Ne da bi vedel, je hiša prodana

Celje – Ko smo primer celjske podjetnice Janje Likovič, ki je izgubila del družinske hiše zaradi domnevne napake stečajnega upravitelja Branka Đorđevića, opisali v Delu, sta se njenemu nekdanjemu odvetniku Primožu Fegušu oglasili še dve žrtvi. Tudi njiju sta stečajna upravitelja spregledala kot predkupni upravičenki in nepremičnini prodala drugim.

Zgodba gospe iz Nove Gorice je precej podobna zgodbi Likovičeve. Je lastnica četrtine hiše v Mariboru, tri četrtine so bile del stečajne mase podjetja Foto Tabor. Stečajni upravitelj in predsednik nadzornega sveta SDH Damjan Belič je po dveh neuspešnih poskusih prodaje z javnim zbiranjem ponudb tri četrtine stavbe v tretje prodal. Gospa je za to izvedela od odvetnika novega lastnika, ko je dobila ponudbo, naj proda svojo četrtino ali odkupi njegove tri četrtine hiše.

Belič trdi, da je gospo obvestil. Ker v zemljiški knjigi ni bilo njenega novega naslova, je obvestilo o prodaji poslal na edini znani naslov v Mariboru. Vendar njen odvetnik Feguš opozarja, da pošte očitno ni poslal priporočeno: »Zdi se mi, da je napaka stečajnega upravitelja, ker ni bil bolj vztrajen pri iskanju njenega novega naslova.« Gospa zdaj upa na dogovor z novim lastnikom, sicer bodo sledili dolgotrajni postopki.

Brez možnosti pritožbe

Solastniki nepremičnin, ki hkrati niso upniki stečajnega dolžnika, niso stranke v stečajnem postopku. Tako se na sklepe o soglasju k prodaji ali o izročitvi nepremičnine, ki jih izda sodišče, sploh ne morejo pritožiti, če pa se, sodišče pritožbe zavrže. Feguš: »Če nisi stranka v postopku, nimaš pravice vložiti pritožbe. Dobro bi bilo, da bi že stečajno sodišče lahko preverilo, ali je bila predkupna pravica upoštevana. Tako pa se pritožba zavrže.«

Predkupnim upravičencem ostane le tožba proti stečajnemu upravitelju in novemu lastniku, s katero izpodbijajo prodajno pogodbo. Dokazati morajo, da so imeli predkupno pravico, ki ni bila upoštevana, da jih torej stečajni upravitelj ni obvestil o najboljši ponudbi in jim ponudil nepremičnine pod istimi pogoji. Čeprav lahko oškodovanci upravičeno pričakujejo zmago na sodišču, postopki največkrat trajajo leta. V tem času pa od nepremičnine nima nič novi lastnik, kupnina čaka v stečajni masi, lastnik preostalega dela nepremičnine pa hodi po sodiščih. Kot Likovičeva. Moževa polovica hiše je bila prodana maja 2014, junija lani je prvostopenjsko sodišče ugotovilo nezakonito ravnanje stečajnega upravitelja Đorđeviča. Po naših informacijah je zadeva še vedno na višjem sodišču, disciplinski postopek proti Đorđeviču pri zbornici stečajnih upraviteljev (ZUS) pa še ni končan.

Znanje stečajnikov

Predkupno pravico imajo tudi etažni lastniki, sosedje ... Gospa iz Logatca je hotela kupiti sosednje stanovanje v petstanovanjskem bloku, vendar je stečajni upravitelj Janez Golob o najboljši ponudbi ni obvestil: »Tudi sama sem oddala ponudbo. Ko sem dobila obvestilo, da z možem nisva izbrana, sem jih opozorila, da sva predkupna upravičenca. Tega mi takrat ni nihče verjel, prav tako mi niso hoteli povedati, koliko znaša najboljša ponudba. Zanimivo, občino in ministrstvo, ki sta bila prav tako predkupna upravičenca, so o tem obvestili.« Feguš pravi, da v tem primeru par ni bil oškodovan, da pa predkupna pravica ni bila upoštevana: »Stečajni upravitelj si je na podlagi evidence geodetske uprave po svoje razlagal obstoj predkupne pravice. Dogovorili smo se za sporazumno rešitev.«

Zbirnih podatkov ni

Belič opozarja še na težavo pogodbene predkupne pravice, ki izhaja iz sklenjenih pogodb stečajnega dolžnika s pogosto pomanjkljivo dokumentacijo. Nejasna je po njegovem tudi uporaba zakona: »Pri zbiranju ponudb je treba predkupnemu upravičencu poslati pogodbo s smiselno enako vsebino, kot je v pogodbi z najboljšim ponudnikom. Jaz to razumem, da mora biti pogodba enaka z enakimi plačilnimi roki. A v drugem primeru sem dobil navodilo sodišča, da mora predkupni upravičenec celotno kupnino plačati v 15 dneh. Takšne zagate naj reši sodna praksa.«

Koliko je še takšnih primerov v Sloveniji, ni znano. Čeprav predsednik ZUS Marko Zaman pravi, da jih ne zaznavajo, so o tej temi lani organizirali izobraževanje. »Vsi upravitelji niso pravniki, vprašanje predkupne pravice pa je lahko pravno zahtevno. Upravitelji so prisiljeni zadeve reševati samostojno, saj jim sodišča stroškov pravne pomoči načeloma ne priznavajo.«

Na pravosodnem ministrstvu pravijo, da o tovrstnih problemih do zdaj niso bili obveščeni, vsi upravitelji pa imajo po njihovem opravljene izpite in izobraževanja. Na predlog, da bi lahko prihranili veliko časa, denarja in živcev vpletenih, če bi stečajno sodišče preverilo, ali je bila predkupna pravica upoštevana, pa odgovarjajo: »Da je prodaja premoženja skladna z zakonskimi določbami, je primarna dolžnost stečajnega upravitelja.«