Do novega davka pritiski za večje prilive iz  NUSZ

Od nadomestila do davka: Na poti od vrednotenja nepremičnin do nove dajatve naj občine svoj NUSZ prilagodijo geodetskim evidencam.
Objavljeno
18. oktober 2016 07.54
Posodobljeno
18. oktober 2016 08.00
Katarina Fidermuc
Katarina Fidermuc

Ljubljana – Množično vrednotenje nepremičnin zanima številne interesne skupine, kaže prva statistika o pripombah, ki jih je ministrstvo za finance dobilo med javno razpravo o osnutku novega zakona. Našteli so 45 predlagateljev, ki bi besedilo napisali nekoliko ali povsem drugače, kot so ga na ministrstvu.

Vlada naj uredi več področij hkrati

Na osnutek novega zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin se je z javno razpravo in medresorskim usklajevanjem znotraj vlade odzvalo 14 ministrstev, vladnih služb oziroma organov v sestavi, vsa tri združenja občin, šest posameznih občin ter 22 interesnih združenj in posameznikov.

»Na splošno so predlagatelji pripomb sicer upoštevali povezanost in medsebojno odvisnost sistema množičnega vrednotenja s sistemom zbiranja podatkov o nepremičninah, vendar jih večina meni, da je podatke o nepremičninah treba zagotavljati sistemsko in večnamensko, ne le zaradi množičnega vrednotenja, torej ne le s tem zakonom, ampak tudi z drugimi sistemski predpisi,« ugotavljajo na ministrstvu za finance, kjer bodo pripombe iz javne razprave o množičnem vrednotenju podrobneje proučili do konca oktobra.

Več skupin je predlagalo, naj vlada hkrati začne in poveže reforme na več področjih: vrednotenje nepremičnin, urejanje prostora, torej prostorsko in gradbeno zakonodajo, obdavčitev nepremičnin in delno tudi financiranje občin. »Tako bi po njihovi presoji zagotovil sistemsko in medsebojno usklajenost ukrepov fiskalne, prostorske, zemljiške in drugih politik,« povzemajo na ministrstvu za finance.

Posplošena vrednost še živa

Po pojasnilih ministrstva za finance so različna strokovna združenja v pripombah k osnutku zakona o množičnem vrednotenju nasprotovala večnamenski uporabi posplošene tržne vrednosti, ki naj bi bila primerna zgolj za davčne namene, »in sicer kot obdavčljiva oziroma modelna vrednost«.

Osnutek zakona o množičnem vrednotenju je potrdil, da namerava vlada ohraniti sistem množičnega vrednotenja »kot večnamenski sistem, kar zagotavlja učinkovito porabo javnih sredstev«, z njim pa tudi posplošeno tržno vrednost (PTV), ki kot rezultat množičnega vrednotenja na presečni datum ocenjuje tržno vrednost nepremičnine. Kakovost množičnega vrednotenja namerava vlada izboljšati, zato bodo vsa temeljna načela, merila in metode vključeni v zakon: »Cilj boljše kakovosti sistema je spodbujanje nadaljnje uporabe podatka o posplošeni tržni vrednosti za dodatne javne in nejavne namene – na primer za sklepanje zavarovanj in pridobivanja posojil v bankah,« pojasnjujejo načrte na ministrstvu za finance.

Po novem zakonu o množičnem vrednotenju namerava prenoviti še davek na nepremičnine in z njim nadomestiti zdaj veljavne nepremičninske dajatve, ki pripadajo občinam, predvsem nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ). Kot enotna davčna osnova za vso državo bo pri obdavčitvi različnih skupin nepremičnin predvidoma veljala njihova posplošena tržna.

Posplošena tržna vrednost je v registru nepremičnin, za katerega skrbi geodetska uprava, še vedno vključena v javno dostopne podatke. Po pojasnilih ministrstva za finance se osveževanje oziroma prilagajanje vrednosti nepremičnin v sistemu množičnega vrednotenja izvaja z indeksacijo: »Kadar se cene na določenem cenovnem območju na podlagi izvedenih prodaj nepremičnin na njem v enem letu spremenijo za več kot deset odstotkov, geodetska uprava izvede indeksacijo takih nepremičnin. Od leta 2012 do leta 2015 sta bili izvedeni dve indeksaciji, in sicer leta 2013 in leta 2015. Sedanje vrednosti odražajo datum 31. marec 2014,« pojasnjujejo na ministrstvu za finance.

