Pogodba med MOL in Tritonisom nična

Ljubljana – Pogodba med MOL in Tritonisom, s katero je občina temu zasebnemu podjetju ob Vojkovi cesti prodala zemljišče s parkirišči za milijon evrov, je nična, vknjižba lastninske pravice na Tritonis pa neveljavna. Tako je nedavno razsodila okrožna sodnica Vanja Klavora, sodba pa še ni pravnomočna.

Janez Petkovšek

O sodbi nas je prvi obvestil direktor Tritonisa Damjan Bremec, ki je takšnega razpleta vesel, saj predstavlja osnovo za nadaljevanje sojenja v drugi pravdni zadevi, ki je z njo zelo povezana. Gre namreč za njegovo tožbo proti MOL, da mu vrne približno 1,1 milijona evrov, kolikor je za zemljišča ob Vojkovi plačal po končani in na prvi stopnji dokazano »nezkoniti« javni dražbi, zamudne obresti, stroške priprave projekta neuresničene novogradnje in sodne ter odvetniške stroške. Skupaj to znaša približno dva milijona evrov.

Župana poziva k odstopu

Se je pa Bremec v nadaljevanju sojenja pripravljen odpovedati zahtevku za dodatne tri milijone evrov izgubljenega dobička zaradi neizvedene gradnje poslovnega objekta s podzemno garažo, »a le pod pogojem, da Zoran Janković kot glavni krivec za nezakonito prodajo zemljišč ob Vojkovi, takoj odstopi kot župan«. Pričakuje tudi, da bo kazensko odgovarjal za to in vsa druga kazniva dejanja, ki jih je storil na tej funkciji. Zato je o sodbi nemudoma obvestil Nacionalni preiskovalni urad. Kot pravi Bremec, zato, da bodo vedeli, da župana preiskujejo v pravi smeri.

Prepričljivo ministrstvo

Kot je razvidno iz razsodbe okrožne sodnice, je Vanja Klavora sledila predvsem argumentom državne pravobranilke, ki je v vlogi tožeče stranke zastopala ministrstvo za obrambo, da MOL leta 2009 na dražbi ne bi smela prodati dveh parcel v skupni izmeri 1648 kvadratnih metrov (večinoma gre za parkirišče, manjši del pa je v naravi zelenica). Ta je namreč z dokumenti dokazala, da so omenjena zemljišča predstavljala takrat še funkcionalna zemljišča k objektom na Vojkovi 59 in 61, ki so bila v lasti in uporabi ministrstva za obrambo, pa tudi drugih objektov od številke 57 do 65 (takrat se je ta del naselja s petimi objekti imenoval Soseska).

Za MOL obremenilno (za sodnico pa v tem primeru ne tako pomembno) je bilo tudi urbanistično mnenje k predvideni prodaji spornih zemljiških parcel, ki ga je že 10. junija 2008 pripravil mestni oddelek za urejanje prostora in poslal oddelku za ravnanje z nepremičninami. Z njim ja namreč opozoril, da so ta zemljišča v območju urejanja BI 2/2 in so del skupnega funkcionalnega zemljišča – del parkirišča petih objektov ob Vojkovi cesti, »zato njihova dodelitev družbi Triton invest, d. o. o., ni utemeljena«. Kljub jasnemu opozorilu lastnega oddelka je MOL vseeno izvedla dražbo.

Piko na i pri razsodbi v korist države je predstavljala tudi navedba pravobranilke kot tudi družbe Tritonis, da pred ljubljanskim okrožnim sodiščem že od leta 2009 poteka pravdna zadeva med podjetjema PNZ in Tritonisom, iz katere je razvidno, da je Tritonis že pripoznal zahtevek za ničnost pogodbe za zemljišča ob Vojkovi, kupljena na dražbi. S tem je po mnenju pravobranilke Tritonis priznal, da gre za »prodajno pogodbo, ki nasprotuje vsem moralnim predpisom oziroma načelu vestnosti in poštenja«. Zato jo ne čudi, da je ta družba že sprožila tožbo proti MOL za ničnost te pogodbe oziroma njeno razvezo.

