Na delovnem mestu želijo več druženja in sprostitve

Katera sprememba bo v prihodnjih letih najbolj preoblikovala trg poslovnih nepremičnin – ali bo to tehnologija, demografija, način dela ali kaj drugega? In kako donosno je vlaganje v nepremičninske sklade ter predvsem za koga vse je primerno?

O trendih v segmentu poslovnih nepremičnin sta v podkastu govorila Sašo Šmigić, član uprave Generalija Investments, ter Tomaž Zorec, direktor organizacijske enote Nepremičnine na Pošti Slovenije.  

Investitorji sledijo trendom želja najemnikov

Spodbudno je, da se ni uresničila bojazen, da bi po koroni vsi delali samo še od doma, pa tudi po vsej Evropi najemniki niso drastično zniževali samih površin poslovnega najema, je poudaril Sašo Šmigić in dodal, da pa se nakazuje jasen trend spreminjanja načina uporabe tega prostora. Trend je vse več skupnih površin za druženje, sprostitev in druge aktivnosti.

»To je pomembno zato, ker boš moral kot investitor slediti tem trendom pri najemnikih. In če zgradba omogoča fleksibilnost in take spremembe brez večjih vložkov ali pa brez večjih časovnih zaprtij, boš zmagal oziroma boš v prednosti. In vsi novi projekti sledijo tem trendom, da si čim bolj fleksibilen, tako vertikalno kot horizontalno.«

Reševanje problema parkiranja

Tomaž Zorec pa pri tem dodaja pomembnost parkiranja in dostopa, kar je pri novih objektih logično: »A za portfelj, ki ga upravljamo, ni vedno tako. Zato bo treba zagotoviti tudi ta del, da bo interes na trgu večji.«

In to je tudi, kot dodaja Šmigić, problem večine že obstoječih poslovnih stavb v Ljubljani. »Tudi če so na vrhunskih lokacijah, je še vedno velik problem parkiranje. Ne vem, ali bomo imeli v prihodnjih petih letih že popolnoma avtonomna vozila, ki se bodo sama krožno vozila, saj problema potem načelno ne bi bilo več.« Ali to ali pa sprememba mentalitete, ker vemo, da se radi pripeljemo kar v stavbo, ne samo do stavbe, in če je mogoče, kar v samo pisarno, je dodal Zorec.

Kupili boste lahko, prodati pa ne boste mogli

Glede nepremičninskih skladov je Sašo Šmigić poudaril, da so tuji skladi večmilijardni, obseg investicij, ki bi bil zanimiv za tujega institucionalnega vlagatelja pa se začne pri 200, 300 milijonih evrih. »Če zberemo, na primer, tri nove projekte v Ljubljani, pridemo do tega obsega. Vse drugo pa je preveč razdrobljeno in premajhno, da bi se nekemu tujemu institucionalnemu vlagatelju izplačalo. Izplačalo bi se mu, ker so donosi še zmeraj lepi, a se mu s tem najbrž ne bi dalo ukvarjati.«

In zakaj Slovenija do zdaj še ni razvila bolj vidnega domačega trga nepremičninskih investicijskih skladov? Šmigić je pojasnil, da je slovenski nepremičninski trg relativno majhen in ni primerljiv s tem, »kar vidimo nekaj sto kilometrov severno ali pa zahodno od nas«. V preteklosti so prevladovale tradicionalne finančne institucije, se pravi banke, zavarovalnice in premožni posamezniki.

»Leta 2018, ko smo vzpostavili naš prvi alternativni nepremičninski sklad, nihče ni dobro poznal tega naložbenega razreda. In tudi takrat smo se srečali z nekaterimi institucionalnimi vlagatelji, ki pa so bili zelo skeptični do tega, ali je sploh mogoče v Sloveniji narediti tak produkt. To pa zato, ker so se vsi bali likvidnosti, saj so menili, da bomo lahko kupili, prodati pa tega ne bomo mogli nikomur. Zdaj smo vsem pokazali, da je to mogoče narediti, in to dobro, na profesionalen način in transparentno.« Zdaj pa z novim nepremičninskim skladom Generali Adriatic Value Fund II nadaljujejo zelo uspešno zgodbe prvega sklada, poudarja Šmigić in dodaja, da so tarče že dodobra ogledane.

Digitalizacija in spremenjene navade potrošnikov

V zadnjih letih pa Pošta Slovenije pospešeno prodaja del nepremičninskega portfelja. Nepremičnine so, pravi Tomaž Zorec, predvsem ključna infrastruktura, s katero podpirajo svojo paketno, pisemsko in logistično dejavnost. Hkrati pa se zavedajo pomembnosti ohranjanja poslovalnic in drugih njihovih storitev v lokalnem okolju.

»Naš nepremičninski portfelj upravljamo selektivno in strateško. Torej, nepremičnine, ki niso več skladne z razvojem poštnega omrežja in tudi logističnih tokov, se postopno dezinvestirajo. To nam omogoča tudi sproščanje kapitala za nadaljnji razvoj, tako logistične infrastrukture in transportnih kapacitet kot avtomatizacije. Poleg dezinvestiranja skrbimo tudi za čim bolj optimalno strukturo in stanje tega našega portfelja, in sicer prek treh stebrov: gradnja, upravljanje in vzdrževanje.«

Digitalizacija poštnih storitev in rast paketne logistike spreminja potrebe po fizičnih poslovalnicah. »V Pošti Slovenije v zadnjih dveh letih kljub omenjenim dejstvom nismo zaprli nobene poštne poslovalnice, čeprav zaznavamo več kot 60-odstotni upad pisemskih pošiljk. Ker se zavedamo naše družbene odgovornosti in pomena dostopnosti do teh osnovnih storitev, so naše aktivnosti usmerjene v zagotavljanje nemotenega dostopa do poštnih storitev prebivalcem.« Zorec še dodaja, da so se spremenile navade potrošnikov in zelo razvile digitalne storitve, zato temu ves čas prilagajajo tudi poštno mrežo, ki vključuje tako lastne kot tudi pogodbene pošte. Slednje so prisotne na več kot 150 lokacijah po vsej Sloveniji. Hkrati raste tudi število paketomatov in drugih samopostrežnih točk za stranke.