Airbnb & co.: Pospeševalci turizma ali krvniki mest?

Odločna turistična promocija je za marsikatero južnoevropsko mesto postala dvorezni meč. Trend kratkotrajnega oddajanja nastanitev je skokovito dvignil cene nepremičnin, da se domačini iz središča pred turisti umikajo na – cenejša – mestna obrobja. Mnogi s prstom kažejo na platforme, kot sta Airbnb in HomeAway, ki pa sta po drugi strani zagotovila naložbe v obnove nepremičnin. Airbnb tako trdi, da je ustvaril priložnost za milijone Evropejcev in svetovnemu gospodarstvu prispeval nič manj kot 100 milijard dolarjev. Trend je pričakovano oplazil tudi Slovenijo in njeno prestolnico. Toda s kakšnimi učinki?

Objavljeno
15. september 2019 08.30
Posodobljeno
15. september 2019 08.30
Utrinek iz poletne Ljubljane. Foto Jure Eržen
Ugotovitve o učinkih turističnega razcveta v mestih zaradi splet­nih platform sicer niso od včeraj. Pojav tako imenovanega »kolegialnega trgovanja v turizmu« je ena najbolj zanimivih raziskovalnih tem v zadnjih dveh letih, pravi docent katedre za trajnostni razvoj destinacij Univerze na Primorskem Emil Juvan.

V Lizboni, Barceloni, Firencah, Atenah, še posebno v Benetkah, kjer je število domačinov najnižje v zadnjih stoletjih, in tudi Dubrovniku znajo marsikaj povedati prebivalci sami, ponekod z odkritimi protesti proti Airbnb. Toda z zasebnimi naložbami se je marsikje kupovalo in obnavljalo nepremičnine, ki so propadale. Zatorej je na mestu vprašanje, ali platforme za »kolegialno trgovanje« s kratkoročnim najemom nastanitev uničujejo evropske kulturne centre ali jih vendarle pomagajo ohran­­jati.

Gospodarska kriza se je še zlasti zagrizla v južnoevropska mesta. V Lizboni so cene nepremičnin med letoma 2008 in 2013 padle za petino, ugotavljajo v Financial Timesu (FT), brezposelnost se je v tem obdobju ustavila pri 17,5 odstotka. A so potem nizke obrestne mere in predvsem poceni letalski prevozi Portugalski zagotovili dvomestno turistično rast do leta 2017. In s tem vedno več nepremičnin za oddajo na omenjenih platformah.

image
Vrsta pred turističnoinformacijskim kioskom v središču Lizbone. Foto Reuters


Lizbona: devet turistov na prebivalca

Reforma zakonodaje o oddajanju je proces še pospešila, saj je lastnikom nepremičnin dala proste roke za prekinitev dolgoročnih najemnih pogodb pod tržnimi cenami in njihovo zamenjavo s kratkoročnimi. Razpoložljivost nepremičnin za dolgoročni najem se je v zadnjih petih letih zmanjšala kar za 70 odstotkov, mnoge prebivalce pa izgnala iz mestnega središča. Ni čudno, da so s tem rasle tudi cene nepremičnin, samo v zadnjem letu za 12 odstotkov. Danes bi za novo stanovanje v Lizboni odšteli tudi 7700 evrov za kvadratni meter v najboljših četrtih zgodovinskega jedra.


Podobe mest se spreminjajo, tako kot se spreminja podoba mest zaradi splošnih sprememb v strukturi turistov.

