Zoran Đukić: »Nakup stanovanja v tej soseski je enakovreden nakupu zlata« (video)

 

Zakaj je za projekt Pod hribom toliko povpraševanja? Soseska stoji na lokaciji, kjer si narava in mesto dobesedno podajata roko. Čisto blizu so Koseški bajer, Rožnik in Večna pot, prav tako sta blizu dostop do obvoznice in središče mesta. V okolici so šole, vrtci, trgovine in vse, kar človek potrebuje za udobno vsakodnevno življenje.

Prav lokacija je glavni razlog, da je projekt tako zaželen. Pod hribom leži ob mirni Matjanovi poti, na enosmerni ulici brez težkega prometa in drugih motečih dejavnikov. V okolici so pešpoti in kolesarske poti, sprehod okoli Koseškega bajerja lahko postane vaša vsakodnevna rutina, v Center pa se lahko odpravite tudi s kolesom. »Občutek miru in bližina narave dajeta skoraj pravljičen vtis, čeprav je mesto ves čas na dosegu roke,« je povedal direktor nepremičninske agencije Stoja Trade, Zoran Đukić, ki je prepričan, da je nakup stanovanja v tej soseski enakovreden nakupu zlata.

Seveda pa o veliki priljubljenosti odloča tudi sam produkt. Stanovanja imajo visoke strope, odlične tlorise, kakovostno izvedbo, atrije in terase, ki podaljšajo bivalni prostor v naravo. Projekt je butične narave, saj vključuje samo sedem vil z malo stanovanji, zato je pridih zasebnosti zelo močan. Stranke so to prepoznale, zato je zanimanje tako veliko. Na voljo je le še nekaj atrijskih in nekaj večjih stanovanj v nadstropjih.

Kako danes ljudje razmišljamo o domu?

Dom danes ne pomeni več samo prostora in kvadratnih metrov. V njem se umirimo, se povežemo z družino, se počutimo varno in dobro, živimo bolj zdravo. Je kraj, kjer se otrok lahko brez skrbi igra zunaj, kjer zjutraj v miru spijemo kavo in po potrebi tudi delamo od doma. To je dom.

Soseska Pod hribom obljublja življenje v stiku z naravo. Kako se razlikuje od drugih tovrstnih novogradenj v prestolnici?

Projekt Pod hribom smo zasnovali z idejo bivanja ob naravi, ampak res z neposrednim stikom z naravo, praktično v gozdu, hkrati pa ostajaš povezan z mestom. Soseska stoji ob vznožju Rožnika v Šiški, v neposredni bližini Mosteca. Namesto blokov in stolpnic smo izbrali koncept vil, kar je ena ključnih razlik v primerjavi z drugimi novogradnjami v Ljubljani.

Druga posebnost je struktura stanovanj. V soseski Pod hribom ni veliko majhnih enot, poudarek je na večjih stanovanjih, zato je tudi skupno število stanovanj manjše. To prinese več miru. Gre za stanovanja z veliko prostora, z visokimi stropi in velikimi steklenimi površinami, ki odprejo notranjost proti zelenju. Terase se dobesedno odpirajo proti krošnjam. In ta občutek, da iz atrija stopiš skoraj neposredno na Matjanovo pot in si na Rožniku, je bistveni učinek neponovljive lokacije, ki jo v Ljubljani težko najdeš.

V kakšni fazi je trenutno projekt, kdaj bodo stanovanja vseljiva, kako se gibljejo cene?

Projekt je v začetni fazi. Podrli smo objekte, ki so bili na parceli. Ta je zdaj očiščena, trenutno poteka faza pilotiranja. Po splošnih pogojih pričakujemo, da bo projekt zgrajen približno v treh letih. Projekta smo se lotili previdno in premišljeno, vzeli smo si več časa.

