Tiskane izdaje
Ljubljana – Četrto legalizacijo črnih gradenj smo si sicer v Sloveniji obetali že pred štirimi leti, a je zakonodajni predlog tedanjega ministra Sama Omerzela padel v vodo. Nov gradbeni zakon, ki ponuja roko sprave tudi črnograditeljem, zdaj velja, z letošnjim junijem pa se bo začel uporabljati. Takrat upravne enote pričakujejo nov množični val zahtevkov za legalizacijo. Država in občine pa krepilno finančno injekcijo v proračune.
Število domnevno črnograditeljskih zadev, s katerimi se ukvarja inšpektorat za okolje in prostor (IRSOP), se kopiči. Predlani so gradbeni inšpektorji prejeli 3538 prijav, iz katerih izhaja na primer, da je investitor gradil brez gradbenega dovoljenja, na nezazidljivi parceli, da je med gradnjo objekt prikrojil po višini, obsegu, namenu ... Na splošno je največ kršitev pri gradnji manj zahtevnih objektov, največ nedovoljenih gradenj je v strnjenih naseljih, zunaj njih pa izstopajo nedovoljene gradnje na kmetijskih zemljiščih.
Izvršbe brez voljnih izvršiteljev
Konec decembra 2016 (poročila za 2017 še ni) je imela gradbena inšpekcija, ki premore 66 inšpektorjev, v reševanju že 11.784 zadev. Iz leta v leto raste tudi število izdanih inšpekcijskih odločb, ki zahtevajo odstranitev objekta oziroma povrnitev v prvotno stanje, in sklepov o izvršbah. Na omenjeni datum je bilo takih pravnomočnih sklepov že 1645. To pomeni, da zavezanec nima nobenega rednega pravnega sredstva več. Kljub temu lastniki nepremičnin niso storili ničesar, izvršba je padla na ramena inšpektorjev.
Vse dosedanje analize stanja kažejo, da inšpekcija pri prisilnem odstranjevanju črnih gradenj ni učinkovita, opravi jih le neznaten delež. Poglavitna razloga sta premalo denarja za rušitve (inšpekcija ga mora založiti, nato pa izterjati od lastnika objekta) in zapleten postopek prisilne izvršbe.
Pod črto: podatka, koliko nedovoljenih gradenj ta hip prekriva slovensko zemljo, ni. Resorno ministrstvo gradi svoje ocene učinkov zakona na podatkih gradbene inšpekcije, po katerih je brez gradbenega dovoljenja okoli 9000 gradenj, po ocenah stroke – inženirjev, arhitektov in strokovnjakov za prostor – pa je neskladnih gradenj v državi še veliko več, kar 400 do 450.000; kar je več kot tretjina vseh stavb. Pravijo, da skoraj vsaka vsaj nekje malo štrli čez načrt. Pričakujemo lahko, da bo od junija velik del lastnikov svoje nepremičnine vsaj v grobem končno uglasil z veljavnimi predpisi, to pa bo v državno in občinske blagajne navrglo milijone evrov.
Različne poti do gradbenega dovoljenja
Po gradbenem zakonu bo objekte mogoče legalizirati v rednem postopku z naknadno pridobitvijo gradbenega ali uporabnega dovoljenja, po preverjanju skladnosti zgrajenega objekta z vsemi predpisi in odpravi dvomov glede varnosti in negativnih vplivov na okolje. Za gradnje, za katere ni moč uporabiti rednega postopka, je več opcij. Za objekte, ki so imeli gradbeno dovoljenje, a ga investitorji pri gradnji niso dosledno upoštevali (presegli so dimenzije, glede na projekt spremenili streho, postavitev oken in vrat ipd.), zakon uvaja in natančno opredeljuje dopustna odstopanja. Če na primer objekt ne posega na druga zemljišča, če je skladen s prostorskimi akti, če presega mere le v dopuščenih okvirih, če ohranja bistvo in namembnost ipd., bo investitor ob ustreznih dokazilih v postopku legalizacije lahko pridobil uporabno dovoljenje. Opiral se bo lahko tudi na predpise, ki so veljali v času gradnje, če je zanj to ugodneje.
