Kako se bodo gibale cene nepremičnin?

Kako naj se kupci stanovanj znajdejo na nepremičninskem trgu, v katerem cene kipijo kot kvas, kupovanje primernega stanovanja je podobno iskanju igle v kopici sena, pri tem pa zaradi geopolitičnih okoliščin grozijo višje obrestne mere, dražji materiali in še več negotovosti? In da ob tem kupci ne plačajo drago za mačka v žaklju, ki jim ga ponujajo popoldanski investitorji.

O trendih na nepremičninskem trgu sta v podkastu spregovorila Zoran Đukić, direktor nepremičninske družbe Stoja trade, in Blaž Miklavčič, glavni direktor GH Holdinga, ki investira tudi v stanovanjsko gradnjo.

Kupiti stanovanje zdaj ali čakati?

Geodetska uprava ugotavlja, da opaznega znižanja cen nepremičnin ni pričakovati, razen ob morebitni hujši globalni gospodarski krizi. Kdaj je pravi trenutek za nakup stanovanj? »Če sta potreba in priložnost, je trenutek vedno pravi,« odgovarja Blaž Miklavčič. Ta veliko argumentov za morebitno znižanje cen ne vidi, saj so zemljišča draga, gradbeni material in stroški storitev pa se višajo.

Če posameznik ali družina kupuje stanovanje za svoj dom, naj ne gledajo na ceno kvadratnega metra in kdaj bo pet odstotkov ceneje, saj dna ni ujel tako rekoč nihče, pa pravi Zoran Đukič. Pomembneje je, kako stabilen je lahko nakup te nepremičnine glede na sedanje razmere, ali so finančno sposobni, ali je nepremičnina na dobri lokaciji. 

Državni statistični urad je objavil, da se število predvidenih stanovanj zmanjšuje. Skozi čas se je pokazalo, da tisti, ki je z nakupom nepremičnine čakal, se mu je vrednost prihrankov zmanjšala zaradi inflacije, izgubil je dobre priložnosti za nakup, cena pa se je zvišala. Geodetska uprava je, denimo, objavila, da so se cene stanovanj lani zvišale za desetino in so v Ljubljani za kvadratni meter rabljenega stanovanja presegle 5000 evrov, pravi sogovorec.

Rahli padci cen nepremičnin so možni, ker smo res na visokih ravneh. A glede na to, da se dražijo zemljišča, da so postopki dolgi, da se delovna sila in financiranje dražita, da prebivalci želijo kupiti stanovanje, saj je taka naša mentaliteta, in da tudi skladi v teh negotovih časih kupujejo nepremičnine, kaže, da se bo cena dobrim projektom prej zvišala, kot da bi padla, ocenjuje Đukić: »Moj nasvet kupcem je, naj pri nakupu ne hitijo in ne kupujejo na čredni nagon. A naj se ne bojijo, saj vsi, ki so se bali in so čakali, so izgubili denar, cene so se povišale in ponudba se je zmanjšala.«

Premajhna ponudba? Rešitev je več zemljišč in hitrejši postopki

Ključna težava slovenskega nepremičninskega trga je pomanjkanje ponudbe, pri čemer statistika gradbenih dovoljenj izkazuje slabe napovedi za prihodnost: medtem ko je bilo leta 2023 izdanih dovoljenj za 4903 stanovanja, jih je bilo lani za 13 odstotkov manj. Trend padanja se nadaljuje tudi v prvem četrtletju letos.

»Pomanjkanje predvidenih zemljišč s predvideno infrastrukturo je največja boleča rana, ki zavira gradnjo,« ugotavlja Đukić: »Če želimo imeti večje število stanovanj, potrebujemo več zazidljivih zemljišč. Če želimo več zazidljivih zemljišč, moramo skrajšati postopke, moramo biti hitrejši z umeščanjem objektov v prostor, digitalizirati upravni postopek, skrajšati možnosti pritožb.«

Več zazidljivih zemljišč bi dolgoročno uravnotežilo cene nepremičnin na trgu, se strinja Miklavčič. Pri tem kot dober primer daje urejanje obrtno-industrijskih con v preteklosti, kjer so občine uredile zemljišča in »brez civilnih iniciativ in predolgih postopkov« privabile podjetnike.

Kupec naj se pazi popoldanskih investitorjev

Medtem ko se je nekoč vsaka »vrstna hiša, ki se je zgradila, imenovala vila«, se je danes situacija izboljšala, opaža Blaž Miklavčič. Ta ocenjuje, da se razmerje med ponudbo in povpraševanjem po količini stanovanj ne izenačuje, drugače pa je glede pričakovanj in kakovosti: »To je dober signal, da bomo na trgu uspevali predvsem z dobrimi, kakovostnimi izdelki. Tudi pri drugih investicijah se prepogosto pogovarjamo, kako z najmanjšimi investicijskimi stroški narediti projekt. A prava filozofija je, kako s sprejemljivimi stroški narediti projekt za celotno življenjsko dobo. Ta filozofija je pri kupcih nepremičnin čedalje bolj prisotna.«

Pri tem opozarja: »Še vedno je del investitorjev, pravim jim popoldanski investitorji, ki imajo velika pričakovanja glede donosov, a na tem področju niso profesionalni in je treba biti pri njihovih produktih pazljiv. Konkurenca na trgu počasi to filozofijo čisti, a še ni dokončno očiščena. Še vedno se lahko kupi maček v žaklju«.

Sogovornika se strinjata, da morajo kupci pregledati energetsko izkaznico in certifikate, ki izkazujejo kakovost gradnje.