Ali že veste, čemu služi energetska izkaznica?

Energetske izkaznice so pri lastnikih nepremičnin povzročile negodovanje, češ da nikomur ne prinašajo koristi.

Objavljeno
02. marec 2017 17.37
Mnenja, 17.2.2017, Maribor [mnenja]
Katarina Fidermuc
Katarina Fidermuc

Energetske izkaznice so kot dodatni strošek za lastnike nepremičnin v javnosti povzročile veliko negodovanja, češ da nikomur ne prinašajo koristi. Od julija 2013 so obvezne za novogradnje, javne stavbe z veliko površino ter za lastnike, ki prodajajo nepremičnino ali jo oddajajo za več kot leto dni. »Napovedane so zakonske spremembe, po kateri bo izkaznica sestavni del pogodbe o prodaji ali oddajanju nepremičnine,« pravi energetski svetovalec Matjaž Valenčič. V registru je zdaj nekaj več kot 40.000 energetskih izkaznic.

1 V oglasih za prodajo nepremičnin večkrat opazimo opombo, da je energetska izkaznica »v pripravi«. Leta 2013 so se hitro razmnožili oglasi za 11-mesečno oddajanje »z možnostjo podaljšanja«. Ali sta to značilna trika, s katerimi se lastniki izognejo strošku za izkaznico? Tu govorimo le o stanovanjskih nepremičninah, nanje se nanaša največ vprašanj o izkaznicah.

Opomba »energetske izkaznice v pripravi« je primer nedovoljenega oglaševanja in zavajanja, saj jo je mogoče pridobiti v nekaj dneh, oglasi z nepravilno navedbo pa so objavljeni tudi več mesecev. Takšni oglasi so najpogostejši razlog za ukrepanje inšpekcije, zato jih je v zadnjem obdobju manj. Pri vseh oglasih za prodajo nepremičnine ali oddajanje v najem je lastnik dolžan navesti razred energijskega kazalnika oziroma številčno izraženo vrednost iz energetske izkaznice stavbe. Za nepremičnine, pri katerih energetska izkaznica ni potrebna, je treba v oglasu točno zapisati razlog. Pri najemni pogodbi za obdobje, krajše od enega leta, energetska izkaznica res ni obvezna. Lastniki to izjemo že s pridom uporabljajo: novemu najemniku oddajo stanovanje za mesec dni in v tem času najemnik v njem prijavi začasno bivališče. Potem lastnik z »enomesečnim« najemnikom sklene pogodbo za nedoločen čas. Energetska izkaznica pri oddajanju namreč ni obvezna, kadar lastnik pogodbo za več kot leto dni sklene z »obstoječim« najemnikom. Slišati je noro, a zakon dopušča takšne obvode. Opisano ne velja za poslovne stavbe.

2 Veliko je vprašanj o uporabni vrednosti izkaznic, če so že obvezne. Ali lahko kupec nepremičnine iz energetske izkaznice razbere, koliko ga bo stalo ogrevanje? Ta strošek je pač velik izdatek za družinski proračun.

Če je energetska izkaznica narejena za eno- ali večstanovanjsko stavbo, bo lastnik lahko sklepal, koliko energije bo porabil ob povprečni rabi in povprečni zimi. Iz tiste, ki je narejena za posamezno stanovanje v večstanovanjski zgradbi, pa si tega ne more izračunati. Nepremičninski posredniki pravijo, da kupci ne verjamejo energetskim izkaznicam, ampak si stroške ogrevanja ogledajo na plačanih položnicah. V povprečnem slovenskem bloku ima polovica stanovanj nova okna – ta stanovanja izkazujejo večjo energetsko učinkovitost kot tista s starimi, to pokaže energetska izkaznica. Hkrati pa ima večina blokov skupno kurilno napravo in se stroški ogrevanja delijo po povsem drugih merilih, ki nimajo nikakršne povezave z energetskimi izkaznicami. Po strokovnih merilih je smiselno izdelati energetsko izkaznico za energijsko celoto, za del stavbe oziroma posamezno stanovanje pa ne zagotavlja potrebnih informacij. Vzemimo za primer blok v Ljubljani, zgrajen leta 1978, v katerem je 127 stanovanj, ogrevan je daljinsko. Fasada in streha nista obnovljeni, približno polovica oken je zamenjanih. Blok kot celota nima energetske izkaznice, ima pa jo 13 stanovanj. Vse te so pravilne, veljavne in vpisane v register pri ministrstvu za infrastrukturo, vendar se izkaznice za stanovanja v bloku med seboj zelo razlikujejo. To kažejo ugotovljeni razredi energetske učinkovitosti oziroma energijski kazalniki v razponu od B2 – 28 kW na kvadratni meter na leto do F – 188 kW/m2a. Tako širok razpon kazalnikov v isti stavbi potrošniku ne pove ničesar, niti tega ne, v katerem stanovanju so stroški ogrevanja nižji.

