Potencial prevelikih stanovanj in stanovanjskih hiš
Žal oskrbovanih stanovanj nimamo dovolj in jih tudi gradimo bistveno premalo.
Odpri galerijo
Odprtje naselja oskrbovanih stanovanj v Škofljici leta 2016. FOTO: Blaž Samec/Delo
Ali ste vedeli, da je v Sloveniji po podatkih Sursa 1. januarja 2018 kar 74.800 ljudi, starejših od 65 let, živelo samih v stanovanju ali hiši? V Zvezi društev upokojencev Slovenije so ocenili, da jih bo ob naslednjem popisu 1. januarja 2021 že 80.000.
V tem prispevku se osredotočam na del populacije, ki biva v preveliki nepremičnini sam ali v dvoje, težko plačuje mesečne stroške zaradi prevelike nepremičnine in ne zna/zmore upravljati svojega premoženja. Z leti se težave stopnjujejo zdravstveno, gibalno in prilagoditveno, saj je preselitev drugam vsako leto težja. A žal ugotavljamo, da se s problemom nastanitve te skupine prebivalstva razen Sursa ter nekaterih strokovnih in raziskovalnih organizacij nihče sistematično ne ukvarja. Vlade pa do zdaj o tem problemu niso sprejele odločitve, da bi zgradili ali vzpostavili strukturo stanovanj, primernih za to populacijo, ter zagotovile financiranje, čeprav so podatki na voljo od leta 2011. No, v noveli stanovanjskega zakona (SZ-1E) smo dobili zametek javne najemniške službe (JNS), ki bo lahko pomoč za reševanje primernejšega bivanja določenega dela te populacije, ker bi družbi to večkrat koristilo. Zakaj?
Prišel bo namreč dan, ko se bo starejša oseba znašla v »preveliki nepremičnini za enega« (stanovanje ali hiša), neprilagojeni njegovemu zdravstvenemu in dohodkovnemu stanju. Ob takšni spremembi bi se rada preselila v najemno stanovanje, kjer bi bila primerno oskrbovana, a še ne bi šla v dom starostnikov, rada pa bi prejela pomoč, ko jo potrebuje.
Imamo sistemsko rešitev zanjo? Ne! Bi jo potrebovali? Bi, čeprav me veliko ljudi prepričuje, da to ni za Slovence, saj smo zelo navezani na svoje nepremičnine. Vsi smo navezani nanje, ampak samo do točke, ko preprosto ne gre več, ko je »prevelika nepremičnina za enega« stroškovno in/ali gibalno preveliko breme in potrebuje občasno ali trajno oskrbo. Trenutek, ko nekdo preprosto ne more več, bo zagotovo prišel, a kam naj gre? Naj proda svojo hišo ter kupi manjše stanovanje? To je zagotovo racionalno, a tako pogumnih, ki so sposobni tako radikalnega koraka, ko so stari najmanj 70 let, je morda nekaj sto na leto v vsej Sloveniji. Kaj pa rešitev za vseh drugih več tisoč, ki ne bi prodali, bi pa oddali hišo in najeli manjše stanovanje?
Žal oskrbovanih stanovanj nimamo dovolj in jih tudi gradimo bistveno premalo. Stanovanjski sklad gradi oz. pripravlja gradnjo 2780 novih najemnih stanovanj, od teh je skupno 505 prilagojenih za invalide in druge osebe s posebnimi potrebami ter starejše (oskrbovana stanovanja). Teh bi moralo biti po našem mnenju najmanj 40 odstotkov, saj veliko ljudi čaka na takšna stanovanja.
Upanje vseeno imamo in to vidimo v pripravah za začetek delovanja JNS, ki je predvidena po predlogu novele stanovanjskega zakona (SZ-1E). Zakonodajno rešitev potrebujemo, in to po zgledu držav, ki imajo s tem dolgoletne izkušnje. Predlog se je žal naslonil na neprofitno najemnino, ki je v Sloveniji povzročila siromašenje fonda teh stanovanj. Žal spet razmišljamo o poti, ki ni ekonomsko vzdržna. Zgledujmo se po državah, ki imajo dolgoletne izkušnje z izvajanjem JNS (Luksemburg, Belgija, Francija in druge). Ne tvegajmo spet s posebnostmi, ki lahko ogrozijo celoten sistem, saj osnovnih ekonomskih zakonitosti ne moremo zaobiti. Poiščimo primerne lokacije, analizirajmo strukturo teh upokojencev in njihov socialni položaj ter se odločimo za rešitve. Začnimo s pilotskim projektom za 500 oskrbovanih najemnih stanovanj v različnih krajih po Sloveniji ter raziskujmo delovanje takšnega segmenta trga in populacije v njih. Je za resno državo, ki ima zelo velik delež starejših, to res preveč?
