Na trgu poslovnih stavb se karte že mešajo

»V prihodnjih dveh letih bo na voljo novih 100.000 kvadratnih metrov prvovrstnih pisarniških prostorov, kar bo močno zaznamovalo ta trg, na katerem zdaj še primanjkuje poslovnih prostorov za premijske najemnike,« trg najemnih poslovnih nepremičnin v Ljubljani opisuje Sašo Šmigić, član uprave Generalija Investments.

Z novim nepremičninskim skladom Generali Adriatic Value Fund II primarno merijo na obstoječe prvovrstne nepremičnine in zasledujejo približno desetodstotno povprečno letno donosnost v življenjskem ciklu sklada.

Kakšne so zdaj možnosti za oblikovanje alternativnih investicijskih skladov v Sloveniji?

Regulatorni okvir je, vsaj kar zadeva alternativne nepremičninske sklade, v redu in primerljiv s tistim v EU. Zadnja sprememba je omogočila nižji minimalen vložek za pristop, kar v našem primeru pomeni, da je za nepremičninski sklad, ki smo ga na trg dali lani, minimalen vložek 50.000 evrov, medtem ko je bila meja za vstop pri njegovem predhodniku 150.000 evrov.

Pomeni, da je produkt na voljo širši javnosti, kar je zelo spodbudno. Drugih večjih regulatornih premikov, ki bi se dotikali alternativnih nepremičninskih skladov, namenjenih profesionalnim vlagateljem, ni. Po drugi strani na ravni EU poteka veliko aktivnosti za promocijo alternativnih skladov, ki bi bili dostopni širši javnosti.

Kje v ciklu je zdaj nepremičninski trg v Sloveniji in kako je primerjalno v regiji in Evropi?

Ločiti je treba trg stanovanjskih in poslovnih nepremičnin. Za prebivalstvo so prve gotovo zanimivejše, saj so povezane neposredno z investicijami ali pa z občutkom premoženja, ki ga imamo. Bog ne daj, da se odločamo za nakup nove nepremičnine, kajti v tem primeru pa razmere niso dobre.

Zadnji podatki namreč kažejo, da trg spet raste. Zakaj? Velik del nedavnega povpraševanja je povezan z veliko negotovostjo v svetu. Ko se pri ljudeh poveča strah pred prihodnostjo, se zatečejo v domnevno najbolj varne oblike naložb. Lani je cena zlata dosegla rekordne vrednosti.

Sašo Šmigić: Ko se odločamo, katere nepremičnine bi potencialno lahko vključili v naš portfelj, zelo dobro pomislimo, kako bomo to nepremičnino prodali, ali bo takrat relevantna. FOTO: Jože Suhadolnik/Delo

Tudi v naši družbi opažamo, da se veliko investicij seli s kapitalskih trgov v nepremičnine. Vprašanje je, ali so te oblike res tako varne. V Sloveniji se še ni zgodil res veliki pok nepremičninskega balona, tako da pri nas nimamo te izkušnje, v tujini pa jo imajo.

Podoben trend kot na stanovanjskem trgu je pri poslovnih nepremičninah, vendar s precej manjšo dinamiko rasti. Tudi institucionalni vlagatelji in premožni posamezniki gledajo na nepremičnine kot na varnejši naložbeni razred.

Kakšen razvoj cen pa pričakujete v prihodnje glede na razmere v svetu?

Vse se lahko zelo hitro obrača. Rdeča nit administracije Donalda Trumpa so zelo hitre odločitve za neljube posege in prepričan sem, da bi se lahko zelo hitro odločila tudi obrniti ploščo. Če bo konflikt na Bližnjem vzhodu kratkotrajen, ne bo večje škode za svetovno gospodarsko aktivnost, v nasprotnem primeru pa bi lahko nastal večji problem. Upam, da bo prevladal razum in da bodo našli rešitev, ki ne bo imela dolgotrajnejših negativnih vplivov. Če bo tako, velja, da je zdaj dober trenutek za vstop na segment nepremičnin.

Prvi v Sloveniji ste trgu ponudili alternativni nepremičninski sklad, zdaj zbirate sredstva v drugega. Kakšen potencial imajo tovrstne naložbe?

V splošnem nepremičnine sodijo v sredino palete vseh naložb, ki se razteza od delnic, kot potencialno najbolj donosnih in z največjim pričakovanim nihanjem, do obveznic kot potencialno najvarnejših in najmanj donosnih.

