Nove pisarne dvigujejo merila na trgu

Trg najemnih poslovnih prostorov v Sloveniji, predvsem v Ljubljani, se zaradi vala novogradenj napovedano premijskega razreda močno spreminja. Kakovost zraka v delovnih prostorih je zelo pomembna za zdravje, dobro počutje in učinkovitost zaposlenih, kar bo v novih razmerah na trgu lahko tudi eden o kriterijev konkurenčnosti predvsem v kategoriji starejših pisarn.

Na trgu poslovnih stavb se karte že mešajo

Delodajalci se vse bolj zavedajo pomena kakovosti notranjega zraka, zagotavljanje tega pa je v najemnih prostorih praviloma zahtevnejše kot v objektih, kjer je podjetje lastnik. Največji izziv je, da tisti, ki oddajajo prostore, investicijo pogosto presojajo predvsem z vidika stroškov, vpliva na objekt in donosnosti, pravi Sandra Ivanovič Maričič, vodja marketinga v Lunosu Slovenija, kjer izdelujejo prezračevalne sisteme z rekuperacijo toplote in brez nje.

Ugotavljajo sicer, da jih vedno več »razume, da kakovostno prezračevanje povečuje vrednost nepremičnine, izboljšuje konkurenčnost objekta na trgu in olajša dolgoročno oddajanje poslovnih prostorov«.

Obstaja velik fond starejših poslovnih stavb, kjer bo treba v prihodnjih letih izvesti postopne prenove, če bodo želele ostati konkurenčne na trgu, pri novejših objektih pa je po besedah sogovornice veliko večji poudarek na kakovosti notranjega okolja kot je bilo to pred desetimi ali petnajstimi leti: »Investitorji se zavedajo, da sodobni najemniki pri izbiri poslovnih prostorov ne ocenjujejo več le lokacije in najemnine, temveč tudi kakovost delovnega okolja. Prezračevanje z vračanjem toplote, učinkovita filtracija zraka, nizka poraba energije in možnost spremljanja kakovosti zraka postajajo standard sodobnih poslovnih stavb. Vse več investitorjev upošteva tudi mednarodne trajnostne standarde, saj ti povečujejo privlačnost objekta za domača in mednarodna podjetja.«

Tehnične ovire v starejših objektih

Še ena ovira, ki jo opažajo v praksi pri zagotavljanju kakovosti zraka v prostorih, so možnosti, ki jih omogočajo starejše poslovne stavbe – primanjkuje npr. prostora za kanalske razvode, tehnični prostori so omejeni, posegi v fasado ali konstrukcijo pa zahtevajo dodatna soglasja. V primeru investicije je zato pomembno, da se načrtovanje začne dovolj zgodaj in da v procesu sodelujejo tako najemnik kot lastnik ter projektanti, svetujejo v Lunosu.

Med kriteriji kakovostne gradnje tudi zaščita pred hrupom in ohranjanje toplote

Kaj lahko storijo najemniki, če lastniki nimajo posluha za vložek v ureditev prezračevanja? »Razvoj prezračevalnih sistemov gre v smeri vse večje prilagodljivosti. V preteklosti brez obsežnih gradbenih posegov skoraj ni bilo mogoče zagotoviti učinkovitega prezračevanja, zdaj pa obstajajo rešitve, ki bistveno zmanjšajo potrebo po posegih v objekt,« pravi sogovornica.

Trend je modularnost

Pojasnjuje, da se v praksi vse pogosteje uporabljajo decentralizirani prezračevalni sistemi z vračanjem toplote, modularne enote za posamezne dele stavbe ter sistemi, ki zahtevajo minimalne gradbene posege. Prednost takšnih rešitev je hitrejša izvedba, manj motenj pri delu podjetja in bistveno nižji stroški prilagoditve prostora.

Modularne rešitve omogočajo večjo fleksibilnost, omogočajo postopno širitev ali prilagoditev prezračevanja glede na potrebe posameznega prostora. So eden pomembnejših razvojnih trendov na področju prezračevanja poslovnih objektov, saj se poslovni prostori zaradi rasti podjetij ali sprememb organizacije dela menjajo pogosteje kot so se v preteklosti.

»Čeprav popolnoma prenosljive rešitve niso primerne za vsak objekt, je smer razvoja jasna – prezračevalni sistemi postajajo bolj prilagodljivi, energetsko učinkoviti in lažje prilagodljivi spremembam organizacije dela,« je poudarila Sandra Ivanovič Maričič, še vedno pa je pomembno, »da se prezračevanje načrtuje skupaj z razporeditvijo delovnih mest, sejnih sob in skupnih prostorov. Na ta način je mogoče doseči boljšo kakovost zraka tudi brez popolne prenove objekta.«

V Lunosu najemnikom svetujejo, da kakovost zraka preverijo že pred podpisom pogodbe in da vprašanja glede prezračevanja, vzdrževanja ter morebitnih nadgradenj vključijo med ključne pogoje najema.

»Če odgovornosti niso jasno določene, se lahko zgodi, da sistem ni ustrezno vzdrževan, kakovost zraka se postopoma slabša, obe strani pa pričakujeta, da bo ukrepala druga. Posledice najprej občutijo zaposleni, dolgoročno pa tudi lastnik objekta zaradi slabše uporabniške izkušnje in manjše konkurenčnosti nepremičnine.«