3 Katere dokumente naj si pripravi stranka, ki želi energetsko izkaznico za stanovanje v bloku ali samostojno hišo?

Naročnik mora izdelovalcu energetske izkaznice omogočiti pregled dokumentacije, ki odraža dejansko stanje stavbe in izkazuje njene energijske lastnosti – na primer elaborat o energetski učinkovitosti stavbe, načrt stavbe, projekt izvedenih del ter druge razpoložljive dokumente in podatke o stavbi. Naj za primer naštejem minimalni nabor podatkov za izdelavo računske energetske izkaznice za stanovanje. Med njimi je projekt izvedenih del, iz katerega je razvidna površina sten, tal in stropa. Izvajalec bo potreboval podatke o sestavi zunanjih sten in debelini materialov. Zanimal ga bo ogrevalni sistem, prezračevanje, način priprave sanitarne vode, skupne inštalacije in priključna moč za večstanovanjske stavbe ... Na seznamu osnovnih podatkov so tudi ogrevana oziroma hlajena površina stanovanja ter površina, orientacija in značilnosti oken – okvir, steklo, senčila. Lastniki starejših stavb običajno nimajo zahtevanih podatkov, zato naj z izdelovalcem energetske izkaznici preverijo, ali je mogoče uporabiti druge oblike podatkov. Pri izdelavi energetske izkaznice za stanovanja pregled stavbe in naprav ni obvezen, tudi ne mesta dobave ali oddajanja energije. Zakon namreč pri stanovanjih v tej povezavi omogoča izjemo.

4 Ali po dveh letih in pol, kolikot so obvezne, energetski svetovalci znate odgovoriti na vprašanje, kaj je zakonodajalec sploh nameraval doseči z izkaznicami?

Namen tega ukrepa ni povsem jasen. Pristojno ministrstvo navaja, da je cilj boljša informiranost potrošnika o energetski učinkovitosti stavb in delov stavb. Znano pa je, da je bil ukrep sprejet prepozno, pomanjkljivo in nepravilno, popravki so že predlagani. Energetska izkaznica stavbe ne zagotavlja dovolj informacij o stanju stavbe in tudi ne o mogočih ukrepih za izboljšave, ki so glede na učinke tudi stroškovno sprejemljivi. Za lastnika je uporabnejši energetski pregled stavbe, ki izhaja iz stroškov oziroma porabe energije, bivalnih navad in kakovosti bivanja. Ta temelji na podrobnem pregledu stavbe, ogrevalnega in prezračevalnega sistema ter na termografski analizi. Predlagane izboljšave za manjšo porabo energije je tako mogoče tudi ovrednotiti. Drugače pa je mogoče že po letnici gradnje stavbe dokaj točno oceniti njeno energijsko učinkovitost glede na gradbeno zakonodajo iz določenih obdobij. Najbolj potratna je bila gradnja med letoma 1958 in 1980. Energetska izkaznica po sedanjem sistemu tudi ni spodbuda za sanacijo nepremičnine, nikakršne povezave ni s spodbudami državnega Eko sklada. Posamezne izjave sicer nakazujejo, da naj bi vplivala na davek nepremičnin – pustimo se presenetiti.

5 Koliko stane energetska izkaznica?

Uredba o določitvi najvišjih cen za izdajo energetske izkaznice je omejila najvišjo ceno za izdelavo energetske izkaznice enostanovanjske stavbe ali stanovanja na 170 evrov, za večstanovanjske stavbe pa na 0,50 do 0,99 evra na kvadratni meter. Dejansko je mogoče dobiti energetsko izkaznico precej ceneje, pri nekaterih ponudnikih celo brezplačno! Zmedo, ki jo je povzročilo pristojno ministrstvo, ko je dopustilo tržno oblikovanje cene in opustilo nadzor nad izdelovanjem energetskih izkaznic, bo težko in drago sanirati. Za zdaj naročnikom še ni treba plačati prispevka za izdajo energetske izkaznice. Lastnik, ki stavbe ali stanovanja ne namerava oddajati ali prodajati, je ne potrebuje. Nima smisla, da jo da izdelati na zalogo, če jo bo nekoč morda potreboval, čeprav velja do deset let.