz premoženja, ki ga je partner (vlagatelj v nepremičnino) imel ob vstopu v zakonsko zvezo, ali iz premoženja, pridobljenega z dedovanjem, darili ..., spadajo v partnerjevo (vlagateljevo) posebno premoženje (51. člen ZZZDR), na katerem ima izključno lastninsko pravico. Takšne stvari lahko vlagatelj neovirano odstrani iz nepremičnine oziroma z njimi stori, kar hoče.

Če so bile stvari, ki se iz nepremičnine lahko odstranijo brez škode, kupljene iz premoženja, pridobljenega z delom v času tajanja zakonske skupnosti (51. člen ZZZDR) in ne zaradi daril, dedovanja ..., sta partnerja skupna lastnika premoženja (skupno premoženje) in z njim razpolagata skupaj, sporazumno (52. člen ZZZDR). O delitvi teh stvari se lahko partnerja dogovorita ali pa odločitev o tem prepustita sodišču v pravdnem postopku (60. in 64. člen ZZZDR).

Stvari, ki se iz nepremičnine ne morejo odstraniti brez škode, postanejo last lastnika nepremičnine.

V primeru izboljšav, ki se jih iz nepremičnine ne da odstraniti brez škode (na primer centralna kurjava, dimnik) oziroma izboljšav, ki so določene za stalno rabo celote (denimo kuhinjski elementi) (Sodba II Ips 604/99), so te po 8. členu SPZ postale del nepremičnine in so last lastnika nepremičnine (partnerja ali partnerjevih staršev). V tem primeru lahko vlagatelj, ki je v nepremičnino vlagal s soglasjem lastnika nepremičnine, od lastnika nepremičnine zahteva povrnitev vrednosti vlaganj, saj bi bil lastnik nepremičnine sicer neupravičeno obogaten (190. člen OZ in 48. člen SPZ).

Pri tem je še vedno bistveno, iz katerega premoženja izhajajo vlaganja.

Če so bile izboljšave financirane iz posebnega premoženja partnerja vlagatelja, bo ta lahko dobil povrnjeno celotno vrednost vlaganj. Če so bile financirane iz skupnega premoženja zakonskih partnerjev, bo dobil vrnjen le ustrezen delež vrednosti vlaganj.

Povrnitev vlaganj v nepremičnino partnerja

Če je vlagatelj vlagal v nepremičnino partnerja, sodišče v primeru tožbe na razvezo zakonske zveze v pravdnem postopku najprej ugotavlja, koliko znaša celotno skupno premoženje partnerjev (vlaganja v hišo s strani obeh partnerjev, pridobljene nepremičnine in premičnine, denimo avtomobil, ...), nato pa premoženje razdeli na enaka dela (razen če bi kateremu od partnerjev uspelo dokazati, da je prispeval bistveno več v skupno premoženje, pri čemer se upošteva tudi skrb za gospodinjstvo in otroke ipd.) (58. in 59. člen ZZZDR). Če je to mogoče, sodišče premoženje razdeli v fizični obliki (na primer avtomobil pripiše enemu od partnerjev, vlaganja v nepremičnino drugemu, ...), če pa to ni mogoče, se premoženje deli s civilno delitvijo (izplačilom denarnih zneskov). Zakonec, ki prejme večji del skupnega premoženja v fizični obliki, mora izplačati ustrezen denarni znesek drugemu zakoncu (VSL sklep I Cp 1204/2001). Partnerja se seveda lahko sporazumeta o delitvi premoženja (60. in 64. člen ZZZDR).

Ko govorimo o nepremičnini, ki je v lasti zakonskega partnerja, mislimo na nepremičnino, ki spada v posebno premoženje tega partnerja, in ne nepremičnine, ki jo je partner pridobil iz premoženja, pridobljenega z delom v času tajanja zakonske skupnosti. V tem primeru sta partnerja namreč skupna lastnika celotne nepremičnine.

Povrnitev vlaganj v nepremičnino tretjih oseb

Če je vlagatelj vlagal v nepremičnino tretje osebe (denimo partnerjevih staršev), lahko zoper lastnika nepremičnine (zaradi neupravičene obogatitve) sproži pravdni postopek pred sodiščem in od njega zahteva povrnitev vrednosti, za katero je bil oškodovan (190. člen OZ in 48. člen SPZ).

***

V nadaljnje branje priporočamo tudi prispevek Pravo za vse: Kako razdeliti premoženje ob razpadu zakonske zveze.

***

Mateja Štimulak, dipl. prav. (UN), je sodelavka Pravo za vse.

***