V »hiše za enega«, iz katerih se bodo izselili upokojenci, prek JNS vselimo najemnike, ki bi želeli stabilno in dolgoročno najemno razmerje s predvidljivim najemodajalcem. Govorimo tudi o družinah, ki ne morejo do javnih najemnih neprofitnih stanovanj, ker so dohodkovno nad cenzusom, a hkrati niso tako bogate, da bi lahko najele kredit za nakup stanovanja, imajo pa dovolj dohodka za plačilo primerne najemnine, nižje od povprečnih tržnih najemnin.
Koristi javne najemniške službe so predvsem, da se z enim oskrbovanim stanovanjem za starejše gospodinjstvo sprosti »prevelika nepremičnina za enega« za mlado družino ali druge upravičence, kar je dvojna korist. Dodajmo še predvidene davčne olajšave za oddajo prek JNS in to je dober recept.
Če bi gradili bistveno več oskrbovanih stanovanj, ne bi bilo treba graditi toliko novih najemnih stanovanj, ker bi bilo dovolj ponudb, ki so zdaj »prevelike nepremičnine za enega«. Potrebujemo veliko več najemnih stanovanj za oskrbovana gospodinjstva (za osebo ali dve), ker bi z njihovo izgradnjo država dobila v najem še več tisoč sproščenih hiš in prevelikih stanovanj. Od takrat bi bili upokojenske prevelike hiše in stanovanja na voljo za potrebe mladih družin in drugih socialnih upravičencev. Rešitev je investicijsko in organizacijsko dosegljiva.
Ključno vprašanje je, ali in kdaj bo vlada pripravila za sprejetje nov nacionalni stanovanjski program za obdobje 2021–2027 ter v njem celovito določila cilje in naloge na stanovanjskem področju ter za njegovo izvedbo zagotovila ustrezno finančno, davčno, organizacijsko in drugo podporo. Po našem mnenju bi morali reševanje sedanjih stanovanjskih problemov tako mladih kakor starejših in drugih stanovanjsko prikrajšanih skupin prebivalstva vključiti tudi v državni razvojni program za uporabo 10,6 oz. 12 milijard sredstev EU za obdobje do leta 2027 oz. 2030. Pri tem žal ugotavljamo, da večina občin tega ni vključila v programe za črpanje kohezijskih sredstev. Dokaz je žal tudi to, da na primer občine nimajo projektov in programov za rešitev akutnega problema zagotovitve najmanj 800 bivalnih enot za stanovanjsko najbolj ogrožene prebivalce, kot je predvideno v resoluciji o nacionalnem stanovanjskem programu 2015–2020. Pri tem predlagamo zamenjavo 50 krožišč za 800 bivalnih enot. Razlika v koristi bo izdatna. Ali zmoremo uresničiti ta izziv v novi finančni perspektivi?
Marko Novak, Slovensko nepremičninsko združenje – Fiabci.
***
Prispevek je mnenje avtorja in ne izraža nujno stališča uredništva.
V tem prispevku se osredotočam na del populacije, ki biva v preveliki nepremičnini sam ali v dvoje, težko plačuje mesečne stroške zaradi prevelike nepremičnine in ne zna/zmore upravljati svojega premoženja. Z leti se težave stopnjujejo zdravstveno, gibalno in prilagoditveno, saj je preselitev drugam vsako leto težja. A žal ugotavljamo, da se s problemom nastanitve te skupine prebivalstva razen Sursa ter nekaterih strokovnih in raziskovalnih organizacij nihče sistematično ne ukvarja. Vlade pa do zdaj o tem problemu niso sprejele odločitve, da bi zgradili ali vzpostavili strukturo stanovanj, primernih za to populacijo, ter zagotovile financiranje, čeprav so podatki na voljo od leta 2011. No, v noveli stanovanjskega zakona (SZ-1E) smo dobili zametek javne najemniške službe (JNS), ki bo lahko pomoč za reševanje primernejšega bivanja določenega dela te populacije, ker bi družbi to večkrat koristilo. Zakaj?
Marko Novak. FOTO: Osebni arhiv
Prišel bo namreč dan, ko se bo starejša oseba znašla v »preveliki nepremičnini za enega« (stanovanje ali hiša), neprilagojeni njegovemu zdravstvenemu in dohodkovnemu stanju. Ob takšni spremembi bi se rada preselila v najemno stanovanje, kjer bi bila primerno oskrbovana, a še ne bi šla v dom starostnikov, rada pa bi prejela pomoč, ko jo potrebuje.
Imamo sistemsko rešitev zanjo? Ne! Bi jo potrebovali? Bi, čeprav me veliko ljudi prepričuje, da to ni za Slovence, saj smo zelo navezani na svoje nepremičnine. Vsi smo navezani nanje, ampak samo do točke, ko preprosto ne gre več, ko je »prevelika nepremičnina za enega« stroškovno in/ali gibalno preveliko breme in potrebuje občasno ali trajno oskrbo. Trenutek, ko nekdo preprosto ne more več, bo zagotovo prišel, a kam naj gre? Naj proda svojo hišo ter kupi manjše stanovanje? To je zagotovo racionalno, a tako pogumnih, ki so sposobni tako radikalnega koraka, ko so stari najmanj 70 let, je morda nekaj sto na leto v vsej Sloveniji. Kaj pa rešitev za vseh drugih več tisoč, ki ne bi prodali, bi pa oddali hišo in najeli manjše stanovanje?
