Nepremičninski davek čaka na nove odločevalce
V strokovnih krogih je večina vprašanj že usklajena, a jih je treba še s politiko, ki prihaja na položaje.
Odpri galerijo
Lastništvo stanovanj je precej razdrobljeno, večina lastnikov ima po eno stanovanje. FOTO Blaž Samec/Delo
Ljubljana – Nova vladna ekipa se bo spoprijela tudi z obdavčitvijo nepremičnin. Skeptiki sicer pravijo, da davka na nepremičnine ne bomo dočakali, vsaj ne v tej razpršeni konstelaciji moči in krhki koaliciji. Zagotovo pa bodo na finančnem ministrstvu delali na predlogu, ki je nastajal v političnem zatišju v strokovnih krogih.
O tem priča osnutek koalicijske pogodbe. V njem piše: Pripravili in uvedli bomo davek na nepremičnine in premoženje, ki bo bolj obdavčil lastnike več ter večjih nepremičnin.
Stroka je izoblikovala (za zdaj še interne) predloge prenove obdavčenja nepremičnin, pri tem je upoštevala vladna izhodišča, stališča projektnega sveta za koordinacijo in usmerjanje priprave nove sistemske ureditve obdavčitve nepremičnin, predloge strokovnih institucij, zbornic in občin.
Pri številnih vprašanjih je bila že dosežena visoka stopnja konsenza. Na primer: da je davek na nepremičnine premoženjski davek, da gre v celoti občinam, da se obdavčijo vse nepremičnine iz registra nepremičnin, da se sledi načelu široke davčne osnove (oprostitve so zgolj izjema in veljajo enotno za vse zavezance), davčna osnova je posplošena vrednost nepremičnin, ki se ugotavlja po zakonu o množičnem vrednotenju nepremičnin, zavezanec je lastnik nepremičnine, stopnje davka naj bi bile določene tako, da obremenitev ne bo bistveno drugačna od vsote sedanjih treh nepremičninskih dajatev (nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča – NUSZ, davka od premoženja in pristojbine za vzdrževanje gozdnih cest), občine bi lahko davek zvišale ali znižale v določenem razponu (npr. 50 odstotkov), mogoč bo ugovor na vse elemente davčne odmere ...
Nekaj pomembnih elementov obdavčitve pa bo zahtevalo dodatna usklajevanja, na primer davčna osnova (stroka bi zamrznila posplošeno vrednost nepremičnin za štiri leta, ne samo za eno leto, da se sistem lahko stabilizira), davčni zavezanci (ko gre za javno infrastrukturo, energetiko ipd.), davčne stopnje (progresivno obremenjevanje drugega, tretjega stanovanja, luksuza). Ob tem pa je še veliko podrobnosti, pri katerih se krešejo mnenja tudi znotraj strokovnih krogov in operativnih ekip na ministrstvih, ki pripravljajo teren za izvedbo obdavčenja.
Pravzaprav se ta hip čaka nove vodstvene garniture, zato pred novembrom ni pričakovati kakih konkretnih potez na ministrstvih. Tudi tisto, kar v strokovnih krogih zdaj trdno stoji, ni nujno, da bo kdaj ugledalo luč sveta. Če bo na ministrstvu za finance prejšnja ministrica (ki je že v minulem mandatu zares želela postaviti enotni davek na nepremičnine) primopredala posle sama sebi in obdržala ključne kadre, je večja verjetnost, da bo šel omenjeni mega projekt naprej po isti poti. Vendar je Mateja Vraničar Erman samo en (nemara res najpomembnejši) faktor v tej enačbi; če nič drugega, bo zamenjava na ministrstvu za okolje in prostor, pod katerega spadajo geodetska uprava, nepremičninske evidence in množično vrednotenje.
Vsekakor bodo ponujene rešitve tehtali akterji v drugačni politični sestavi kot v prejšnjem mandatu (pa niti tedaj niso dosegli soglasja). Posebna uganka je tudi v tem kontekstu Levica in njeno videnje davka. In če/ko bo koalicija rodila zakonski predlog, se vse lahko postavi na glavo kasneje, v pisani sestavi parlamenta. Zagotovo bomo spet priča bitki za oprostitve – če bodo ali če jih ne bo –, na primer za cerkvene nepremičnine, za gozdove, javno dobro ..., različnim mnenjem glede širine zajema, glede proporcionalnosti obdavčitve itn.