Emil Juvan



Hitre spremembe so pustile podobne posledice tudi v drugih mestih. Odzivi so različni. V Barceloni so domačini protestirali proti naraščajočim cenam, a tudi zaradi motečega obnašanja turističnih prišlekov. Katalonska prestolnica zato že regulira oddajanje nastanitev, tako kot v Londonu in Amsterdamu tudi z novimi davščinami, a je razmerje med turisti in domačini v središču še vedno pet proti ena.

image
Znamenito Gaudijevo Sagrado Familio v Barceloni obišče več deset milijonov ljudi na leto. Foto Reuters


V Lizboni naštejejo devet turistov na prebivalca, zato je sedem od 24 četrti uvedlo kvote na število nepremičnin za oddajanje. V Parizu so lastniki stanovanj omejeni na določeno število dni, ko jih lahko oddajajo turistom, v Berlinu ne smejo prek Airbnb oddajati celotnega stanovanja. V Solunu je sodišče lastniku prepovedalo oddajanje apartmaja po pritožbi sosedov, saj da se zaradi nočnih zabav v stavbi niso počutili varne.

image
Dubrovnik Foto Reuters


Ni vse slabo

Drugi pa platforme, kot je Airbnb, celo pozdravljajo. V Sieni je po podatkih tamkajšnje univerze eno od petih stanovanj v zgodovinskem središču mesta na voljo za kratkoročni najem, kar je 60-odstotna rast od leta 2015 in najbolj zgoščena ponudba tovrstnih nastanitev v Italiji. Airbnb je pozitivno vplival na nepremičninski trg v Italiji in spodbudil tuje naložbe, so zadovoljni v globalni nepremičninski agenciji Sotheby’s International Realty. Med drugim tudi v slikovitih Firencah, kjer pa nacionalna zveza najemnikov ugotavlja, da središče mesta vsako leto zapusti kar tisoč Firenčanov.

1100
aktivnih gostiteljev Airbnb je imela Ljubljana leta 2017
19
odstotkov obiskovalcev Ljubljane rezervira prenočitev prek Airbnb


Da je imel trend kratkoročnega oddajanja nastanitev prek Airbnb po gospodarski krizi ugodne učinke in da je z obnovami nepremičnin mestom vdahnil drugo življenje, se strinja celo predsednik Turismo de Portugal Luís Araújo, češ da je platforma zgolj odgovor na povpraševanje turistov. FT še navaja Združenje za lokalno nastanitev Portugalske, pri katerem pravijo, da je bilo 60 odstotkov lizbonskih nepremičnin, ki so zdaj del ponudbe Airbnb, pred obnovo praznih in da zgodovinsko središče že zdavnaj ni bilo več po volji domačinov.


Podobe mest se spreminjajo

Kakšne spremembe na turističnem in nepremičninskem trgu so platforme, kot so Airbnb, Booking.com, TravelAdvisor, Homeaway, Eatwith, Vayable in podobne, povzročile v Sloveniji? »Pregovorno za Ljubljano velja, da je zaradi porasta ponudbe Airbnb čedalje manj stanovanj za dolgoročni najem in da to vpliva na bivanjski utrip mest, vendar konkretnih empiričnih dokazov ni. Vsaj za Ljubljano še ne. Podobe mest se torej spreminjajo, tako kot se spreminja podoba mest zaradi splošnih sprememb v strukturi turistov. Na primer, podobe Portoroža v zadnjih turističnih sezonah niso tradicionalne, saj narašča število gostov iz vzhodne Evrope in ta trend ni povezan z Airbnb oziroma drugimi platformami,« opozarja Juvan.


V tem, da se turistične namestitve oddajajo prek spleta, ne vidimo ničesar slabega.

Lea Šuligoj



image
Turizem spreminja podobo mest, tudi Ljubljane. Foto Jure Eržen


Apartmaje oziroma stanovanja so v prestolnici seveda tržili že prej, dodaja, vendar prek precej manj zmogljivih prodajnih orodij, zato pojav ni dobil takih razsežnosti. Airbnb je proces trženja precej poenostavil na način, da je omogočil globalni stik ponudnikov in porabnikov tipično nekomercialnih nastanitvenih zmogljivosti: »S tem je narasla neposredna menjava med ponudniki in porabniki in nekako logično je, da se je pojavilo vedno več ponudnikov in porabnikov. Slednje je pripeljalo tudi do sprememb podobe in predvsem bivalnih razmer v gostiteljskih mestih. Je pa res tudi, da so porabniki Airbnb nekoliko drugačni od gostov v tradicionalnih nastanitvah in to prav tako vpliva na podobo turizma v teh mestih.«


