Pot do gradbenega dovoljenja po novem lažja
Gradbeno-prostorski trojček: spremenjena pravila so se začela uporabljati 1. junija
Odpri galerijo
Začenja se nova etapa legalizacij črnih gradenj. Foto Aleš Andlovič
Ljubljana – Prostorsko-gradbeni trojček – zakon o urejanju prostora, gradbeni zakon ter zakon o arhitekturni in inženirski dejavnosti – je v veljavi že od 17. novembra lani, uporabljati pa se je začel 1. junija letos. Z nekaj zamude je vlada sprejela še manjkajoča podzakonska akta h gradbenemu zakonu, pravilnik o projektni dokumentaciji in uredbo o razvrščanju objektov, brez katerih nekaterih členov zakona ne bi bilo mogoče uveljavljati.
Slišati je, da se je na nekatere upravne enote vsul plaz raznih investitorskih vlog, bojda zaradi bojazni, da bo novi zakon zahtevnejši glede potrebne dokumentacije (pravilnik pa je bil, kot rečeno, sprejet šele v zadnjih dneh). Občani so se po informacije obračali na okoljsko ministrstvo in dobili odgovor, da je njihov strah neutemeljen. Novi pravilnik namreč zagotavlja prehodno obdobje (do 1. januarja 2021), v katerem se lahko upošteva stari pravilnik, če so bile pogodbe sklenjene pred uveljavitvijo novega.
Poglejmo nekaj poglavitnih novosti, posebej iz gradbenega zakona, ki je za široko javnost, potencialne zasebne investitorje in lastnike nepremičnin bolj zanimiv.
Potrebna bo manj obsežna dokumentacija za pridobitev gradbenega dovoljenja (opredeljuje jo novi pravilnik). Pri obstoječih objektih ne bo več dokazovanja pravice graditi, ko gre za dostop do javne ceste (torej ne bo več zapletov zaradi javnih cest v zasebni lasti). S prekvalifikacijo soglasij v mnenja bodo odpadle pritožbe; nadomestilo jih bo usklajevanje ter spregled ali nadomeščanje manjkajočih mnenj. Uveljavljanje pravnega varstva bo omejeno(po zakonu o splošnem upravnem postopku), investitorju pa bo z možnostjo pridobitve predodločbe zagotovljena večja pravna varnost. Poleg rednega je na voljo tudi skrajšani postopek za izdajo gradbenega dovoljenja (v 30 dneh) in integralni postopek (z vključenim postopkom presoje vplivov na okolje).
Gradbenega dovoljenja ne boste potrebovali za odstranitev objekta (zadošča prijava začetka odstranjevanja objekta), za vzdrževanje objekta, za vzdrževalna dela v javno korist, za enostavne objekte – vendar le, če so izpolnjene zahteve iz vseh predpisov (skladnost s prostorskimi akti, gradbenimi predpisi oziroma normativi, zahteve in področnih predpisov, pridobljena potrebna soglasja). Dovoljenje neha veljati, če v petih letih investitor ne prijavi začetka gradnje.
Ne prepoveduje je, torej jo dovoljuje. Omejitve so: potrebno je gradbeno dovoljenje, projektna dokumentacija za izvedbo del, prijava začetka gradnje, nadzornik, na koncu tudi uporabno dovoljenje na podlagi izjav pooblaščenih strokovnjakov.
Največkrat nastanejo težave zaradi prostorskih aktov (interpretacija, nerodni zapisi in zahteve...). Zakon o urejanju prostora ponuja dobro rešitev: predhodno lokacijsko preveritev, ki je sicer dražja, vendar hitrejša pot, da se investicija lahko izpelje. Predodločba je pri odločanju o izdaji gradbenega dovoljenja zavezujoča.