Žal oskrbovanih stanovanj nimamo dovolj in jih tudi gradimo bistveno premalo. Stanovanjski sklad gradi oz. pripravlja gradnjo 2780 novih najemnih stanovanj, od teh je skupno 505 prilagojenih za invalide in druge osebe s posebnimi potrebami ter starejše (oskrbovana stanovanja). Teh bi moralo biti po našem mnenju najmanj 40 odstotkov, saj veliko ljudi čaka na takšna stanovanja.
Upanje vseeno imamo in to vidimo v pripravah za začetek delovanja JNS, ki je predvidena po predlogu novele stanovanjskega zakona (SZ-1E). Zakonodajno rešitev potrebujemo, in to po zgledu držav, ki imajo s tem dolgoletne izkušnje. Predlog se je žal naslonil na neprofitno najemnino, ki je v Sloveniji povzročila siromašenje fonda teh stanovanj. Žal spet razmišljamo o poti, ki ni ekonomsko vzdržna. Zgledujmo se po državah, ki imajo dolgoletne izkušnje z izvajanjem JNS (Luksemburg, Belgija, Francija in druge). Ne tvegajmo spet s posebnostmi, ki lahko ogrozijo celoten sistem, saj osnovnih ekonomskih zakonitosti ne moremo zaobiti. Poiščimo primerne lokacije, analizirajmo strukturo teh upokojencev in njihov socialni položaj ter se odločimo za rešitve. Začnimo s pilotskim projektom za 500 oskrbovanih najemnih stanovanj v različnih krajih po Sloveniji ter raziskujmo delovanje takšnega segmenta trga in populacije v njih. Je za resno državo, ki ima zelo velik delež starejših, to res preveč?
V »hiše za enega«, iz katerih se bodo izselili upokojenci, prek JNS vselimo najemnike, ki bi želeli stabilno in dolgoročno najemno razmerje s predvidljivim najemodajalcem. Govorimo tudi o družinah, ki ne morejo do javnih najemnih neprofitnih stanovanj, ker so dohodkovno nad cenzusom, a hkrati niso tako bogate, da bi lahko najele kredit za nakup stanovanja, imajo pa dovolj dohodka za plačilo primerne najemnine, nižje od povprečnih tržnih najemnin.
Koristi javne najemniške službe so predvsem, da se z enim oskrbovanim stanovanjem za starejše gospodinjstvo sprosti »prevelika nepremičnina za enega« za mlado družino ali druge upravičence, kar je dvojna korist. Dodajmo še predvidene davčne olajšave za oddajo prek JNS in to je dober recept.
Odprtje naselja oskrbovanih stanovanj v Škofljici leta 2016. FOTO: Blaž Samec/Delo
Če bi gradili bistveno več oskrbovanih stanovanj, ne bi bilo treba graditi toliko novih najemnih stanovanj, ker bi bilo dovolj ponudb, ki so zdaj »prevelike nepremičnine za enega«. Potrebujemo veliko več najemnih stanovanj za oskrbovana gospodinjstva (za osebo ali dve), ker bi z njihovo izgradnjo država dobila v najem še več tisoč sproščenih hiš in prevelikih stanovanj. Od takrat bi bili upokojenske prevelike hiše in stanovanja na voljo za potrebe mladih družin in drugih socialnih upravičencev. Rešitev je investicijsko in organizacijsko dosegljiva.
Ključno vprašanje je, ali in kdaj bo vlada pripravila za sprejetje nov nacionalni stanovanjski program za obdobje 2021–2027 ter v njem celovito določila cilje in naloge na stanovanjskem področju ter za njegovo izvedbo zagotovila ustrezno finančno, davčno, organizacijsko in drugo podporo. Po našem mnenju bi morali reševanje sedanjih stanovanjskih problemov tako mladih kakor starejših in drugih stanovanjsko prikrajšanih skupin prebivalstva vključiti tudi v državni razvojni program za uporabo 10,6 oz. 12 milijard sredstev EU za obdobje do leta 2027 oz. 2030. Pri tem žal ugotavljamo, da večina občin tega ni vključila v programe za črpanje kohezijskih sredstev. Dokaz je žal tudi to, da na primer občine nimajo projektov in programov za rešitev akutnega problema zagotovitve najmanj 800 bivalnih enot za stanovanjsko najbolj ogrožene prebivalce, kot je predvideno v resoluciji o nacionalnem stanovanjskem programu 2015–2020. Pri tem predlagamo zamenjavo 50 krožišč za 800 bivalnih enot. Razlika v koristi bo izdatna. Ali zmoremo uresničiti ta izziv v novi finančni perspektivi?
Marko Novak, Slovensko nepremičninsko združenje – Fiabci.
***
Prispevek je mnenje avtorja in ne izraža nujno stališča uredništva.