Iz odgovorov na temo davka na nepremičnine, ki smo jih od strank dobili maja, izvemo na primer, da LMŠ zagovarja številne oprostitve, medtem ko bi SD, Desus in Levica obdavčili vse. Večina strank ne bi povečevala obremenitve glede na sedanje, ampak razširila zajem, levica pa bi poskušala vsaj početveriti sedanji davčni izplen in ga izenačiti s povprečjem EU (ki je 2,6 odstotka BDP). To bi dosegla s progresivno obdavčitvijo petine najbogatejših, ki premorejo več kot 50 odstotkov vrednosti vseh nepremičnin.
Glede na osnutek koalicijske pogodbe se večina nagiba k progresivni obdavčitvi nepremičnin. Ugodnejši obravnavi prvega, rezidenčnega stanovanja in progresivni lestvici za nadaljnje ter večje nepremičnine ter luksuz je naklonjena tudi strokovna javnost. Po drugi strani pa ustavno sodišče opozarja, da je taka rešitev lahko ustavno sporna.
Koliko lastnikov bi taka rešitev močneje zadela, razberemo iz lastniške strukture slovenskih nepremičnin, vpisanih v register nepremičnin (REN). Resnici na ljubo je precej razdrobljena. Če pogledamo samo stanovanja: okoli 77 odstotkov lastnikov ima v lasti ali solasti le eno nepremičnino, dobrih 22 odstotkov pa jih ima eno ali več stanovanj (graf). Manj kot 3000 lastnikov ima v lasti štiri ali več stanovanj. Če bi torej hoteli zbrati bistveno več premoženjskega davka, bi morala biti progresija zelo strma.
Ob vseh težavah, ki spremljajo uvedbo novega obdavčenja nepremičnin, pa ne gre pozabiti, da je sedanji sistem nevzdržen; je zastarel, neenoten, nekonsistenten, nepregleden, mestoma celo nezakonit. Zaradi arbitrarnega določanja davčne osnove in višine dajatve nastajajo med posameznimi občinami velike razlike v obremenitvi, sporno je razmerje med obdavčitvijo stanovanjskih in poslovnih nepremičnin, podatki za izračun davka so netočni, številni občinski odloki o odmeri NUSZ so deloma razveljavljeni. Zato so v vlado uperjeni tudi pritiski občin, naj čimprej prenovi obdavčitev, do novega davka na nepremičnine pa naj popravi sistem NUSZ. Nekaj se bo torej moralo zgoditi.
O tem priča osnutek koalicijske pogodbe. V njem piše: Pripravili in uvedli bomo davek na nepremičnine in premoženje, ki bo bolj obdavčil lastnike več ter večjih nepremičnin.
Veliko je že dorečenega
Stroka je izoblikovala (za zdaj še interne) predloge prenove obdavčenja nepremičnin, pri tem je upoštevala vladna izhodišča, stališča projektnega sveta za koordinacijo in usmerjanje priprave nove sistemske ureditve obdavčitve nepremičnin, predloge strokovnih institucij, zbornic in občin.
Pri številnih vprašanjih je bila že dosežena visoka stopnja konsenza. Na primer: da je davek na nepremičnine premoženjski davek, da gre v celoti občinam, da se obdavčijo vse nepremičnine iz registra nepremičnin, da se sledi načelu široke davčne osnove (oprostitve so zgolj izjema in veljajo enotno za vse zavezance), davčna osnova je posplošena vrednost nepremičnin, ki se ugotavlja po zakonu o množičnem vrednotenju nepremičnin, zavezanec je lastnik nepremičnine, stopnje davka naj bi bile določene tako, da obremenitev ne bo bistveno drugačna od vsote sedanjih treh nepremičninskih dajatev (nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča – NUSZ, davka od premoženja in pristojbine za vzdrževanje gozdnih cest), občine bi lahko davek zvišale ali znižale v določenem razponu (npr. 50 odstotkov), mogoč bo ugovor na vse elemente davčne odmere ...
Nekaj pomembnih elementov obdavčitve pa bo zahtevalo dodatna usklajevanja, na primer davčna osnova (stroka bi zamrznila posplošeno vrednost nepremičnin za štiri leta, ne samo za eno leto, da se sistem lahko stabilizira), davčni zavezanci (ko gre za javno infrastrukturo, energetiko ipd.), davčne stopnje (progresivno obremenjevanje drugega, tretjega stanovanja, luksuza). Ob tem pa je še veliko podrobnosti, pri katerih se krešejo mnenja tudi znotraj strokovnih krogov in operativnih ekip na ministrstvih, ki pripravljajo teren za izvedbo obdavčenja.