Pri izvedbi gremo korak dlje kot v prejšnjih projektih. Vgrajujemo izboljšane, kakovostnejše materiale, stanovanja bodo imela višje strope, večje steklene površine in rekuperacijo. Projekt je zasnovan v skladu z najnovejšimi evropskimi smernicami na področju energijske učinkovitosti in kakovosti bivanja. Govorimo o več svetlobe, boljšem prezračevanju, manj delcev PM, odlični učinkovitosti in večji prostornini zraka. Pod hribom je po mnenju strank med našimi najboljšimi projekti do zdaj.

Stanovanja bodo vseljiva čez približno tri leta. Cene se uvrščajo v zgornji premium razred, kar je glede na neponovljivo lokacijo pričakovano. Pri takšnih projektih se vedno dogaja ena in ista stvar: vse, kar je danes drago, bo jutri poceni.

Projekt je eden najbolj zaželenih v Ljubljani. Kako se je povpraševanje razvijalo, odkar ste začeli prodajo?

Zanimivo je, da so informacije o projektu v javnost prišle, še preden smo jih objavili. Zanimanje je v trenutku poletelo v zrak. Seveda smo potem tudi mi objavili uradno informacijo in od takrat se nam je v bazo za dobrih 111 stanovanj vpisalo približno 1900 strank, ki nas spremljajo od začetka do danes.

Najbolj neverjetno pa je bilo, kako hitro so se ljudje odzvali, ko smo jih po dolgem čakanju obvestili, da je nakup možen. Ni bilo veliko omahovanja v slogu »bomo, ne bomo, še razmišljamo«. Šlo je takoj. Seveda imamo določen vrstni red in predkupno pravico notranjih strank in partnerjev, potem pridejo na vrsto drugi, ampak ko pošljemo ponudbo, pogodbo in pogoje, so pogodbe zelo hitro na mizi, v pripravi in podpisane.

Edino oklevanje, ki se je morda kdaj pojavilo, je bilo povezano s ceno. Informativna cena pred tremi leti je bila nižja od današnje, ker so se vmes stroški močno spremenili. Morda je kdo rekel, da je dražje ali da ni več »tako poceni«. Ampak ko to postaviš ob bok ponudbi novogradenj v Ljubljani danes, je to realna, primerljiva cena.

Kdo so kupci stanovanj Pod hribom in v čem bodo najbolj uživali?

Najbolj zanimivo je, da praktično ni kupcev, ki bi stanovanja kupili samo za naložbo in jih potem pustili prazna. Cene so visoke, zato ljudje kupujejo predvsem zase. Kupci so večinoma z višjo kupno močjo, veliko je družin in posameznikov srednje generacije.

Zanimivo je tudi to, da se za nakup odločajo ljudje, ki že imajo hiše. Poznam stranke z velikimi hišami, tudi na morju, pa vseeno kupujejo dolgoročno, mogoče že za stara leta, mogoče za otroke, saj je lokacija res neponovljiva.

In v čem bodo najbolj uživali? V miru in zasebnosti, v tem, da so praktično v gozdu, pa hkrati blizu mesta. V velikih, svetlih prostorih, v atrijih in na terasah, kjer se življenje dejansko preseli ven. In v občutku, da imajo naravo dobesedno pred vrati, ne da bi se odpovedali udobju Ljubljane.

Kaj je posebnost teh nepremičnin oziroma kateri tip stanovanja je najbolj iskan?

Atraktiven je že sam koncept soseske, ker je v celoti stanovanjska. V njej ni poslovnih prostorov, zato zagotavlja več miru in zasebnosti. Kar se tiče tipov stanovanj, so kot vedno najbolj iskana terasna in atrijska stanovanja. Velik poudarek smo namenili prav atrijem, ki so tako veliki, da imaš občutek, kot da živiš v hiši. Ko si ob gozdu in imaš takšen atrij, se življenje prestavi ven in ta stik z naravo postane del vsakdanjika. Če imaš psa, majhne otroke ali si želiš pritličnega, mirnega življenja, je še skoraj tako, kot bi živel v hiši.

