Stanovanja so se v koronskem četrtletju podražila
Nepremičninski strokovnjak pojasnjuje, da je kriza za zdaj vplivala na višine najemnin, na prodajni nepremičninski trg pa vse pride z zamikom.
Odpri galerijo
Na letni ravni so cene tako novih kot rabljenih stanovanjskih nepremičnin višje za več kot pet odstotkov. Glede na leto 2015 so nove stanovanjske nepremičnine dražje za 29 odstotkov, rabljene pa za 37 odstotkov. FOTO: Jure Eržen/Delo
Stanovanjske nepremičnine so bile v drugem letošnjem četrtletju povprečno za 1,9 odstotka višje kot v prvem četrtletju, prodaj pa je bilo občutno manj. Tako je sporočil državni statistični urad, ki je objavil prve podatke o trgu nepremičnin v drugem četrtletju, ko je državo zatresla epidemija novega koronavirusa.
V drugem četrtletju so se bolj podražile nove stanovanjske nepremičnine, in sicer za 7,1 odstotka. Po padcu v prvem četrtletju za 0,3 odstotka so se nova stanovanja podražila za 7,5 odstotka, nove družinske hiše pa za 2,6 odstotka.
Cene rabljenih stanovanjskih nepremičnin so bile v drugem četrtletju v povprečju višje za 1,4 odstotka. Podrobneje; cene rabljenih stanovanj so bile za 1,6 odstotka, rabljenih hiš pa za odstotek višje kot v prvem četrtletju.
Na letni ravni so cene tako novih kot rabljenih stanovanjskih nepremičnin višje za več kot pet odstotkov. Glede na leto 2015 so nove stanovanjske nepremičnine dražje za 29 odstotkov, rabljene pa za 37 odstotkov.
Pričakovano je zaprtje javnega življenja spomladi vplivalo na število in vrednost prodaj stanovanjskih nepremičnin. V drugem četrtletju je bila skupna vrednost prodanih stanovanj in hiš 229 milijonov evrov, kar je približno 60 milijonov evrov manj kot v prvem četrtletju oziroma sto milijonov evrov manj kot v istem času lani. To je tudi najnižja vrednost po prvem četrtletju 2015.
Kriza zaradi pandemije covid-19 je za zdaj vrednostno značilno bolj vplivala le na najemni trg, saj se je zaradi padca turizma in storitev oddaje stanovanj prek Airbnb povečala ponudba stanovanj za klasični stanovanjski najem. Posledično so najemna stanovanja v Ljubljani cenovno nekoliko bolj dostopna, je pojasnil dr. Domen Nahtigal, direktor družbe N-invest.
Glede prodajnih tržnih transakcij stanovanj pa Nahtigal opozarja, da se na nepremičninskem trgu časovno vse dogaja z zamikom. »Trg se obrača kot počasna 'toga kača' v nasprotju z, denimo, delniškim trgom, kjer so spremembe vrednosti lahko hitre,« ponazarja sogovornik in dodaja, da trenutno tako kupci stanovanj kot investitorji novogradenj malce špekulirajo zaradi negotovosti: »Kupci pričakujejo v prihodnje nižje cene nepremičnin. Investitorji si seveda nižjih cen ne želijo in jim tudi ni treba takoj znižati. Vsi imajo trenutno svoj prav in tudi argumente za v prihodnje.« Argument kupcev za pričakovane nižje cene je, da se lahko kupna moč in posledično povpraševanje po nepremičninah zmanjšata zaradi težav v gospodarstvu in povišane brezposelnosti. Po drugi strani pa so tudi argumenti, da bodo cene stanovanj v Ljubljani ostale visoko, kar pričakujejo investitorji: pogoji financiranja so na trgu ugodni; glavno mesto se infrastrukturno in izobraževalno razvija, je še vedno centralizirano z vidika ključnih javnih in gospodarskih služb ter bo imelo vedno visoko povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah; novozgrajena stanovanja ne bodo ustvarila presežka ponudbe stanovanj. Nahtigal zadnje pojasnjuje, da skupno število novozgrajenih stanovanj upoštevajoč povprečno število letnih transakcij v Ljubljani in dejstvo, da se novogradnje dokončujejo fazno, ni ekstremno veliko.
