Občina brez recepta, kako oddati svoje lokale

MOL z odbijajočimi pogoji, cenami in programi ne more oddati poslovnih prostorov niti na elitnih lokacijah.

Objavljeno
24. avgust 2016 17.21
Janez Petkovšek
Janez Petkovšek
Ljubljana – Še bolj kot pri prodaji ima mestni oddelek za ravnanje z nepremičninami težave z oddajo poslovnih prostorov. Vzrok, da se dražb marsikdaj ne udeleži nihče, niti ko gre za prostore na ugodnih lokacijah, pa ni le (pre)visoka cena, temveč pogosto tudi zahtevani (neživljenjski) pogoji, njihova neprimerna opremeljenost ali slabo stanje.

Vzorčen primer težav občine z oddajo so lokali v podhodu Vilharjeve ceste, ki vodi do glavne ljubljanske železniške postaje. Na prvi pogled dobra lokacija, kjer je precej pešcev in kolesarjev, ki uporabljajo ta pred kratkim urejeni podhod, se pokaže za zelo drago in povsem neprivlačno. Največji lokal, ki ima 100 kvadratnih metrov notranjih prostorov in še 34 kvadratnih metrov zunanjih pod arkadami, je zgrajen le do tretje podaljšane faze, občina pa od najemnika pričakuje, da bo sam pridobil gradbeno dovoljenje, poskrbel za njegovo dokončanje, ga še opremil in pridobil obratovalno dovoljenje.

Čeprav to pomeni, da bo namesto občine sam financiral dograditev in opremo lokala ter za to potreboval najmanj nekaj deset tisočakov, ga MOL že na začetku opozarja, da ne more upati na povrnitev vlaganj v objekt. Hkrati mu postavlja še pogoj, da mora objekt usposobiti za obratovanje v najpozneje pol leta. Če bi bil edini ponudnik, bi mesečna najemnina znašala 1611 evrov – 13,76 evra za kvadradni meter notranje površine, za zunanje pol manj.

Prvi prostori brezplačno

Pri lokalu v istem podhodu, ki je velik dobrih 29 kvadratnih metrov, v njem pa je lahko le trgovina z neživili oziroma lokal s servisno dejavnostjo, pa ni odločilna cena (sedem evrov za kvadratni meter neopremljene površine oziroma 205 evrov na mesec za ves prostor), temveč ponujeni program. Kar 50 odstotkov točk prinaša najboljši program ponudbe in le polovico najvišja ponudbena cena. Obenem bi najemnik moral sam poskrbeti za stroške priklopa elektrike.

Pri enem od še dveh skoraj enako velikih neizdelanih lokalih je predvidena točno določena dejavnost, to je servis koles, predvidena mesečna najemnina pa je simbolična – dva evra za kvadratni meter, kar za dobrih 30 kvadratnih metrov znese 62 evrov na mesec.

Da doslej ni bilo interesenta za nakup ali najem, je najbrž tudi posledica dejstva, da v podhodu Vilharjeve, ki je bil dokončan že leta 2010, ne deluje še noben lokal, da kljub razsvetljavi deluje precej temačno, zaradi nedokončanosti prostorov pa tudi zapuščeno in neprivlačno. Morda se bo kaj spremenilo, ko bodo najemniki zapolnili tri prostore, ki jih je občina pred kratkim brezplačno za pet let namenila nevladnim organizacijam, delujočim v javnem interesu – v dveh prostorih bodo opravljali dejavnosti zdravja in socialnega varstva, v enem pa športne dejavnosti.

Elitne lokacije

V strogem središču mesta, v pred kratkim popolnoma obnovljeni spomeniško zaščiteni stavbi na Bregu 2, pa je poleg že delujočega gostinskega lokala za najem predviden tudi neopremljen pritlični poslovni prostor, velik skoraj 64 kvadratnih metrov. Občina je predvidela, da naj bi najemnik v njem imel trgovino z neživili. Tudi v tem primeru ni odbijajoča le cena, to je 20 evrov za kvadratni meter (1276 evrov na mesec za ves prostor), temveč tudi pogoj, da bo mestna komisija pri točkovanju polovico možnih točk namenila predloženemu programu in da se potencialni najemnik izkaže z dobrimi referencami iz trgovine ali storitvenih dejavnosti (torej ni primerno za začetnike) oziroma da njegova ponudba vključuje »izdelke višjega kakovostnega razreda«.

Že več kot leto dni pa je brez najemnika tudi gostinski objekt v Zajčji dobravi, ki ima 726 kvadratnih metrov notranjih površin, pomožni objekt pa 65, čeprav mu pripada tudi možnost uporabe velikanskega parkirišča in drugih zunanjih površin, hkrati pa je del krajinskega parka, v katerem daleč naokoli ni nobenega tovrstnega ponudnika. Lokal je bil v 80. letih preteklega stoletja znan kot eno glavnih ljubljanskih zabavišč, kjer se je plesalo, jedlo in pilo pozno v noč. Ker so se navade od takrat spremenile, park pa je postal predvsem priljubljeno dopoldansko in popoldansko rekreacijsko območje, je gostinski lokal sčasoma izgubil svojo »nočno« privlačnost in številne obiskovalce.

Občina pričakuje 2160 evrov mesečne najemnine, zahtevani program pa bi v boju med več ponudniki predstavljal polovico možnih točk. Breme bi lahko predstavljala gostinska oprema, ki je v objektu ostala od prejšnjega najemnika in je del stečajne mase, najemnik pa bi imel tudi možnost odkupa. Odbijajoč je tudi pogoj, da gostinska dejavnost ne bo hrupna in moteča za okolico. Zaradi slabih izkušenj s prejšnjimi najemniki pa je MOL postavila tudi zahteven finančni pogoj – bančno garancijo v višini treh mesečnih najemnin.

Kaj storiti

Na oddelku za nepremičnine MOL smo po neuspešnem zbiranju ponudb za oddajo omenjenih poslovnih prostorov vprašali, kaj bodo storili, in dobili suhoparni odgovor, da bodo postopek pač ponovili. Iz preteklih primerov, kot je bil primer oddaje gostinskega lokala in balinišča na Špici, bi lahko sklepali, da bi pri iskanju najemnikov najbolj pomagalo drastično znižanje najemnine, omilitev pogojev in ponujene kompenzacije oziroma oprostitev plačevanja najemnine zaradi oddajanja nedokončanih prostorov.