Objekti, zgrajeni pred letom 1968, objekti gospodarske javne infrastrukture, zgrajene pred osamosvojitvijo, enostanovanjske stavbe z izdanim gradbenim dovoljenjem in nekateri obrambno-zaščitni objekti se bodo lahko še naprej legalizirali pod enakimi pogoji, ki so bili predpisani v prejšnjem zakonu o gradbeništvu, torej po najmilejšem režimu.
Nekoliko strožji pogoji bodo veljali za legalizacijo malo mlajših »objektov daljšega obstoja« brez gradbenega dovoljenja, namreč tistih izpred leta 1998 – če od takrat obstajajo v enakem obsegu in bistveno enake namembnosti na istem mestu. V tem primeru gre pravzaprav za amnestijo, saj uradni organi ne bodo ugotavljali skladnosti s predpisi. Za gradbeno dovoljenje pa bodo morali izpolnjevati pogoje, ki jih določa zakon (da so vpisani v kataster stavb, da je izkazana pravica graditi, predložen posnetek stanja, plačan komunalni prispevek). V tem postopku mora investitor plačati nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo.
Dovoljenje bodo odrekli le nevarnim objektom (ki neposredno ogrožajo zdravje in življenje ljudi, premoženje večje vrednosti, promet ali sosednje objekte), ki jih je kot take prepoznala inšpekcija. Dovoljenje, izdano v tem postopku, je pogojno (kar se zaznamuje tudi v zemljiškem katastru); če se kasneje izkaže, da neposredno ogroža okolje ali zdravje ljudi, se ga lahko razveljavi, investitor tudi ni upravičen do odškodnine.
Zadnja možnost legalizacije pa se nanaša na novejše objekte (a zgrajene pred uveljavitvijo gradbenega zakona) in, za razliko od ostalih, časovno neomejenih postopkov, velja pet let, do 17. novembra 2022. V tem postopku bo potrebna podobna dokumentacija kot v rednem postopku pridobivanja gradbenega dovoljenja z nekaj posebnostmi, bistvena razlika pa je presoja po predpisih, ki so veljali v času gradnje objekta. In prav v tem je smisel postopka: da omogoča legalizacijo objektov, ki bi v času gradnje dobili gradbeno dovoljenje, naknadno pa ne več – zaradi strožjih pogojev ali natančnejših pravil v prostorskih aktih. Znano je namreč, da Slovenci radi prehitevajo z gradnjo, potem pa jih ujame sprememba tehh aktov. Stroški tudi tu vključujejo nadomestilo za uzurpacijo in degradacijo, komunalni prispevek, če še ni bil plačan, potrebno dokumentacijo, takse, morebitne še neplačane globe.
Argumenti ZA in stroški
V kolikšni meri se bodo investitorji z neurejenim statusom gradnje odločali za legalizacijo? Če je sklepati po žehti iz obdobja ministrovanja Mihe Jazbinška, bo zanimanja precej, saj zakon bistveno širi možnosti za legalizacijo. Tudi argumenti zanjo niso zanemarljivi: Investitor se izogne inšpekcijskim postopkom in globam, če ga naključno doleti nadzor ali prijavi prijazen sosed, šele po legalizaciji bo lahko vpisal stavbo v kataster stavb, dobil hišno številko (če je še nima), vknjižil lastnino v zemljiško knjigo, prodal ali menjal nepremičnino na trgu, zaprosil za hipotekarni kredit, pridobil subvencijo Eko sklada ...
Na odločitev za legalizacijo bodo vplivali tudi stroški. Ti so odvisni od stanja, velikosti in zahtevnosti objekta, lokacije (komunalni prispevek, če še ni bil plačan, je po občinah zelo različen), od tega, ali nas k legalizaciji sili inšpekcijska odločba in mogoče še globa, ki je še nismo poravnali, katere dokumente in dokazila moramo priložiti. Na spletu se pojavlja čedalje več ponudnikov, od arhitekturnih ali geodetskih birojev do specialistov za črne gradnje, ki ponujajo celotni paket storitev, od temeljnih informacij (na primer, kako ugotoviti, ali objekt potrebuje legalizacijo) in svetovanja, do izračuna cene, ogleda na terenu, izmer objekta, izdelave potrebnih projektov, do vloge in pridobitve gradbenega oziroma uporabnega dovoljenja. Če bo tako, kot ocenjuje zakonodajalec (9000 vlog že v prvem letu), bodo imeli letos veliko dela.
