Metanje peska v oči na nepremičninskem trgu

Položaj na trgu nepremičnin je zaradi sprememb zakona o nepremičninskem posredovanju za potrošnike bistveno bolj zapleten in manj transparenten.

Objavljeno
14. julij 2020 06.00
Posodobljeno
14. julij 2020 06.22
Koronavirus je pokazal, da v stari Ljubljani živi le še peščica stanovalcev. FOTO: Blaž Samec/Delo
Boštjan Udovič
Boštjan Udovič
Dobro leto mineva, odkar je stranka Levica v zakonodajni postopek vložila predlog sprememb zakona o nepremičninskem posredovanju, s katerimi naj bi, po njihovem prepričanju, izboljšali dostopnost do stanovanj v državi, in sicer za najranljivejše. Stroka je že takrat jasno povedala, da predlagane spremembe z navedenim ciljem nimajo popolnoma nič in gre le za metanje peska v oči in poceni populizem. Poleg tega smo opozarjali tudi na nekatere protiustavne rešitve, ki so same po sebi pomenile, da bo zakon deležen ustavne presoje. Zakon je bil kljub temu sprejet in po slabem letu lahko ugotovimo, da se v zvezi s tem nismo motili.

Predlagatelj, torej stranka Levica je, kot rečeno, predlog sprememb zakona utemeljila s potrebo po izboljšanju položaja potrošnikov oziroma državljanov, ki naj bi tudi ali celo predvsem zaradi stroškov nepremičninskega posredovanja težje dostopali do stanovanj oziroma nepremičnin nasploh. Ta položaj naj bi bil še posebno problematičen na najemnem trgu. Trditev je seveda tako absurdna, da jo je z argumenti težko zavrniti, a smo vseeno poskušali in v celotnem zakonodajnem postopku aktivno sodelovali. Žal je bil glasovalni stroj takratne vlade premočan in argumenti niso zalegli. Posledično sta bili zoper uveljavljene spremembe vloženi kar dve pobudi in ena zahteva za presojo ustavnosti.

Nabor najspornejših rešitev je Levica začela z omejitvijo plačila za posredovanje pri najemnih poslih, in sicer na štiri odstotke pogodbene vrednosti. Ob tem so navajali dva učinka takšnega predloga. Po eni strani naj bi to pomenilo pocenitev storitev nepremičninskega posredovanja, po drugi strani pa naj bi se najemodajalce in posrednike sililo v sklepanje najemnih pogodb s čim daljšim rokom trajanja. V svojih pričakovanjih so se seveda motili, kar je bilo jasno že na prvi pogled. Najemne pogodbe se namreč za krajše obdobje sklepajo predvsem zaradi drugih razlogov (na primer relativno šibke pravne varnosti najemodajalcev in obveznosti izdelave energetske izkaznice za najeme, daljše od enega leta). V tem delu se tako ni spremenilo popolnoma nič. Nepremičninske družbe so sicer res znižale zaračunana plačila za posredovanje, saj so bile v to prisiljene. Po drugi strani pa so začele posebej zaračunavati vse storitve, ki niso obvezen del nepremičninskega posredovanja (na primer sestava pogodb in podpora po sklenjeni pogodbi). Ne smemo pozabiti niti na to, da je bil zaradi sprememb še večji del poslov opravljen brez sodelovanja nepremičninskega posrednika (že pred uveljavitvijo sprememb je bilo takšnih po neuradnih ocenah več kot polovica), kar pa zmanjšuje pravno varnost vseh vpletenih, po pričakovanjih pa vpliva tudi na davčni izkupiček države, saj se državljani, ko v poslu ne sodeluje nepremičninski posrednik, precej pogosteje izognejo plačilu davkov.

