Projekt revitalizacije Roga je na napačni poti

Bertram Schultze, revitalizator: Izgubili boste veliko denarja. Morda ga tudi zaslužili, a le morda.

Objavljeno
04. marec 2012 15.16
Nejc Gole, gospodarstvo
Nejc Gole, gospodarstvo
Bertram Schultze je družbenik nemškega podjetja MIB AG. To razvojno podjetje je najbolj znano po revitalizaciji starih industrijskih objektov v Leipzigu in Nürnbergu. Schultze obe mesti predstavlja v razvojnem projektu Second Chance, v katerem so poleg obeh nemških mest še Krakov, Benetke in Ljubljana.

Zadnja je v projekt vključena z revitalizacijo Roga, ki naj bi postal center sodobnih umetnosti. O tem projektu je bil govor prejšnji teden na konferenci v Ljubljani, kjer je sodeloval tudi Schultze.

Kako vi vidite novi Rog?

Odvisno, kaj želi Ljubljana doseči z razvojem Roga. Ali želi imeti prostor za lokalne umetnike ali razstavne prostore za mednarodne umetnike ali kombinacijo obojega. Zadnje bi bilo najbolje, saj bi lokalni umetniki dobili poceni prostore, razstavni prostori pa bi bili namenjeni tudi umetnikom v Rogu. Kot poznam projekt revitalizacije Roga, je ta prevelik. Ne vem, ali Ljubljana res potrebuje tako velike razstavne prostore, kot so predvideni.

Na konferenci sem velikokrat slišal besedo ambiciozno, a preambiciozen načrt zlahka propade. Ambiciozno je tudi manjše in bolj preprosto. Kajti eno je narediti ateljeje in galerije in privabiti umetnike, drugo pa to kakovostno upravljati. Razvoj se ne končna z vselitvijo ljudi, temveč se takrat šele začne.

Težava je tudi, da iščete zasebnega investitorja, ki ga ne zanima umetnost, ampak zaslužek s stanovanji, parkirišči in trgovskimi prostori, drugo pa je zanj nepotrebno. Bolje bi bilo poiskati investitorja, ki meni, da je umetnost pomembna za atraktivnost prostora. Občina naj ljudem pove, kaj bi morda rada imela, ampak ljudje naj dajo alternative. Po trenutnem projektu boste zapravili veliko denarja. Morda ga boste tudi veliko zaslužili, a le morda. Pri tem pa ne gre le za denar, ampak tudi za videz Roga. Ljubljana mora biti previdna. Ob Ljubljanici je prečudovito, vendar ni avtentično. Vidite lahko sir pod steklom, zato imam občutek, da je prečisto. Bolj bi bilo fascinantno, če bi bilo bolj grobo. Rog je priložnost, za kar ni potrebnega velikega vložka. A nekdo je na konferenci rekel, da si glede projekta ne morejo premisliti. Zakaj ne? Če ugotoviš, da si na napačni poti, si moraš premisliti. Ne razumem, zakaj si občina ne premisli, kajti prepričan sem, da so na napačni poti.

Načrtovana prenova Roga prinaša torej najmanj dve težavi, in sicer dvom o ekonomski upravičenosti in vprašanje, ali lahko Ljubljana zagotovi vsebino v zidove prenovljenega Roga.

Tako je. Ali bo projekt ekonomsko upravičen, ne vem, ker nepremičninskega trga v Ljubljani ne poznam dovolj dobro. Če investitor meni, da lahko zasluži s stanovanji, parkirišči in trgovskimi prostori, to morda lahko naredi. Vendar ta investitor ne bo skrbel za razstavne prostore. Razmisliti je treba, kdo bo plačal za razstavne prostore, program, umetnike, produkcijo. Ne vem, ali občina razmišlja o tem celovito, mi bomo imeli razstavne prostore in vse se bo zgodilo samo po sebi. Rog bi bilo preprosto napolniti s kreativnimi najemniki, ki bi tam ustvarjali in živeli. Če je prostor živ in ga ljudje sprejmejo, bo projekt uspešen; čist in mrtev prostor pa ne bo privlačen.

Kakšno naj bo torej javno-zasebno partnerstvo v Rogu?

Idealno bi bilo, da bi občina dala zasebnemu partnerju Rog v dolgoročni najem, denimo za 100 let, on pa bi se zavezal, da bo naredil ateljeje in razstavne prostore, da bo imel nizke najemnine in bo skrbel za upravljanje. Prednost za investitorja bi bila, da mu ne bi bilo treba plačati kupnine. Takšnih projektov, predvsem če gre za kulturne prostore, banke ne financirajo zlahka. Zato je treba vložiti lasten denar, a če vsega porabiš za nakup zemljišča, ga zmanjka za nadaljnje investicije.

Proslavili ste se s projektom Spinn­erei v Leipzigu, kjer ste revitalizirali nekdanjo največjo predilnico bombaža v celinski Evropi. New York Times je leta 2010 razglasil Spinnerei za eno izmed desetih najzanimivejših destinacij na svetu, Guardian pa lani za najboljšo destinacijo v Nemčiji. Kaj je v Spinnereiu tako posebnega?