Zaplete pa je še vedno mogoče pričakovati zaradi neurejenih ali slabih medsosedskih odnosov. Zaradi preteklih odločitev Ustavnega sodišča ni mogoče omejiti nabora možnih stranskih udeležencev (npr. sosedov), saj je sodelovanje v postopku zakonska in ustavna pravica posameznikov. In ker so v Sloveniji sosedje pogosto sprti med seboj, o gradnji pa se le redko uskladijo pred vložitvijo zahteve za izdajo gradbenega dovoljenja, to lahko zavleče postopke.
Težava so tudi (včasih namerno) vsebinsko nepopolne vloge za izdajo gradbenih dovoljenj, a novi zakon to poskuša omejiti (npr. z domnevo umika zahteve, če vloga ni dopolnjena v določenem roku).
Upravni organi morajo investitorja že pred vložitvijo zahteve za izdajo gradbenega dovoljenja informirati o postopki v zvezi z nameravano gradnjo, veljavnih prostorskih izvedbenih aktih, potrebnih mnenjih in dokumentaciji. Investitorju morajo pomagati, da bo vloga čim bolj popolna in primerna za reševanje, saj se tem skrajša čas, potreben za izdajo dovoljenja, in zmanjša možnost za zavrnitev zahteve.
Da. Nadzornik bo imel več obveznosti in nalog in večjo odgovornost. Določiti ga je treba za vsako gradnjo, ki potrebuje gradbeno dovoljenje, tudi za gradnjo v lastni režiji. Edina izjema so nezahtevni objekti, kjer lahko nadzornika nadomesti kvalificiran izvajalec. To pa pomeni, da se tak objekt ne gradi v lastni režiji.
Največ vprašanj je na temo legalizacije, prehodnega obdobja (projektiranje po starem pravilniku zaradi že sklenjenih pogodb, obveznosti, ki nastopijo takoj po 1. juniju, izpolnjevanja pogojev za udeležence) in podzakonskih aktov.
Pristop bo odvisen od starosti, zahtevnosti in stanja objekta (ali je imel gradbeno dovoljenje, pa od njega odstopa, ali so odstopanja manjša ali velika, ali je varen in nima negativnih vplivov na okolje...). Na izbiro bo več različnih postopkov, od rednega (kot velja za pridobitev dovoljenje za novogradnje), postopka po milejšem starem zakonu o graditvi objektov (za objekte, starejše od 50 let), postopek za objekte daljšega obstoja (zgrajene pred letom 1998) brez preverjanja skladnosti s predpisi, dovoljenje pa je pogojno, do legalizacije manjših odstopanj in nekoliko zahtevnejšega postopka legalizacije novejših objektov, zgrajenih do uveljavitve zakona. Pri odločitvi za način (ali kombinacijo dveh) bo dobrodošel nasvet strokovnjaka, izračun stroškov in osebna odločitev, kako trdno dovoljenje želimo. S terena je slišati, da je interesa za legalizacijo veliko.
Vsi začeti postopki se dokončajo po starem zakonu.
Tudi nova zakonodaja za ta namen ne zahteva gradbenega dovoljenja. Obseg vzdrževanja se širi (po uredbi o razvrščanju objektov), zakon o urejanju prostora z zakonskimi prostorskimi izvedbenimi pogoji ne glede na prostorske akte omogoča vzdrževanje obstoječih zakonito zgrajenih objektov in s tem spodbuja racionalno rabo prostora.
To takso bodo plačevali lastniki nezazidanih zemljišč, ki so najmanj tri leta komunalno opremljena, pripravljena za začetek gradnje, a ta še ni stekla, niti zanje še ni bilo izdano gradbeno dovoljenje. Taksa bo znašala do 0,3 evra na kvadratni meter, kar pomeni, da bo lastnik za tako parcelo v velikosti 600 kvadratnih metrov vsako leto plačal 180 evrov takse. Uvedle jo bodo občine, ki bodo želele aktivirati zemljišča, namenjena pozidavi.