Zaupali zemljiški knjigi

Klavore pa očitno niso prepričale navedbe odvetnikov MOL, da je bila javna dražba javno najavljena in da se do njenega začetka ni pojavil nihče, ki bi ji oporekal z ugovorom in da se je pri sklenitvi prodajne pogodbe zanašala na podatke iz zemljiške knjige, po kateri da ni bilo nobenih omejitev glede razpolaganja prodajanih zemljišč (bremena niso bila vpisana). Torej tudi ni mogla ravnati v nasprotju z moralnimi predpisi oziroma načelom vestnosti in poštenja. Poleg tega so opozorili, da pojma »funkcionalno zemljišče« ni več in da sporni zemljišči tudi sicer presegata obseg funkcionalnega zemljišča, potrebnega za redno rabo tamkajšnjih stavb.

Izjave Tritonisa

Na sodišču je podjetje Tritonis pojasnilo, da je šele naknadno zvedelo, da ima pogodba o nakupu zemljišč ob Vojkovi pravne napake. Zanje so zvedeli, ko so jim tretje osebe (MORS, LUI, d. o. o., in PNZ, d. o. o.) začele zatrjevati, da imajo na prodanih nepremičninah pravico parkiranja, služnost vožnje in hoje in ko so proti Tritonisu sprožili motenjske tožbe. Družba PNZ pa je leta 2009 vložila tudi tožbo na ničnost prodajne pogodbe med MOL in Tritonisom in v zemljiški knjigi dosegla vpis zaznambe spora. Ko se je Damjan Bremec seznanil z zgoraj omenjenim urbanističnim mnenjem mestnega oddelka za urejanje prostora, pa je tudi sam spoznal, da pogodba ni zakonita in da je tožba minisitrstva za obrambo povsem utemeljena.

Obrazložitev sodbe

Klavora se je pri razsodbi prvenstveno oprla na zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL). Prepričana je namreč, da je treba v tem sporu upoštevati zlasti nekdanje predpise. Dejstvo je namreč, da dejanski imetniki pravice uporabe pogosto niso bili vpisani v zemljiško knjigo, kar pomeni, da zemljiškoknjižno stanje ni odražalo pravega stanja in da je bila v zemljiški knjigi vpisana pravica uporabe na človeka, ki v trenutku uveljavitve ZLNDL te pravice ni imel več. V konkretnem primeru to pomeni, da je bilo treba ugotoviti, kdo je bil upravičeni imetnik pravice uporabe zemljišč ob uveljavitvi tega zakona.

Analogno temu je Klavora prepričana, da so lastniki stavbe pridobili lastninsko pravico tudi na funkcionalnem zemljišču, četudi to še ni bilo odmerjeno. Ker funkcionalna zemljišča niso nikoli bila v samostojnem pravnem prometu, je po njenem tudi razpolaganje z njimi nedopustno – torej je tudi pogodba, ki jih vsebuje kot predmet prodaje, nična.

Ko je ugotovila, da je MORS ob podpisu pogodbe za poslovna objekta Smelt I in II pridobil tudi pravico uporabe na 2800 kvadratnih metrov velikem »pripadajočem zemljišču« in ker je sporno parkirišče in zelenico za svojo redno rabo uporabljalo ter vzdrževalo pet objektov (kot del zunanje ureditve Soseske), je razsodila, da so MORS in sopodpisniki dogovora o skupnem urejanju in vzdrževanju parkirnega prostora poslovnih stavb (sklenjen 7. 11. 1997, kar je le nekaj mescev po uveljavitvi ZLNDL) na spornih zemljiščih izvrševali dejansko oblast.

Če se MOL na sodbo ne bo pritožila na višje sodišče in če bo ta postala pravnomočna, bo občina morala ministrstvu za obrambo plačati dobrih 7957 evrov pravdnih stroškov, saj je ves čas oporekala tožbenemu zahtevku. Tritonisu, ki je takoj pripoznal tožbeni zahtevek, pa tega ni naložila. Plačati bo moral le svoje pravdne stroške.