Stanovanjska posojila bodo dražja, grozijo tudi podražitve materiala in dela

Inflacijska draginja, ki se je začela zaradi vojne v Iranu, bi lahko vplivala tudi na gradnjo stanovanj in posledično končne cene stanovanjskih nepremičnin. Letošnje leto bo tako dvanajsto zapored z rastjo cen nepremičnin, če se na trgu ne bodo zgodili večji nepredvideni dogodki, na primer hujša gospodarska kriza.

Analizirali smo posledice konflikta na Bližnjem vzhodu na gradnjo stanovanj in nepremičninski trg.

Višji stroški materiala

Zaradi vojne v Iranu in inflacije je pričakovati podražitve gradbenega materiala. Proizvodnja cementa, opeke, železa je namreč visoko energetsko intenzivna in z dražjimi energenti je pričakovati podražitve tovrstnega materiala. Že zdaj se draži aluminij, saj so v zalivskih državah pomembni proizvajalci te kovine, a so bistveno zmanjšali proizvodnjo zaradi zaprtja Hormuške ožine in posledično težav pri dobavi osnovne surovine glinice in prekinjenega izvoza ter zaradi iranskih napadov na tovarne in plinsko infrastrukturo, ki je ključna za talilne peči. Opazno se draži tudi plastika, tudi za več kot 30 odstotkov. Direktor ribniškega proizvajalca oken in vrat Inles Andrej Mate pravi, da so dobavitelji že napovedali podražitve, denimo profilov za okna in vrata, plastike, stekla, kemičnih izdelkov.

Pred investitorji je torej drugo veliko povišanje cen gradbenih stroškov v zadnjih letih. Leta 2022, ko se je začela vojna v Ukrajini, so se stroški materiala pri gradnji stanovanj glede na leto prej zvišali za dobro petino. V prihodnjih letih se je rast stroškov materiala umirila, zato so bili lani višji za četrtino kot v povprečju leta 2021.

Višji stroški dela

A pozor, tokrat bi rast stroškov materiala lahko spremljala še višja rast stroškov dela kot leta 2022. V tistem letu so bili namreč stroški dela v gradbeništvu za sedem odstotkov višji kot leto prej. V povprečju četrtletij lanskega leta pa so bili v gradbeništvu višji že za 41 odstotkov. K nadaljnji rasti stroškov dela bo prispevalo tudi zadnje zvišanje minimalne plače na tisoč evrov neto ter nadaljnje pomanjkanje kadra v gradbeništvu in industriji gradbenega materiala.

Omenimo, da je bila rast stroškov dela na opravljeno delovno uro, v katere so vključeni tako plače, regres ter druga nadomestila in dodatki kot tudi davki in socialni prispevki, v Sloveniji lani med najvišjimi v Evropski uniji. V Sloveniji so se zvišali s 27,1 na 29,7 evra, medtem ko v povprečju EU s 33,5 na 34,9 evra, je ta teden objavil evropski statistični urad Eurostat.

V povprečju lanskih četrtletij so bili gradbeni stroški za tretjino višji kot v povprečju leta 2021.

Dražje financiranje

Ob dražjih materialih in delu bi k dražji gradnji lahko prispeval še en dejavnik, in sicer dražje financiranje. Če je še pred vojno v Iranu veljalo, da bo Evropska centralna banka (ECB) letos ohranjala obrestne mere nespremenjene ali pa jih celo znižala, se je po začetku vojne in z rastjo inflacije povečala možnost rasti obrestnih mer. Predsednica ECB Christine Lagarde je prejšnji mesec dejala, da imajo na voljo nabor možnosti za odziv na energetski šok. Poudarila je, da ECB ne bo ukrepala, dokler ne bo imela dovolj informacij o obsegu in trajanju šoka. »Vendar nas oklevanje ne bo ohromilo – naša zavezanost k doseganju dvoodstotne inflacije v srednjeročnem obdobju je brezpogojna.«

Guverner Banke Slovenije Primož Dolenc pa je po marčnem zasedanju, ko so obrestne mere ostale nespremenjene, za Delo dejal: »Pomembno je trajanje šoka. Če bo dolgotrajen, bo naše ukrepanje nujno – to je moje mnenje, ne mnenje ECB. Če bo kratkotrajen in se inflacija na srednjeročno ne bo dvignila bistveno nad dva odstotka, bodo naše odločitve precej lažje.«