Slišati je, da se je na nekatere upravne enote vsul plaz raznih investitorskih vlog, bojda zaradi bojazni, da bo novi zakon zahtevnejši glede potrebne dokumentacije (pravilnik pa je bil, kot rečeno, sprejet šele v zadnjih dneh). Občani so se po informacije obračali na okoljsko ministrstvo in dobili odgovor, da je njihov strah neutemeljen. Novi pravilnik namreč zagotavlja prehodno obdobje (do 1. januarja 2021), v katerem se lahko upošteva stari pravilnik, če so bile pogodbe sklenjene pred uveljavitvijo novega.
Poglejmo nekaj poglavitnih novosti, posebej iz gradbenega zakona, ki je za široko javnost, potencialne zasebne investitorje in lastnike nepremičnin bolj zanimiv.
Kako bo po novem olajšana pot do gradbenega dovoljenja?
Potrebna bo manj obsežna dokumentacija za pridobitev gradbenega dovoljenja (opredeljuje jo novi pravilnik). Pri obstoječih objektih ne bo več dokazovanja pravice graditi, ko gre za dostop do javne ceste (torej ne bo več zapletov zaradi javnih cest v zasebni lasti). S prekvalifikacijo soglasij v mnenja bodo odpadle pritožbe; nadomestilo jih bo usklajevanje ter spregled ali nadomeščanje manjkajočih mnenj. Uveljavljanje pravnega varstva bo omejeno(po zakonu o splošnem upravnem postopku), investitorju pa bo z možnostjo pridobitve predodločbe zagotovljena večja pravna varnost. Poleg rednega je na voljo tudi skrajšani postopek za izdajo gradbenega dovoljenja (v 30 dneh) in integralni postopek (z vključenim postopkom presoje vplivov na okolje).
Kdaj gradbeno dovoljenje ne bo potrebno? Koliko časa velja?
Gradbenega dovoljenja ne boste potrebovali za odstranitev objekta (zadošča prijava začetka odstranjevanja objekta), za vzdrževanje objekta, za vzdrževalna dela v javno korist, za enostavne objekte – vendar le, če so izpolnjene zahteve iz vseh predpisov (skladnost s prostorskimi akti, gradbenimi predpisi oziroma normativi, zahteve in področnih predpisov, pridobljena potrebna soglasja). Dovoljenje neha veljati, če v petih letih investitor ne prijavi začetka gradnje.
Ali novi gradbeni zakon dovoljuje gradnjo enostanovanjskih objektov v lastni režiji?
Ne prepoveduje je, torej jo dovoljuje. Omejitve so: potrebno je gradbeno dovoljenje, projektna dokumentacija za izvedbo del, prijava začetka gradnje, nadzornik, na koncu tudi uporabno dovoljenje na podlagi izjav pooblaščenih strokovnjakov.
Kje/zakaj se pri pridobivanju gradbenega dovoljenja v praksi še vedno lahko zaplete?
Največkrat nastanejo težave zaradi prostorskih aktov (interpretacija, nerodni zapisi in zahteve...). Zakon o urejanju prostora ponuja dobro rešitev: predhodno lokacijsko preveritev, ki je sicer dražja, vendar hitrejša pot, da se investicija lahko izpelje. Predodločba je pri odločanju o izdaji gradbenega dovoljenja zavezujoča.
Zaplete pa je še vedno mogoče pričakovati zaradi neurejenih ali slabih medsosedskih odnosov. Zaradi preteklih odločitev Ustavnega sodišča ni mogoče omejiti nabora možnih stranskih udeležencev (npr. sosedov), saj je sodelovanje v postopku zakonska in ustavna pravica posameznikov. In ker so v Sloveniji sosedje pogosto sprti med seboj, o gradnji pa se le redko uskladijo pred vložitvijo zahteve za izdajo gradbenega dovoljenja, to lahko zavleče postopke.
Težava so tudi (včasih namerno) vsebinsko nepopolne vloge za izdajo gradbenih dovoljenj, a novi zakon to poskuša omejiti (npr. z domnevo umika zahteve, če vloga ni dopolnjena v določenem roku).