Kje jo je mogoče uporabiti?

Posplošene tržne vrednosti ni mogoče uporabljati v davčne namene, ker jo je ustavno sodišče po marcu 2014 postopno umaknilo iz vseh davčnih zakonov. »Lahko pa je posplošena tržna vrednost uporabljena za vse druge javne ali zasebne namene. Za javne namene se, na primer, uporablja pri ugotavljanju vrednosti premoženja ob uveljavljanja socialnih pravic iz javnih sredstev ter pri razlastitvah v javnem interesu in odškodninah,« naštevajo na ministrstvu za finance. Uporabljajo jo statistični urad, banke za ocenjevanje kapitalske ustreznosti po sklepu Banke Slovenije, nekatere tudi za odobravanje hipotekarnih kreditov, uporabljajo jo cenilci vrednosti nepremičnin.

Po besedah direktorja združenja geodetskih izvajalcev Andreja Mesnerja je podatek iz registra nepremičnin neformalno še vedno »množično uporaben« v različnih zadevah.

Tako meni tudi predsednik nepremičninskega združenja FIABCi in direktor zasebne nepremičninske družbe Jože Podgoršek: »Nepremičninske družbe velikokrat preverjajo podatke o nepremičninah iz zbirk geodetske uprave, ki kažejo gibanja na trgu, tudi posplošeno tržno vrednost, saj vendarle kaže na izvedene transakcije. Kadar pride lastnik nepremičnine z vprašanjem, koliko bi lahko dosegla realizirana cena nepremičnine, je naloga nepremičninskega posrednika, da uporabi vse razpoložljive podatke in jih tudi pojasni. Sodobna računalniška orodja jim omogočajo, dodaja, da za izbrano lokacijo dokaj natančno ugotovijo, kaj je bilo prodano in po kolikšni ceni.

»Zelo dobro je, da obstaja tak podatek, kot je posplošena tržna vrednost, ker je bilo na tem področju v preteklosti veliko špekulacij s cenami. Zdaj pa imajo nepremičninske družbe in strokovnjaki, posredniki in ocenjevalci, vendarle v rokah zanesljive argumente, da lahko svetujejo svojih strankam,« dodaja sogovornik.

Ni pomembno, katera cena je bila objavljena v oglasu za prodajo nepremičnine dodaja, temveč posplošene tržne vrednosti in gibanja cen, ki so dosegljiva prek javne zbirke podatkov, saj izražajo tudi že dosežene diskonte in tako realnejše cene nepremičnin: »Uporabniki nepremičninskih storitev ali nepremičninskega trga dobivajo informacije o tem, kaj se dogaja.«

Za zdaj bitka za NUSZ

Ministrstvo za finance, ki z novim zakonom o množičnem vrednotenju pripravlja izhodišče za novi nepremičninski davek, se namerava do uveljavitve novega davka osredotočiti na NUSZ. Očitno je, da bo pred uveljavitvijo nove dajatve na premoženje sistematično pritiskalo na občine, naj svoje podatke za odmero NUSZ uskladijo z zbirkami geodetske uprave.

Cilj zakonodajalca na tem področju je zanesljivo čim bolj približati osnovo za odmero NUSZ in posplošeno tržno vrednost nepremičnin: tako bo nižja tudi razlika med veljavnim NUSZ in novim davkom, ki je pri neuspelem davku na nepremičnine šokirala javnost.

»Tudi lastniki, ki so geodetski upravi sicer sporočali novejše podatke o svojih nepremičninah, o njih niso obvestili občin. Med podatki geodetske uprave in občinskimi bazami o nepremičninah so zato velike razlike. Po priporočilih ministrstva, bi se morale občine uskladiti, a se temu za zdaj še upirajo. Če pa bo Gursova baza osnova za bodoči nepremičninski davek, se ji bodo občine morale prilagoditi,« pravi Jože Podgoršek.

Finančna uprava je za leto 2015 v imenu 211 občin posameznikom in podjetjem izdala 786.158 odločb o NUSZ in jim tako odmerila 204,5 milijona evrov nadomestila – pritožbe je oddalo 12.280 ali 1,56 odstotka zavezancev. Število zavezancev se je lani v primerjavi z letom prej zvišalo v 77 odstotkov občin, povprečno za šest odstotkov. Tri četrtine občin (74 odstotkov) je lani zvišalo NUSZ, povprečno za deset odstotkov.