V praksi pa je za vlagatelje zelo pomembno, da gledamo privlačnost nepremičnin z vidika najemne donosnosti in to primerjamo z donosnostjo na dolgoročne državne obveznice. Pred zapletom na Bližnjem vzhodu so desetletne državne obveznice v Evropi povsod dosegale približno triodstotno donosnost, medtem ko je najemna donosnost poslovnih nepremičnin v zahodni Evropi skozi daljše obdobje med 4,5 in 5,5 odstotka.

To kaže na privlačnost tega segmenta. Vzrok, da smo se v Generaliju Investments odločili za ustanovitev novega nepremičninskega sklada Generali Adriatic Value Fund II ter se v naložbeni politiki osredotočili na Slovenijo in Hrvaško, pa je ta, da je pribitek najemne donosnosti nad donosnostjo državne obveznice tu skoraj še enkrat večji kot v zahodni Evropi in tudi večji kot v okoliških državah, pri čemer je tveganje primerljivo.

Ob tem pa evrski vlagatelj tu nima valutnega tveganja, ki mu je izpostavljen na vzhodnoevropskih trgih, kjer evro še ni domača valuta.

Kakšne cilje ste si postavili z novim skladom?

Z njim nadaljujemo uspešno zgodbo Adriatica Value Fund 1: naložbena strategija je skoraj enaka, torej merimo na prvovrstne poslovne nepremičnine v Sloveniji in na Hrvaškem. Zasledujemo približno desetodstotno povprečno letno donosnost v življenjskem ciklu sklada. Pričakujemo pa, da bo v nasprotju s prvim, kjer je bila večina donosa ustvarjena skozi močne denarne tokove, torej najemnine, v drugem skladu velik del donosa prinesla rast vrednosti nepremičnin v portfelju.

Kako velik bazen kakovostnih nepremičnin, ki imajo potencial za vključitev v nepremičninski sklad, je sploh na voljo na obeh trgih?

Načeloma lahko rečemo, da je premajhen obseg prvovrstnih poslovnih nepremičnin eden glavnih vzrokov, da ima ta regija še vedno dodaten pribitek, o katerem sem govoril prej. Ponudba je razmeroma majhna in trg ima še vedno nižjo stopnjo likvidnosti v primerjavi z drugimi, tako da je za tuje večje sklade in institucionalne vlagatelje premajhen.

Kar pa ne pomeni, da zanje ne bo postal zanimiv v prihodnjih desetih letih. V Ljubljani vidimo spremembe, ki bodo močno zaznamovale predvsem trg pisarniških nepremičnin. S tem, ko se veča bazen naložb, regija postaja bolj zanimiva tudi za tuje igralce.

Kako lahko nepremičninskih sklad prispeva h kakovosti nepremičnin, ki jih ima v portfelju, in tudi širšega nepremičninskega trga?

V Sloveniji se odpira zanimiv segment pisarniških nepremičnin, kar je močno povezano s tem, da bomo v prihodnjih dveh letih pridobili 100.000 kvadratnih metrov res prvovrstnih pisarniških prostorov. Karte se že mešajo. Lastniki poslovnih stavb, ki so do zdaj imele status prvovrstnosti, bodo pred kar nekaj izzivi, kajti te stavbe so imele status samo zato, ker ni bilo primerne ponudbe na trgu.

V Sloveniji se odpira zanimiv segment pisarniških nepremičnin, kar je močno povezano s tem, da bomo v prihodnjih dveh letih pridobili 100.000 kvadratnih metrov res prvovrstnih pisarniških prostorov, pravi Sašo Šmigić. FOTO: Jože Suhadolnik/Delo

Projekti, kot so Emonika, Vilharia in Schellenburg, so dvignili lestvico na visoko raven in bodo zagotovo pritegnili najemnike, ki želijo imeti tovrstne poslovne prostore in zanje tudi plačati. In tu bo nastala težava.

Starejše stavbe so dotrajane, ne izpolnjujejo zahtev oziroma potreb premijskega razreda najemnikov, tako da če bodo hotele zaživeti na novo, bodo morali lastniki vanje vložiti veliko kapitala, jih dvigniti na višjo raven in potem upati, da obstaja trg, ki bo pripravljen plačati za te prostore več kot zdaj. Za Ljubljano nisem zelo optimističen, bojim se, da bo večina najemnikov prostore našla v novogradnjah.

Ampak vprašali ste, kaj lahko naredi lastnik, da izboljša položaj nepremičnine. Odločiti se bo treba, katere stavbe imajo vrednost predvsem zaradi lokacije in ali jih je vredno dvigniti na višjo raven. Za obstoječe pa je treba skrbeti, da so primerno vzdrževane in pravočasno osvežene.