Poletni in decembrski vrhunec

Valentina Korbar na ljubljanskem grajskem griču oddaja turistično nastanitev za dopolnilno dejavnost zadnjih osem mesecev. Za kratkotrajno oddajanje se je odločila, da je hiša dostop­na tudi družini. Dozdajšnje izkušnje so dobre, pravi, toda medu in mleka iz tega naslova ne pričakuje. »Ponudbe je toliko, da se je treba cenovno nenehno prilagajati, drugače ostane nepremičnina prazna. Turisti največ dajo na ceno in dostop,« je opisala izkušnjo. »Tudi dodatna dejavnost zahteva precej dela, časa in energije. Za pravi posel pa bi bile potrebne visoke naložbe v dodatne nepremičnine.«

image
Gneča na ljubljanskih ulicah. Foto: Jure Eržen


Po podatkih ministrstva za gospodarski razvoj in tehnologijo je bilo v Ljubljani leta 2017 1100 aktivnih gostiteljev Airbnb. »To ne pomeni, da vsi oddajajo stanovanja ves čas, veliko jih oddaja le občasno,« opozarja Nina Kosin iz Turizma Ljubljana. Po podatkih zavoda oddaja stanovanj in sob naraste v poletnih mesecih in decembra ter ob večjih mednarodnih poslovnih prireditvah. »Takrat namreč prenočitvenih zmogljivosti primanjkuje in so dodat­na ležišča, ki jih sobodajalci ponujajo prek različnih portalov, dobrodošla. Zasebni ponudniki so pomemben del turistične ponudbe v Ljubljani, saj določen segment gostov želi prav takšno namestitev.« Turizem Ljubljana je lani z raziskavo ugotovil, da je prenočitev prek Airbnb rezerviralo 19 odstotkov vprašanih.

V zvezi s kratkoročnim najemom nepremičnin menimo, da negativne vplive AirBnB  lahko prepreči le država, in sicer tako, da ustrezno prilagodi zakonodajo ter uvede strožji in učinkovitejši nadzor nad oddajanjem. Pristojno ministrstvo smo na to že večkrat opozorili.

Vita Kontić Bezjak, strokovna sodelavka mestne uprave MOL


Porast števila ljubljanskih nepremičnin za turistično dejavnost je vendarle pustil posledice v pomanjkanju manjših in »študentskih« stanovanj, ki da jih je bilo še nedolgo tega na trgu dovolj. »Predvsem v ožjem delu centra je povpraševanje zelo veliko, ponudbe pa zelo malo. Najbolj primanjkuje dvosobnih stanovanj. Manj ponudbe pa takoj pomeni dvig cen,« nam je povedal nepremičninski agent, čigar ime hranimo v uredništvu.


Omejitve tudi v Ljubljani?

Kakor je dejal, se lastnikom nepremičnin obnova stanovanj bolj izplača za turistično dejavnost, saj da je vložek manjši. »Turisti iščejo všečno stanovanje in čistočo, za kar je dovolj že minimalni vložek, za dolgotrajni najem ali prodajo pa so bolj pomembne dobre napeljave in še marsikaj drugega.«