Nekateri analitiki menijo, da bodo evrski guvernerji ta mesec zvišali obrestne mere, glavni ekonomist Gospodarske zbornice Slovenije Bojan Ivanc pa ocenjuje nasprotno: »Menim, da ECB ne bo zvišala obrestnih mer, ker govorimo o energetski krizi, in dejansko uvažamo energente. ECB bi z dvigom obrestne mere upočasnila rast povpraševanja, s tem bi bila gospodarska rast še nižja, zato je res majhna verjetnost, da bi se za to odločila. In tudi ne bi bistveno znižala inflacije. Hkrati moramo upoštevati tudi posredne učinke teh ukrepov. Če bi ECB nakazala zvišanje obrestnih mer, bi to tudi podražilo stroške zadolževanja držav na trgu. S tega vidika mislim, da tudi v državah članicah ni interesa za to. Posredno bodo dajale prek svojih guvernerjev v odboru dajale vedeti, da to verjetno ni zaželen scenarij. Če pa bi se, recimo, naslednje leto spopadli z velikim prelivanjem rasti cen energentov v plače, torej da bi te ponovno zrasle za šest do osem odstotkov, bi ECB verjetno intervenirala. A dvomim, da bi to bilo pred začetkom prihodnjega leta.«

Trg pričakuje višje obrestne mere

Kaj se bo dogajalo z obrestnimi merami, zanima tudi kupce nepremičnin. Zvišanje obrestnih mer bi namreč lahko zavrlo povpraševanje. V NLB, kjer so vpeti tako v dogajanja na domačem kot na mednarodnih finančnih trgih, ugotavljajo, da se na finančnih trgih že izražajo pričakovanja, da bo morala ECB zaradi cenovnih pritiskov v prihodnje prilagoditi svojo monetarno politiko: »Opazno je namreč zvišanje obrestnih zamenjav, ki kažejo, kakšna so pričakovanja glede prihodnjega gibanja euribora.«

Šestmesečni euribor se je iz 2,1 odstotka, kolikor je znašal pred začetkom vojne, dvignil na več kot 2,5 odstotka. Včeraj je bil nekoliko pod to mejo. Visok dvig euribora smo zaznali tudi po začetku vojne v Ukrajini, ko se je z negativnega območja v zelo kratkem času povzpel do štirih odstotkov. Spomnimo, Evropejci smo bili navajeni na nizke obrestne mere, saj je bil šestmesečni euribor od leta 2012 pa do vojne leta 2022 pod enim odstotkov ali celo negativen, medtem ko v bolj dolgoročni perspektivi 2,5-odstotni euribor ni nič posebnega.

Razlog za zvišanje euribora je skok cen nafte in posledično inflacije, ki naj bi po sedanjih pričakovanjih trga terjala kar tri dvige (po 0,25 odstotka) obrestne mere ECB do konca leta, je Aleš Čačovič, višji upravljavec investicijskih skladov v Triglav Investments, pojasnil pričakovanja denarnih trgov glede dviga obrestnih mer. »Koliko se bo ECB odzvala na zvišanje inflacije, je odvisno od trajanja rasti cene nafte in posledične inflacije, kar pa je precej odvisno tudi od trajanja zaprtja Hormuške ožine,« je dodal.

Dvig obrestnih mer bo vplival na ceno zadolževanja. Po eni strani se bodo mesečni obroki zvišali tistim, ki imajo posojila s spremenljivo obrestno mero. Teh je sicer manjšina. Po drugi strani pa bodo ob višjih obrestnih merah ECB dražja tudi na novo odobrena posojila.

Kako višje obrestne mere ustavijo povpraševanje po posojilih, kaže zmanjšanje posojilne aktivnosti po začetku vojne v Ukrajini. Leta 2022 so namreč slovenske banke odobrile 2,3 milijarde evrov stanovanjskih posojil, leto pozneje le še 1,2 milijarde evrov. Z znižanjem obrestnih mer so banke lani odobrile za 2,2 milijarde evrov stanovanjskih posojil, kar je 747 milijonov evrov več kot leta 2024, kaže statistika Banke Slovenije.

Direktor nepremičninske agencije Stoja Trade Zoran Đukić pravi, da močno povpraševanje po nepremičninah lahko prepreči večji padec cen tudi v okolju višjih obrestnih mer: »Slovenski trg je pri tem poseben, ker ni odvisen samo od kreditov, ampak tudi od lastnih sredstev, družinske pomoči in močne kulture lastništva. Zato je vpliv obrestnih mer pri nas počasnejši in blažji kot drugje.«

Veliko povpraševanje, majhna ponudba

Povpraševanje po nepremičninah je torej – še vedno – veliko. Lani je bilo v državi opravljenih 10.731 transakcij s stanovanjskimi nepremičninami, kar je četrtino več kot leto prej. Še vedno je težava predvsem ponudba nepremičnin, predvsem novih. Lani je bilo tako prodanih le 397 novih nepremičnin, kar je približno polovica manj kot v prejšnjih dveh letih. V prejšnjem letu so torej bili aktivni predvsem kupci na sekundarnem trgu.

»Lansko leto je potrdilo, da je slovenski nepremičninski trg izredno odporen. Ni šlo več za evforijo, šlo je za realnost: pomanjkanje kakovostne ponudbe. To pomeni, da trg danes ni 'pregret', ampak preprosto primanjkuje dobrih projektov,« pravi Đukić.

Pomanjkanje ponudbe torej še vedno krepi cene nepremičnin. Letna rast cen stanovanjskih nepremičnin je bila lani 5,8-odstotna; cene so tako zrasle že enajsto leto zapored.