Kakšne informacije lahko stranka, ki namerava graditi, zahteva in dobi od upravnega organa?
Upravni organi morajo investitorja že pred vložitvijo zahteve za izdajo gradbenega dovoljenja informirati o postopki v zvezi z nameravano gradnjo, veljavnih prostorskih izvedbenih aktih, potrebnih mnenjih in dokumentaciji. Investitorju morajo pomagati, da bo vloga čim bolj popolna in primerna za reševanje, saj se tem skrajša čas, potreben za izdajo dovoljenja, in zmanjša možnost za zavrnitev zahteve.
Zakon naj bi izboljšal nadzor nad gradnjami. Ali mora za vsako gradnjo najeti nadzornika, tudi če gradi v lastni režiji?
Da. Nadzornik bo imel več obveznosti in nalog in večjo odgovornost. Določiti ga je treba za vsako gradnjo, ki potrebuje gradbeno dovoljenje, tudi za gradnjo v lastni režiji. Edina izjema so nezahtevni objekti, kjer lahko nadzornika nadomesti kvalificiran izvajalec. To pa pomeni, da se tak objekt ne gradi v lastni režiji.
Kaj ljudi najbolj zanima v zvezi novo prostorsko in gradbeno zakonodajo?
Največ vprašanj je na temo legalizacije, prehodnega obdobja (projektiranje po starem pravilniku zaradi že sklenjenih pogodb, obveznosti, ki nastopijo takoj po 1. juniju, izpolnjevanja pogojev za udeležence) in podzakonskih aktov.
Kako in kdaj naj se lastnik nedovoljene gradnje loti legalizacije?
Pristop bo odvisen od starosti, zahtevnosti in stanja objekta (ali je imel gradbeno dovoljenje, pa od njega odstopa, ali so odstopanja manjša ali velika, ali je varen in nima negativnih vplivov na okolje...). Na izbiro bo več različnih postopkov, od rednega (kot velja za pridobitev dovoljenje za novogradnje), postopka po milejšem starem zakonu o graditvi objektov (za objekte, starejše od 50 let), postopek za objekte daljšega obstoja (zgrajene pred letom 1998) brez preverjanja skladnosti s predpisi, dovoljenje pa je pogojno, do legalizacije manjših odstopanj in nekoliko zahtevnejšega postopka legalizacije novejših objektov, zgrajenih do uveljavitve zakona. Pri odločitvi za način (ali kombinacijo dveh) bo dobrodošel nasvet strokovnjaka, izračun stroškov in osebna odločitev, kako trdno dovoljenje želimo. S terena je slišati, da je interesa za legalizacijo veliko.
Kaj bo v prehodnem obdobju, kateri postopki se bodo končali po starem zakonu?
Vsi začeti postopki se dokončajo po starem zakonu.
Kakšne so novosti v zvezi z vzdrževanjem objektov?
Tudi nova zakonodaja za ta namen ne zahteva gradbenega dovoljenja. Obseg vzdrževanja se širi (po uredbi o razvrščanju objektov), zakon o urejanju prostora z zakonskimi prostorskimi izvedbenimi pogoji ne glede na prostorske akte omogoča vzdrževanje obstoječih zakonito zgrajenih objektov in s tem spodbuja racionalno rabo prostora.
Zakon o urejanju prostora uvaja takso za neizkoriščena stavbna zemljišča. Kdo bo plačeval to takso in kolikšna bo?
To takso bodo plačevali lastniki nezazidanih zemljišč, ki so najmanj tri leta komunalno opremljena, pripravljena za začetek gradnje, a ta še ni stekla, niti zanje še ni bilo izdano gradbeno dovoljenje. Taksa bo znašala do 0,3 evra na kvadratni meter, kar pomeni, da bo lastnik za tako parcelo v velikosti 600 kvadratnih metrov vsako leto plačal 180 evrov takse. Uvedle jo bodo občine, ki bodo želele aktivirati zemljišča, namenjena pozidavi.