Iz kabineta ljubljanskega župana pravijo:
Povečano zanimanje za Ljubljano vpliva na splošno podobo mesta v svetu in posledično na izboljšano ponudbo na več ravneh – za Ljubljančane in turiste: Ljubljana je bolj zanimiva za izvedbo mednarodnih dogodkov, kot so npr. kongresi, razstave, koncerti, športne prireditve, prav tako za organizacijo mednarodnih poslovnih dogodkov, izboljšuje se kulinarična ponudba, ki zajema vse od cenovno ugodne ulične prehrane do vrhunskih restavracij, več je interesa za tuje investicije v izgradnjo infrastrukture, večja je ponudba trgovin in dostopnih blagovnih znamk, vedno več je mladih, ki se uresničujejo svojo vizijo eko trgovin ali domače obrti in v centru mesta odprejo prodajalno. Vsa ta bogata ponudba je seveda pred pragom dostopna tudi domačinom. Zato želimo opozoriti tudi na to, da je trditev o domnevnem zapiranju trgovin zaradi njihovega nadomeščanja z restavracijami posplošena in kot taka ne drži. Mercator je na primer odprl novo prodajalno na Levstikovem trgu, eden izmed tujih trgovcev (Spar) pa je po razširitvi trgovine v Kapitlju in odprtju prodajalne na Čopovi nedavno odprl še novo trgovino v veleblagovnici Nama. V Kapitlju je svojo prodajalno odprl tudi drugi tuj trgovec (Hofer). Še posebej pa velja izpostaviti trgovino Sam, s katero smo v starem mestnem jedru znova dobili ponudnika tehnične robe. 


Ocenjuje, da se je število nepremičnin za turizem v glavnem mestu povečevalo za več kot deset odstotkov na leto, v zadnjih dveh letih pa so se v ta namen za 15 odstotkov povečale naložbe tujcev. Z omejitvami oddajanja bi se strinjal, je zatrdil: »Ljubljana ima v nasprotju z velemesti večino stanovanj v središču povsem primernih za življenje. Med junijem in oktobrom je povpraševanje za nakup in najem stanovanj izjemno, toda trgu ne moremo ponuditi skoraj ničesar.«

image
Benetke so turisti preplavili že pred leti. Foto Reuters


Na Obali se zaradi omenjenih platform ne pritožujejo in zaradi cen nepremičnin očitno tudi ne. »Naša destinacija je ena najbolj turističnih v Sloveniji, turistični utrip pa prinaša tako pozitivne kot nekatere negativne posledice. Cene nepremičnin in najema pa so pri nas že od nekdaj višje kot drugod,« je opozorila Lea Šuligoj iz Turističnega združenja Portorož.

»V tem, da se turistične namestitve oddajajo prek spleta, ne vidimo nič slabega. Prej to pomeni, da gremo v korak s časom. Problem pa je, če se apartmaji oddajajo na črno in če lastniki ne plačujejo turistične takse,« je še opozorila.

Na Javnem stanovanjskem skladu MOL nimamo podatkov, v kakšnem obsegu je iz navedenega razloga zmanjšano oddajanje stanovanj v dolgoročni najem, in tudi ni znano, ali bi se predmetna stanovanja, če se ne bi oddajala v turistične namene, sploh oddajala v dolgoročni najem, zato o konkretiziranih ocenah negativnih posledic oddajanja preko AiBnb na stanovanjskem področju ne moremo govoriti.

Po naši oceni bi bilo treba sprejeti spremembe na davčnem področju v smislu višje obdavčitve, kadar gre za oddajo preko AirBnb, in nižje obdavčitve, kadar lastnik odda stanovanje v dolgoročni najem. Na ta način bi država spodbudila lastnike k oddajanju stanovanj v dolgoročni najem. Dejstvo je, da terja področje oddaje stanovanj preko platform kot je AirBnb ustrezno zakonsko ureditev, torej aktivnosti na državni ravni.

- Javni stanovanjski sklad MOL
 


V združenju so sicer opazili, da je na Obali več turističnih namestitev od vzpostavitve registra nastanitvenih obratov in aplikacije eTurizem, s čimer se je povečal tudi nadzor. »Lani spomladi smo opazili tudi malce ne­običajno rast prenočitev pri zasebnikih v primerjavi s prejšnjim letom, iz česar sklepamo, da je več ponudnikov začelo prijavljati svoje goste.«

Po podatkih združenja Portorož je v občini Piran 876 aktivnih ponudnikov turističnih namestitev, pri katerih je v sezoni na voljo okoli 16.000 ležišč. Od tega jih je 6400 v hotelih. Lani so imeli 1,86 milijona prenočitev, od tega 1,27 milijona (68 odstotkov) v hotelih.