Elementov je več. Še nikoli nisem videl tako velike in zapletene tovarne s stanovanji za delavce, vrtovi, delavnicami, dimniki, menzo, proizvodnjo. Če iz Spinnereia vzamete avtomobile, se vrnete sto let nazaj. Poleg tega tam delajo umetniki, kar je pomembno predvsem za Američane. Kombinacija stare tovarne in modernih umetnikov je mešanica, zaradi katerih sta New York Times in Guardian tako lepo pisala o nas. Mi nismo le muzej, ampak dom mnogim ljudem. Muzeji se ob šestih zaprejo, mnogo prostorov za umetnike pa je zaprtih za javnost. To sta dva ekstrema, mi pa smo nekje vmes.

V Spinnereiu je polovico prostora namenjenega kulturi. Kakšne dejavnosti so na drugi polovici?

Tako ni bilo načrtovano, tako se je razvilo. Polovico prostora zajema 120 ateljejev, 11 galerij in neprofitnih prostorov za umetnost. Okoli 30 odstotkov zajemajo dejavnosti, sorodne umetnosti, na primer obrtniki, tiskarji, modni in drugi oblikovalci, arhitekti, inženirji, fotografi imajo tu delovne in bivalne prostore. Trije večji najemniki pa so trgovina z opremo za umetnike, klicni center in računalniška trgovina. Ti plačujejo najvišje najemnine, a ne zato, ker bi bile te višje, ampak ker najemajo največje prostore.

Kakšne so najemnine?

Povprečna najemnina znaša 2,85 evra na kvadratni meter, zraven pa so še stroški za ogrevanje in tako naprej. Investiramo povprečno 300 evrov na kvadratni meter, stavbo pa smo kupili po 100 evrov za kvadratni meter. Skupaj 400 evrov vložka in skoraj tri evre najemnine na kvadratni meter se izide za dobiček. Ta ni velik, lahko pa refinanciramo, plačamo posebne razstave in dobiček usmerjamo v lastnino. To je varno poslovanje. V letih 2008 in 2009 so se zaprle velike galerijske četrti v New Yorku in Londonu. Imele so namreč zelo visoke najemnine, in če najemnikom ni uspelo vsak dan prodati dovolj umetnin, niso mogli plačevati najemnin. Pri nas lahko najemnik trikrat na teden dela zvečer v baru in plača najemnino. Takšen model je za investitorja manj tvegan, najemnik pa ima manj stroškov, vendar v Rogu verjetno ne bi bil uspešen, saj je zaradi slabega stanja stavbe potrebna večja investicija.

Na konferenci ste dejali, da od velikega najemnika dobite dva milijona evrov najemnine in se z njim ukvarjate eno uro na leto. Od umetnika dobite precej manj, pa se z njim srečate vsak teden.

To je osebni interes. V Nürnbergu imamo velikega najemnika, in sicer Elektrolux. Predsednik uprave Elektroluxa v Nemčiji ima manj časa od umetnika in me noče videti vsak teden. Sodobna umetnost me zanima in rad delam z umetniki na projektih. Ti imajo več časa za pogovor. Ker imajo umetniki izjemne intelektualne ideje in so pod manjšim stresom kot, denimo, predsednik uprave Elektroluxa, je pogovor z njimi zame manjši dopust.

Kaj menite o revitalizaciji tovarn v trgovske centre?

Težava s trgovskimi centri je, da mesto izgubi atraktivnost in avtentičnost. Pomembno je, da so trgovine v mestu in da imamo neodvisne trgovine, ne pa velikih trgovskih verig. Veliko neodvisnih trgovin je, denimo, v Benetkah; te se sicer mnogokrat ponavljajo – dobite lahko veliko mask –, so pa tudi manjše trgovine, pekarne, mesnice. V Leipzigu je bilo po združitvi obeh Nemčij zgrajeno veliko trgovskih centrov zunaj mesta, ki je nato izumiralo. Dvajset let pozneje se večina trgovin vrača v mesto. Mogoče bi bila integracija trgovin v Rogu lahko dobra ideja, skupaj z galerijami in kavarnami. Trgovina namreč prinese frekventnost, kar je pomembno za življenje v nekem prostoru.

V poljskem Lodžu je, denimo, francoski Apsys za 400 milijonov evrov revitaliziral tekstilno tovarno iz 19. stoletja v nakupovalno središče, hotel, bovling, muzej, diskoteke...

Tudi za pristop je zanimiv. Po eni strani lahko poskušaš obdržati vse staro, drugo pa je vložiti veliko denarja in opraviti veliko investicijo. Meni je bolj všeč prvi pristop, ne pravim pa, da je drugi napačen.

V zahodni Evropi je veliko mest, zgrajenih na temeljih težke industrije, denimo Manchester, Liverpool, Glasgow. Ali ta mesta spreminjajo podobo ali je še veliko za postoriti?

Za mesta, kot je Manchester, je propad industrije velika težava, a tudi priložnost. V Manchestru je veliko kreativnega razvoja, umetnosti, trgovin v fascinantnih industrijskih objektih. Veliko mest je uspelo revitalizirati te objekte. To je za mesto zaklad, saj je to živ prikaz zgodovine mesta v arhitekturi, kar je zelo pomembno. Težava je v malih mestih, katerih prebivalci so odvisni od ene tovarne. Če se ta zapre in če mesto nima sredstev za revitalizacijo, je zelo težko.