Odvisno, kdo pride ...
Pravzaprav se ta hip čaka nove vodstvene garniture, zato pred novembrom ni pričakovati kakih konkretnih potez na ministrstvih. Tudi tisto, kar v strokovnih krogih zdaj trdno stoji, ni nujno, da bo kdaj ugledalo luč sveta. Če bo na ministrstvu za finance prejšnja ministrica (ki je že v minulem mandatu zares želela postaviti enotni davek na nepremičnine) primopredala posle sama sebi in obdržala ključne kadre, je večja verjetnost, da bo šel omenjeni mega projekt naprej po isti poti. Vendar je Mateja Vraničar Erman samo en (nemara res najpomembnejši) faktor v tej enačbi; če nič drugega, bo zamenjava na ministrstvu za okolje in prostor, pod katerega spadajo geodetska uprava, nepremičninske evidence in množično vrednotenje.
Vsekakor bodo ponujene rešitve tehtali akterji v drugačni politični sestavi kot v prejšnjem mandatu (pa niti tedaj niso dosegli soglasja). Posebna uganka je tudi v tem kontekstu Levica in njeno videnje davka. In če/ko bo koalicija rodila zakonski predlog, se vse lahko postavi na glavo kasneje, v pisani sestavi parlamenta. Zagotovo bomo spet priča bitki za oprostitve – če bodo ali če jih ne bo –, na primer za cerkvene nepremičnine, za gozdove, javno dobro ..., različnim mnenjem glede širine zajema, glede proporcionalnosti obdavčitve itn.
Iz odgovorov na temo davka na nepremičnine, ki smo jih od strank dobili maja, izvemo na primer, da LMŠ zagovarja številne oprostitve, medtem ko bi SD, Desus in Levica obdavčili vse. Večina strank ne bi povečevala obremenitve glede na sedanje, ampak razširila zajem, levica pa bi poskušala vsaj početveriti sedanji davčni izplen in ga izenačiti s povprečjem EU (ki je 2,6 odstotka BDP). To bi dosegla s progresivno obdavčitvijo petine najbogatejših, ki premorejo več kot 50 odstotkov vrednosti vseh nepremičnin.
Petina s po več stanovanji
Glede na osnutek koalicijske pogodbe se večina nagiba k progresivni obdavčitvi nepremičnin. Ugodnejši obravnavi prvega, rezidenčnega stanovanja in progresivni lestvici za nadaljnje ter večje nepremičnine ter luksuz je naklonjena tudi strokovna javnost. Po drugi strani pa ustavno sodišče opozarja, da je taka rešitev lahko ustavno sporna.
lastništvo Foto I
Koliko lastnikov bi taka rešitev močneje zadela, razberemo iz lastniške strukture slovenskih nepremičnin, vpisanih v register nepremičnin (REN). Resnici na ljubo je precej razdrobljena. Če pogledamo samo stanovanja: okoli 77 odstotkov lastnikov ima v lasti ali solasti le eno nepremičnino, dobrih 22 odstotkov pa jih ima eno ali več stanovanj (graf). Manj kot 3000 lastnikov ima v lasti štiri ali več stanovanj. Če bi torej hoteli zbrati bistveno več premoženjskega davka, bi morala biti progresija zelo strma.
NUSZ v revizijo
Ob vseh težavah, ki spremljajo uvedbo novega obdavčenja nepremičnin, pa ne gre pozabiti, da je sedanji sistem nevzdržen; je zastarel, neenoten, nekonsistenten, nepregleden, mestoma celo nezakonit. Zaradi arbitrarnega določanja davčne osnove in višine dajatve nastajajo med posameznimi občinami velike razlike v obremenitvi, sporno je razmerje med obdavčitvijo stanovanjskih in poslovnih nepremičnin, podatki za izračun davka so netočni, številni občinski odloki o odmeri NUSZ so deloma razveljavljeni. Zato so v vlado uperjeni tudi pritiski občin, naj čimprej prenovi obdavčitev, do novega davka na nepremičnine pa naj popravi sistem NUSZ. Nekaj se bo torej moralo zgoditi.
