Stare stavbe in črne gradnje niso enake

Spoštovani člani Državnega sveta RS, obračamo se na vas kot lastniki starih meščanskih hiš (več kot 250 let), pri čemer želimo opozoriti, da problem ne zadeva le nas, ampak vse lastnike stavb, ki so bile zgrajene pred letom 1967 in so bile takrat »avtomatično legalne« – torej večino starih mestnih jeder, kulturnih spomenikov, gradov, cerkva, dvorcev in kmetij.

Namen gradbenega zakona je, da se uredi pravno stanje obstoječih objektov, vendar se tega loteva na način, da jih obravnava kot »domnevno nelegalne«, kar krši ustavno zagotovljeno načelo zaupanja v pravo in že pridobljene pravice ter retroaktivno odvzema pravno varnost.

Po veljavnem gradbenem zakonu morajo lastniki nekdaj legalnih stavb opravljati enake postopke, kot veljajo za legalizacijo črnih gradenj, čeprav gre pri prvih za zatečeno in nekdaj priznano legalno stanje, medtem ko so črnograditelji namerno kršili zakon. Razlika je v namenu in okoliščinah nastanka nelegalnosti; v prvem primeru gre za dobroverno zanašanje na pravni red, v drugem pa za njegovo zavestno kršenje.

Zato bi moral biti tudi odnos zakona do obeh primerov različen.

S tem se lastnikom stavb daljšega obstoja nalagajo nesorazmerni stroški za pridobitev geodetskih elaboratov, katastrskih vpisov in sklenitev pogodb o služnosti (kot izhaja iz priloženega poziva za dopolnitev vloge), ki pa običajno ne spreminjajo dejanskega stanja.

Sprejetje sprememb gradbenega zakona bo ta položaj še dodatno zaostrilo, saj uvaja nove pogoje, kot je dokazilo o plačanem komunalnem prispevku, ki ga je za hišo iz leta 1700 tako rekoč nemogoče dokazati.

Zakon lastnike stavb, ki so bile zgrajene legalno po takrat veljavni zakonodaji in smo jih lastniki pridobili v dobri veri, izenačuje s črnograditelji, ki so zavestno kršili zakonodajo, medtem ko smo lastniki starih stavb v to situacijo prisiljeni.

Trenutni zakon in tudi predlagani novi zakon prenašata odgovornost za urejanje javnih evidenc, kot so urejanje meje in vpisi v kataster, na lastnike. Lastniki nismo bili nikoli obveščeni o tem, da so meje v evidencah geodetske uprave po avtomatizmu označene kot »neurejene«. Dejansko je država, brez sodelovanja lastnikov, prevzela podatke iz starih evidenc in jih enostransko označila kot neurejene.

Naloge, kot so vzpostavitev, vodenje in vzdrževanje zbirk podatkov na področju osnovnega geodetskega sistema, evidentiranja nepremičnin, množičnega vrednotenja nepremičnin, državne meje, prostorskih enot in hišnih številk, zbirnega katastra gospodarske javne infrastrukture ter topografskega in kartografskega sistema, sodijo v delovno področje državne geodetske službe in bi jih morala po uradni dolžnosti urediti Geodetska uprava, in ne v postopku za izdajo domneve gradbenega in uporabnega dovoljenja po 150. členu gradbenega zakona prenesti na trenutnega lastnika, ki zagotovo ni bil investitor.

Navedeni člen izrecno določa, da zadostuje, da stranka izpolnjevanje pogojev iz prejšnjega odstavka dokaže z verjetnostjo in da v postopku, ki se vodi na podlagi tega člena, ni stranskih udeležencev. Vendar pristojna upravna enota tega ne upošteva in v pozivu za dopolnitev vloge celo navaja: »Dokazno breme je na vlagatelju zahteve, upravni organ pa lahko uporabi vsa sredstva za ugotovitev dejanskega stanja, tudi zaslišanja prič, postavitev izvedencev, ogledi objekta.«

Izvedenci in priče so stranski udeleženci, kar je v nasprotju z določbami 150. člena gradbenega zakona, po katerem zadostuje, da stranka izpolnjevanje pogojev dokaže z verjetnostjo, in v postopku, ki se vodi na podlagi tega člena, ne sme biti stranskih udeležencev, kot so izvedenci ali priče; s tem pa je kršeno tudi temeljno načelo ekonomičnosti postopka.

Opazili smo, da 150. člen veljavnega gradbenega zakona določa domnevo izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja po ZGO‑1 in se pri tem sklicuje na 197. in 198. člen ZGO‑1 ter 124. člen zakona o spremembah in dopolnitvah ZGO, ki pa ne veljajo več. V zvezi s tem se pojavlja vprašanje, kako je zagotovljena pravna veljavnost takega sklicevanja in odločb po tem členu in morebitnih posledicah za postopek po zdaj veljavni zakonodaji?

​Sodna praksa Upravnega sodišča RS je že večkrat potrdila, da za objekte, zgrajene pred letom 1967, velja domneva gradbenega dovoljenja, če se namembnost ni bistveno spremenila in niso bila izvedena dela, ki bi zahtevala novo gradbeno dovoljenje. Prav tako je sodna praksa potrdila, da v postopkih, ki se ne nanašajo na novo gradnjo, ni treba dokazovati »pravice graditi«, in da vpis v kataster stavb ni pogoj za legalizacijo starejših objektov. Tudi predlagana novela gradbenega zakona te sodne prakse ignorira.

Gre za sistemski problem, ki prizadeva širok krog državljanov, pri čemer so prav področja kulturne dediščine še posebej izpostavljena.

V medijih pogosto beremo, da bo legalizacija starejših stavb potekala »avtomatično«, kot vidite, pa je dejanska situacija za lastnike teh objektov povsem drugačna.

Bistvo problema je tudi, da ljudje pod »avtomatično« zaupajo, da njihova nepremičnina ostaja še naprej legalna. Na težave naletijo šele, ko želijo izvesti rekonstrukcijo ali v primeru prodaje, ko kupec želi pridobiti kredit. Banke namreč zahtevajo potrdilo o domnevi gradbenega dovoljenja, brez tega pa kredita ni.

Zaradi zgoraj izpostavljenih argumentov predlagamo, da ob nedavno sprejetih spremembah gradbenega zakona vložite veto ter s tem omogočite ponovni premislek in uvedbo izjem za stavbe, ki so bile pred letom 1967 že priznane kot legalne.

Za objekte daljšega obstoja, pred letom 1967, ko še ni bilo gradbenih dovoljenj, bi moral zakonodajalec narediti izjemo; ali jih opredeliti kot ex lege, ali pa lastnikom na zahtevo, po uradni dolžnosti izdati odločbo o domnevi izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja.

S tem bi zagotovili legalnost in varstvo kulturne dediščine in spoštovanje načela zaupanja v pravo, ki ga ustava zagotavlja vsem državljanom.

***

Zdenka Podbelšek in Rebeka Prosenc za Koordinacijski odbor Iniciative za Šutno