Drugi nedomišljeni predlog stranke Levica se je nanašal na delitev plačila za posredovanje. Skladno s tem naj bi storitev nepremičninskega posredovanja obvezno plačal tisti, ki jo naroči. Predlog je za laičnega bralca mogoče videti všečno, a so predlagatelji pozabili na pogodbeno svobodo strank v postopku. Stranke (torej najemodajalec/prodajalec in najemnik/kupec) se namreč vedno lahko dogovorijo za različna pogodbena določila, s katerimi si razdelijo pogodbena bremena. Pogoje v zvezi s tem pa določa prodajalec. Sprememba je povzročila zgolj to, da nepremičninska družba po novem dela plačila za posredovanje (tudi v primeru drugačnega dogovora med strankami – ta bi bil tudi ničen) ne sme zaračunati tretji osebi oziroma mora plačilo za posredovanje v celoti zaračunati naročitelju (to je navadno prodajalec oziroma najemodajalec). Že pred spremembo zakona smo opozarjali na pomembno pomanjkljivost predloga, ki izhaja iz dejstva, da je v slovenskem sistemu nepremičninskega posredovanja, večina storitev, ki jih opravi nepremičninska družba, opravljena v korist kupca oziroma najemnika (torej tretje osebe).

image
FOTO:Voranc Vogel/Delo


Koalicija argumentom ni prisluhnila in je rešitev kljub temu potrdila. To pa je v praksi povzročilo nekatere spremembe v prometu z nepremičninami. Prodajalci oziroma najemodajalci namreč pričakujejo, da bodo tudi kupci oziroma najemniki udeleženi pri stroških postopka, zato so se na trgu izoblikovale najrazličnejše rešitve, s katerimi se breme med strankami porazdeli. Med najpogostejše spadata predvsem prenos obveznosti za plačilo davka na promet nepremičnin na kupca in zahteva prodajalcev, da jim kupci povrnejo del stroškov, ki so jih imeli s postopkom.

Teh rešitev država s spremembami zakona seveda ni preprečila, saj spadajo na področje pogodbene svobode med strankami. Tudi če bi kaj takega poskusili, bi se v praksi rešitve vedno našle. Politiki in laična javnost namreč pozabljajo, da je v končni fazi popolnoma vseeno, kako si stranki bremena posla razdelita, vedno bo zanju v končni fazi pomembno le to, koliko denarja bosta v poslu dali oziroma prejeli.

Najbolj nerazumen, po našem trdnem prepričanju pa tudi očitno protiustaven, je bil zadnji predlog, s katerim so poslanci uvedli omejitev višine dejanskih stroškov na 150 evrov. V določenih primerih si nepremičninska družba namreč lahko zaračuna dejanske stroške, če posel ni sklenjen zaradi razlogov na strani naročitelja. Te stroške je zakonodajalec zdaj administrativno omejil na popolnoma nerazumno višino, ki tudi v najpreprostejših postopkih ne pokrije dejanskih stroškov. V tem delu enotnih rešitev na trgu sicer še ni, sprememba pa je nepremičninske družbe še bolj izpostavila prevaram naročiteljev. Večina nepremičninskih družb je tako zaradi zaščite lastnih pravic iz plačila za posredovanje izločila vse storitve, ki niso obvezne in jih naročitelj posledično plača posebej. S tem pa te storitve tudi ne padejo v okvir opisane omejitve. Kot rečeno, je navedena sprememba najspornejša in najglasneje kliče po hitri odločitvi ustavnih sodnikov.

Ne glede na to, kdaj lahko pričakujemo odločitev ustavnega sodišča in kakšna ta bo, lahko že zdaj povemo, da je položaj na nepremičninskem trgu zaradi nesmiselnih sprememb zakona o nepremičninskem posredovanju predvsem za potrošnike veliko bolj zapleten in manj transparenten. S tem pa so poslanci stranke Levica dosegli povsem drug namen od napovedanega, na kar smo opozarjali že pred letom dni. Res upamo, da bo ustavno sodišče ta položaj s svojo odločitvijo rešilo in državi oziroma pristojnemu ministrstvu omogočilo, da pripravi zakonske rešitve, ki bodo skladne z ustavo in evropskim pravnim redom. Do takrat pa ostajamo edina država znotraj EU, ki z zakonom navzgor omejuje plačilo za posredovanje, hkrati pa nepremičninskim družbam tudi zapoveduje, koliko so lahko vredne njihove storitve.

***

Boštjan Udovič,
direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami na GZS

Prispevek je mnenje avtorja in ne izraža nujno stališča uredništva.