Posledice pandemije covida-19 bodo na trg nepremičnin vplivale v prihodnjih letih, skladno z gibanjem gospodarskih kazalnikov ter količino novozgrajenih stanovanj na posameznih mikrotrgih v relativnem odnosu do povpraševanja, pojasnjuje Nahtigal: »Kupci bodo v prihodnje verjetno bolj izbirčni in težji pogajalci, kot so bili v preteklih letih primanjkljaja stanovanjske ponudbe na trgu. Vseeno pa to ne kar pomeni, da bodo cene stanovanjskih nepremičnin padle ali enako padle v vseh segmentih. Osebno bi rekel, da smo z vidika povprečne cene stanovanj v Ljubljani na vrhu vrednostnega cikla in bodo te ostale stabilne oziroma morebiti počasi padle. Z vidika posameznih stanovanjskih segmentov pa padec cen ne bo enak.« V ohlajanju gospodarstva ali nepremičninskega trga se še bolj izražata najpomembnejša nepremičninska dejavnika trga, in sicer lokaliziranost in segmentiranost stanovanj. »Niso vsak stanovanjski projekt, lokacija in tlorisna zasnova stanovanj enako tržno zanimivi – že na razdalji, denimo, 500 metrov sta projekta lahko povsem drugačna. To pa seveda vpliva na preference kupcev in njihovo čustveno komponento pri nakupu stanovanj,« dodaja sogovornik.
V drugem četrtletju so se bolj podražile nove stanovanjske nepremičnine, in sicer za 7,1 odstotka. Po padcu v prvem četrtletju za 0,3 odstotka so se nova stanovanja podražila za 7,5 odstotka, nove družinske hiše pa za 2,6 odstotka.
Cene rabljenih stanovanjskih nepremičnin so bile v drugem četrtletju v povprečju višje za 1,4 odstotka. Podrobneje; cene rabljenih stanovanj so bile za 1,6 odstotka, rabljenih hiš pa za odstotek višje kot v prvem četrtletju.
Pet odstotkov dražje kot lani
Na letni ravni so cene tako novih kot rabljenih stanovanjskih nepremičnin višje za več kot pet odstotkov. Glede na leto 2015 so nove stanovanjske nepremičnine dražje za 29 odstotkov, rabljene pa za 37 odstotkov.
Cene nepremičnin Foto Delo Igd
Epidemija vplivala na vrednost transakcij
Pričakovano je zaprtje javnega življenja spomladi vplivalo na število in vrednost prodaj stanovanjskih nepremičnin. V drugem četrtletju je bila skupna vrednost prodanih stanovanj in hiš 229 milijonov evrov, kar je približno 60 milijonov evrov manj kot v prvem četrtletju oziroma sto milijonov evrov manj kot v istem času lani. To je tudi najnižja vrednost po prvem četrtletju 2015.
Stanka Solar FOTO: Stan Nepremičnine
Stanka Solar, direktorica nepremičninske družbe Stan nepremičnine, ugotavlja, da se je povpraševanje po nakupu nepremičnin zaradi koronske krize povečalo, s tem pa tudi cene: »Večje je povpraševanje po zamenjavi manjših stanovanjskih enot z večjimi. Večje je povpraševanje po hišah; samostojnih, vrstnih, dvojčkih. Marsikdo ugotavlja, da bodo potrebovali več prostora in boljše pogoje za delo od doma. Ljudje povprašujejo in se selijo na obrobje mest, bližje k naravi.«
Sogovornica opaža tudi, da so predvsem starejši občutljivi, da nekateri stanovalci v več stanovanjskih objektih ne nosijo mask ali se ne upoštevajo drugi protikoronski ukrepi. Ljudje bolj povprašujejo po enotah v manjših objektih kot v velikih stolpnicah.