Kaj pa danes velja za premijsko pisarniško nepremičnino?

Ko se je s pandemijo razcvetelo delo od doma, je bilo investitorje v poslovne nepremičnine strah, da bodo podjetja drastično zmanjševala najete površine. Vendar v Evropi ta trend ni bil zelo močan, podjetja so prostore začela uporabljati drugače. Pred pandemijo je bilo 90 odstotkov površin namenjenih delovnemu prostoru – mizam itn., zdaj jih je v povprečju polovica druženju in sprostitvi.

Množica miz se umika prilagodljivim delovnim postajam

Za lastnika ni toliko pomembna razporejenost prostora, ki ga oddaja, a prav ta se izkaže za pomemben dejavnik, ki določa zanimivost stavbe za najemnika. Govorim o fleksibilnosti objekta, možnosti enostavnega premikanja sten in tu starejše stavbe izgubljajo, ker niso bile tako grajene.

Danes je pomembno, da imajo investitorji to že od vsega začetka v mislih in da arhitekti vedo, da morajo zasnovati stavbo, ki je tako horizontalno kot vertikalno zelo fleksibilna ter omogoča preurejanje hitro, enostavno in brez večjih stroškov. To vidimo kot glavni trend, ki je tudi z vidika trajnosti dobra rešitev. Tovrstne stavbe bodo zagotovo ohranjale vrednost oziroma jo bodo pridobivale, starejše pa imajo tu težavo, ki jo je mogoče rešiti samo z večjim posegom, kar pa zahteva čas in denar.

Na katere nepremičnine pa merite z vašim finančnim produktom?

Primarno merimo na že obstoječe prvovrstne nepremičnine. Za prvo investicijo smo kupili poslovni del Schellenburga v Ljubljani. Vemo, da bo projekt zaradi lokacije, kakovosti gradnje in šarma, ki ga ima, ostal relevanten tudi, ko bodo prišle na trg nove poslovne nepremičnine v Ljubljani. Nakup je bil nekoliko dražji, ampak prinaša dolgoročno predvidljivost denarnih tokov in smo prepričani, da bo likviden tudi čez osem let, ko bo čas za prodajo.

Jože Anderlič prodal še poslovni del Schellenburga

Nismo kategorično proti investicijskim projektom ali revitalizaciji obstoječih poslovnih stavb, je pa to zagotovo bolj tvegana oblika investiranja, ki se nam v tem trenutku ne zdi najprimernejša pot. Tudi zato, ker opažamo, da se obstoječi lastniki teh stavb mogoče še ne zavedajo celotne problematike, ki se lahko pokaže v prihodnjih letih, in previsoko ocenjujejo vrednosti teh nepremičnin.

Kakšni so trendi razvoja nepremičninskih skladov na razvitih kapitalskih trgih in kako jim sledimo v Sloveniji?

Zadnjih nekaj let je velika želja največjih upraviteljev premoženja na svetu, da bi vse oblike alternativnih naložb, ki so bile do zdaj rezervirane za institucionalne vlagatelje in najpremožnejše investitorje, približali širši investicijski javnosti. To je po eni strani v redu, vendar mislimo, da je ureditev, kot velja zdaj, takšna z razlogom. Namreč, pomanjkljivost večine alternativnih naložb je, da niso likvidne.

Od vlagatelja se pričakuje, da bo investicijo držal od pet do petnajst let, penali za predčasen izhod pa so običajno precej visoki. Z novimi produkti bodo možni vložki bistveno nižji, nekaj takšnega, kot danes poznamo pri investicijskih skladih. Ampak kot rečeno, sam mislim, da nelikvidnih naložb morda ni najbolj smiselno ponujati tako široki množici. Saj ni problem takrat, ko trg raste, temveč ob morebitnih negativnih trendih, ko se vse samo še potencira.

Mi torej temu razvoju ne sledimo v celoti. Naš produkt ima jasno naložbeno politiko in vlagatelji dobivajo presežne denarne tokove, po osmih letih, ko bo sklad ugasnil, pa izplačilo kapitala, obogateno s kapitalskim vnosom.

Kaj pa se zgodi ob likvidaciji sklada z nepremičninami v portfelju?

Prodamo jih. Zato je zelo pomembno, da že v fazi razvoja finančnega produkta razmišljamo o možnih izhodnih strategijah. Ko se odločamo, katere nepremičnine bi potencialno lahko vključili v naš portfelj, zelo dobro pomislimo, kako bomo to nepremičnino prodali, ali bo takrat relevantna.