Podjetja pozorna na kakovost zraka, prebivalci manj

Na vrednost nepremičnin, tako stanovanjskih kot poslovnih, vpliva poleg lokacije še cela vrsta dejavnikov, vezanih na kakovost in ugodje, ki ga zagotavljajo. V nekaterih evropskih državah je nepremično premoženje odvisno tudi od morebitne prisotnosti invazivnih rastlin, ozaveščenosti kupcev in najemnikov, ki jo krepijo tudi predpisi in ne nazadnje draginja, prav tako dobiva nov pomen energetska učinkovitost.

V Sloveniji geodetska uprava za potrebe izračunov posplošene vrednosti nepremičnin med drugim upošteva lokacijo, dejansko rabo, leto izgradnje in velikost; če je stanovanje v bloku, tudi, v katerem nadstropju je, ali je stavba opremljena z dvigalom, koliko stanovanj je v njej, vrednost je odvisna tudi od tega, kdaj so bili zadnjič obnovljeni okna, fasada, streha, instalacije in podobno.

Marsikdaj je tržna lastnost – še posebej ko gre za najemno nepremičnino in sploh pri poslovnih prostorih – tudi kakovost zraka v prostorih, ki ga objekt lahko zagotavlja. Ta namreč vpliva na dolgoročno kakovost stavbe, dokazano pa tudi na zdravje ljudi in s tem na njihovo bolniško odsotnost z dela kot tudi na zadovoljstvo ter s tem povezano delovno učinkovitost, ki se v primeru slabega notranjega zraka lahko zmanjša za 15 odstotkov.

Z geodetske uprave, kjer vodijo evidenco trga nepremičnin in izračunavajo njihove posplošene vrednosti, so pojasnili, da tega, ali je neki objekt opremljen z mehanskim prezračevanjem ali ne, v modelih vrednotenja nepremičnin ne upoštevajo, ker se ti podatki v katastru nepremičnin ne vodijo.

Zaradi presežka povpraševanja v zadnjih letih tudi menijo, da tovrstni podatki ne vplivajo na ceno na trgu. Na podlagi spremljanja dogajanja na trgu nepremičnin (realizirane prodaje, oglasi, novogradnje) pojasnjujejo, da se vse novozgrajene stavbe že zadnjih deset let gradijo energetsko varčno, s fasadno, talno in strešno izolacijo, dvo-, predvsem pa trislojnimi okni.

»Tako izolirane stavbe potrebujejo prezračevanje, brez tega ne gre. Zato se skoraj obvezno vgrajujejo centralni ali lokalni prezračevalni sistemi z rekuperacijo s ciljem izmenjevanja zraka v prostorih stavbe,« so komentirali na geodetski upravi.

Kakovost zraka je tržna vrednost

V svetu so že bile narejene nekatere raziskave o tem, ali in koliko kakovost notranjega zraka, ki ga lahko zagotovi neki objekt, vpliva na njegovo privlačnost (zasedenost) na trgu in na cene, ki jih lahko doseže. V ZDA so na podlagi analiz najemnih pogodb ugotovili, da pisarne, ki imajo certifikat o zagotavljanju kakovostnega zraka, dosegajo višje najemnine, in sicer od štiri do osem odstotkov višje kot necertificirane.

Kako pa je v Sloveniji? Na Zbornici za poslovanje z nepremičninami ugotavljajo, da se zavedanje o pomenu kakovostnega prezračevanja povečuje, se pa med različnimi skupinami zelo razlikuje. Kupci in najemniki stanovanjskih nepremičnin se s tem vprašanjem pogosteje srečajo posredno, ob občutku zatohlosti, ko imajo težave z vlago ali plesnijo. Pogosteje pa vprašanja v zvezi z mehanskim prezračevanjem postavljajo kupci, ki razmišljajo dolgoročno, in predvsem v zvezi z novejšimi, energetsko učinkovitimi projekti.

»Lastniki stanovanj se najpogosteje odločijo za vgradnjo prezračevalnega sistema, ker želijo odpraviti plesen, vlago, zatohlost v prostoru. Pogosto gre torej za reakcijo na težavo in ne za del dolgoročne strategije, v praksi pa se nato izkaže, da prezračevanje tudi bistveno izboljša kakovost bivanja,« je potrdila izkušnje iz prakse tudi Sandra Ivanovič Maričič, vodja marketinga v Lunosu Slovenija, kjer izdelujejo prezračevalne sisteme s toplotno rekuperacijo in brez nje.

Ureditev prezračevanja po njenih besedah postaja standard, investitorji, ki gradijo stanovanja za prodajo, pa ga razumejo kot sestavni del tržno konkurenčnega energetsko učinkovitega objekta, zgrajenega skladno s predpisi skoraj ničenergijske stavbe, ki lahko doseže višjo prodajno ceno oziroma hitreje najde kupca.

Urejeno prezračevanje dejavnik kakovosti

»Povsem drugačna je slika pri podjetjih, ki najemajo ali gradijo poslovne prostore. Tam se stranke bistveno bolj zavedajo pomena prezračevanja, saj ga povezujejo z zdravjem zaposlenih, delovnimi razmerami, produktivnostjo in tudi ugledom podjetja,« so poudarili v Združenju nepremičninskih posrednikov. Še posebej se tega zavedajo tam, kjer se v prostorih zadržuje več ljudi hkrati.

Potrjujejo oceno geodetske uprave, da pri določanju prodajne ali najemne cene nepremičnine trg mehanskega prezračevanja ne vrednoti posebej, ima pa to zagotovo posreden vpliv. Kajti lastnik ali investitor, ki razmišlja celostno, torej tudi o energetski učinkovitosti, kakovostnem ovoju stavbe, dobrem stavbnem pohištvu, naravni in umetni osvetlitvi ter splošnem bivalnem ali delovnem udobju, skoraj vedno upošteva tudi kakovostno prezračevanje.

Takšne nepremičnine so na trgu praviloma dražje in bolj iskane. V praksi se kakovost skoraj vedno kaže na več segmentih hkrati, »prezračevanje vidimo predvsem kot pomemben del dolgoročne vrednosti nepremičnine in kot konkurenčno prednost, ki postaja vse pomembnejša«.

Prav to prepoznavajo tudi v Lunosu. »Prezračevanje je strateška naložba, ki se presoja na podlagi vpliva na zdravje, produktivnosti in trajnostnih ciljev. Investitorji, ki gradijo poslovne prostore za oddajo, stavijo tudi na kakovostno prezračevanje, ki se integrira z upravljavskimi sistemi stavbe in prispeva k visoki energetski učinkovitosti ter nizkim celotnim stroškom v življenjski dobi,« našteva Sandra Ivanovič Maričič.

Vse to ob možnosti višjih najemnin privabi tudi bolj kakovostne najemnike, ki tudi sami želijo prispevati k uresničevanju trajnostnih ciljev, dolgoročno pa se bolj ohranja vrednost objekta.

»Prezračevalni sistem ni klasična investicija, ki bi jo bilo smiselno presojati zgolj na podlagi letne bilance prihrankov. Gre za naložbo v zdravje ljudi, kakovost prostora in trajnostno rabo stavbe, katere učinki so zaznavni takoj, dolgoročne koristi pa se kažejo v večji vrednosti, manjših tveganjih in boljši kakovosti življenja,« pravi Sandra Ivanovič Maričič.