Pritisk na rabljene stanovanjske nepremičnine je, ker na trgu ni novogradenj s stanovanjski, ki bi za mnoge imeli primerno ceno. »Nekateri investitorji, ki so začeli z gradnjo, so postavili visoke cene, ki so za marsikoga nedosegljive,« pojasnjuje Stanka Solar. Po njenih besedah nekateri ne želijo imeti prihrankov na bankah in zato raje investirajo v nepremičnine, ki so na dobrih lokacijah, bližje naravi, v družinskih naseljih in bodo v prihodnje prodajljive: »Te nepremičnine oddajajo v najem. Tako se počutijo bolj varno, kot če bi imeli denar na banki.«
Sogovornica opaža tudi, da so predvsem starejši občutljivi, da nekateri stanovalci v več stanovanjskih objektih ne nosijo mask ali se ne upoštevajo drugi protikoronski ukrepi. Ljudje bolj povprašujejo po enotah v manjših objektih kot v velikih stolpnicah.
Pritisk na rabljene stanovanjske nepremičnine je, ker na trgu ni novogradenj s stanovanjski, ki bi za mnoge imeli primerno ceno. »Nekateri investitorji, ki so začeli z gradnjo, so postavili visoke cene, ki so za marsikoga nedosegljive,« pojasnjuje Stanka Solar. Po njenih besedah nekateri ne želijo imeti prihrankov na bankah in zato raje investirajo v nepremičnine, ki so na dobrih lokacijah, bližje naravi, v družinskih naseljih in bodo v prihodnje prodajljive: »Te nepremičnine oddajajo v najem. Tako se počutijo bolj varno, kot če bi imeli denar na banki.«
Kriza je vplivala na najemni trg, na prodajni bo z zamikom
Kriza zaradi pandemije covid-19 je za zdaj vrednostno značilno bolj vplivala le na najemni trg, saj se je zaradi padca turizma in storitev oddaje stanovanj prek Airbnb povečala ponudba stanovanj za klasični stanovanjski najem. Posledično so najemna stanovanja v Ljubljani cenovno nekoliko bolj dostopna, je pojasnil dr. Domen Nahtigal, direktor družbe N-invest.
Domen Nahtigal, N-invest. FOTO: Osebni arhiv
Posledice pandemije covida-19 bodo na trg nepremičnin vplivale v prihodnjih letih, skladno z gibanjem gospodarskih kazalnikov ter količino novozgrajenih stanovanj na posameznih mikrotrgih v relativnem odnosu do povpraševanja, pojasnjuje Nahtigal: »Kupci bodo v prihodnje verjetno bolj izbirčni in težji pogajalci, kot so bili v preteklih letih primanjkljaja stanovanjske ponudbe na trgu. Vseeno pa to ne kar pomeni, da bodo cene stanovanjskih nepremičnin padle ali enako padle v vseh segmentih. Osebno bi rekel, da smo z vidika povprečne cene stanovanj v Ljubljani na vrhu vrednostnega cikla in bodo te ostale stabilne oziroma morebiti počasi padle. Z vidika posameznih stanovanjskih segmentov pa padec cen ne bo enak.« V ohlajanju gospodarstva ali nepremičninskega trga se še bolj izražata najpomembnejša nepremičninska dejavnika trga, in sicer lokaliziranost in segmentiranost stanovanj. »Niso vsak stanovanjski projekt, lokacija in tlorisna zasnova stanovanj enako tržno zanimivi – že na razdalji, denimo, 500 metrov sta projekta lahko povsem drugačna. To pa seveda vpliva na preference kupcev in njihovo čustveno komponento pri nakupu stanovanj,« dodaja sogovornik.