Atrije smo tudi zelo izpilili, imajo pergole in bioklimatske tende, zato niso samo »zunanja površina«, ampak pravi bivalni prostor. Tisti, ki bodo kupili atrijska stanovanja, bodo maksimalno povezani z zemljo, down to earth, connected with nature. Dolgoživost, več kisika, več povezave. Nekateri atriji so porinjeni prav v gozd.

Kakšna je neposredna okolica? Bo soseska zaprta, bo imela igrišča, poti?

Veliko je polemik o zaprtih in odprtih soseskah v Sloveniji. Imeli smo precej pomislekov, ali bi sosesko zapirali ali ne, na koncu pa smo se odločili, da ne. Lokacija je izredno varna, zelo zasebna, skrita v gozd, naprej vodi enosmerna ulica.

V soseski se med objekti in zelenjem prepletajo potke, ki vodijo neposredno na Matjanovo pot. Nismo hoteli presekati te povezave gozda in naselja, ki bo tudi zelo zelena.

Ta pretok, zračnost, igrišča za otroke, klopce, vse to dobi smisel, če ostane odprto. Če postaviš ograjo, prekineš tok energije. Namesto da si prost in povezan z naravo, si zaprt in to se nam pri tej lokaciji ne zdi prava pot. Seveda pa ne obsojam nikogar, ki želi ograjeno naselje. V Sloveniji so hiše pogosto ograjene, to ni nič novega.

Kakšna je vrednost projekta, kaj na dolgi rok dobimo z nakupom Pod hribom?

Nakup stanovanja v tej soseski je po mojem mnenju enakovreden nakupu zlata. To govorim zato, ker je primerjava zanimiva, saj vsi pravijo: »Kupi zlato, cena zlata je šla gor.«

V Švici imajo izraz za najboljšo nepremičnino, ki ima trajno, generacijsko vrednost na neponovljivi lokaciji. Temu rečejo beton gold, zlati beton. In jaz trdim, da je Pod hribom beton gold v najboljšem smislu.

Ko kupiš zlato, ga daš v škatlo in zakleneš. Ko kupiš Pod hribom, imaš zlati beton, ki ga lahko tudi živiš. Vrednost lahko raste sorazmerno, mogoče celo bolj kot zlato, ki je v zadnjem času ekstremno poskočilo, hkrati pa imaš pri nepremičnini še dodatno prednost. Če stanovanje oddaš, imaš mesečni donos. Če v njem živiš, imaš vsak dan korist, kakovostno bivanje, česar zlato nima. In to ohranja trajno vrednost za več generacij.

Zelo pomembno pri nakupu pa je tudi to, da se okolica ne bo spreminjala. Z ene strani je narava, z druge so stanovanjske hiše, vmes enosmerna ulica. Na tej lokaciji se ti ne more zgoditi, da ti bo pred nosom zrasel še en blok.

Stoja ponuja tudi številne druge projekte, kot so Devana park, Rezidence Kapucin v Škofji Loki, Nica v Novi Gorici. Kaj kupci iščejo drugod po Sloveniji, česar v Ljubljani ni?

Poleg projekta Pod hribom uspešno zaključujemo tudi prodajo Devana park II, kjer smo prodali vsa stanovanja, razen petih. Zaključili smo tudi kompletno razprodajo Carpe Diem od gospoda doktorja Bitenca, prejšnji teden smo podpisali še za zadnje stanovanje. Zelo smo orientirani tudi na projekte zunaj Ljubljane.

Kupci drugod po Sloveniji dobijo več kvadratov za isto ceno, več miru, več narave, bolj počasno življenje. V Novi Gorici ali Kopru je prisoten tudi bolj mediteranski ritem, v Škofji Loki pa tista gorenjska zgodba, po domače: grad, zgodovina, reka, bolj umirjeno okolje. V osnovi se zunaj Ljubljane kupujeta mir in večja kvadratura.

Kakšno je zanimanje za te projekte?

Projekt Rezidenca Murva v Šmarjah pri Kopru smo razprodali, zdaj pa se pripravljamo na naslednji korak, na prodajo hiš, ki jih tam zaključujemo. V Škofji Loki imamo napovedan projekt, zanimanje je zelo veliko, ker se tam dolga leta ni gradilo, lokacija je izjemna, tlorisi so premišljeni, zato se baza zainteresiranih hitro polni.

V Novi Gorici pa je precej živahno, ker imamo več kot en projekt. Nica je v fazi gradnje, večino smo že razprodali, nekaj enot je še prostih. Prednost je lokacija v mestu in to, da imajo nove stavbe dvigala in parkirna mesta, kar je v Novi Gorici realen problem, sploh pri starejših objektih. Ob tem poteka tudi projekt Majske Poljane – Pinija, kjer sta prav tako stekli gradnja in prodaja enot.

Imamo pa še druge zgodbe, tudi zunaj Slovenije, na primer Vila Aurelia in Vila Oliviera v Umagu, ter Vila Olea v Portorožu, kjer je koncept drugačen, bolj »butičen«, in to so projekti za čisto svoj tip kupca.

Kakšno je trenutno stanje na nepremičninskem trgu in kaj pričakujete za leto 2026?

Trg je zelo stabilen. Kot vidite, razprodajamo po visokih cenah in hitro. V letu 2026 pričakujem rahlo rast cen, z občasnimi pritiski navzgor pri odličnih projektih.

Kje se bo po vašem mnenju ustavila cena za kvadratni meter pri premium stanovanjih, recimo v dveh letih?

Na to vprašanje je nehvaležno odgovoriti. Pred covidom smo pri 3500 evrih za kvadratni meter govorili, da je drago, pri 4000 evrih smo kričali, pri 5000 evrih smo se zgražali, danes pa pri 10.000 evrih pogosto ostanemo tiho. Kje se bodo cene ustavile, težko napovem. Župan je napovedal gradnjo novih stanovanj, kar bi lahko vplivalo na umiritev cen, in to bi si vsi želeli.

Ampak cene niso odvisne samo od investitorjev in prodajalcev. Odvisne so predvsem od časa in od celotnega procesa. Od ideje in nakupa zemljišča do dokumentov in postopkov na upravnih enotah, do pritožb sosedov, ki ti lahko vzamejo leta, preden sploh dobiš zeleno luč za gradnjo, in potem še do financiranja celotnega obdobja.

Ko ljudje rečejo, da projekt prinaša »toliko zaslužka«, se pogosto ne zavedajo časovne dimenzije. Povprečni zaslužek pri projektu znaša od 15 do 20 % vrednosti projekta, kar je treba razdeliti na obdobje petih let, in zato ni dovolj gradenj, pa tudi investitorjev je malo, kar cene potiska navzgor.

Se Stoja spogleduje z novimi projekti, lokacijami? Lahko že kaj napoveste?

Mi se ves čas dogovarjamo z investitorji o novih projektih. Pogosto smo vključeni že na začetku, pri ocenah zemljišč, ker nas investitorji povabijo k sodelovanju. Pri nekaterih projektih smo tudi lastniško partnerji. Od nas želijo osnovno presojo, ali se splača in ali ima projekt potencial, potem pa gremo v detajle, pogledamo tlorise, lokacijo in moteče dejavnike.

Veliko investitorjev še vedno razmišlja precej preprosto: kupim, zgradim, prodam. Ampak pri današnjih cenah moraš lokacije izbirati zelo premišljeno in projekt jasno diferencirati, da te cene sploh lahko dosežeš. Za vsako lokacijo to ne gre. Hkrati plačaš drago parcelo in pri napačni oceni se lahko hitro zgodi tudi izguba. Kot partnerji smo precej konservativni, in verjamem, da smo marsikaterega investitorja s tem tudi rešili.

Lahko povem, da se v Ljubljani pogovarjamo o nekaj projektih, ki bodo izredno zanimivi in na odličnih lokacijah, vendar to še niso zgodbe za jutri, ampak za daljšo prihodnost.

---

Vsebino ustvarja Vsebinski studio Delo mediji d.o.o.