Tiskane izdaje
Prvo generalno vrednotenje nepremičnin je Geodetska uprava RS (Gurs) opravila leta 2011, zanj je uporabila podatke iz evidence trga nepremičnin − stanje na dan 1. julij 2010. Po veljavnem zakonu o množičnem vrednotenju nepremičnin je treba vsaka štiri leta prenoviti modele vrednotenja, v vmesnem času pa se posplošene vrednosti prilagajajo spremembam na trgu z uporabo indeksov, izračunanih iz podatkov o realnih transakcijah. V prvem ciklu so opravili eno indeksacijo, in sicer 1. januarja 2013. Vrednost slovenskih nepremičnin se je tedaj znižala za deset do 30 odstotkov, skupno za 11,3 milijarde evrov na 127,7 milijarde.
Na Gursu bi morali tako že lani prenoviti vseh 21 modelov vrednotenja. A jih niso, ker so se ukvarjali (kot navajajo v obrazložitvi predloga uredbe) z obveščanjem o informativnem izračunu kasneje razveljavljenega davka na nepremičnine, ker jim manjka kadrov in ker so postopki za pripravo novih modelov, kot jih določa veljavni zakon, preveč dolgotrajni.
Pravzaprav je vlada, še preden bi se geodeti lotili prenove modelov, presodila, da je treba popraviti omenjeni zakon. Med drugim zamenjati dosedanje generalno vrednotenje − na vsaka štiri leta z vmesnimi indeksacijami − s preračunavanjem vrednosti nepremičnin po novih, optimalnejših metodologijah, in to na dve leti. Novela bo po načrtu sprejeta v letošnjem letu.
Ker pa so se od zadnje indeksacije na dan 1. januar 2013 cene posameznih vrst nepremičnin na nekaterih območjih spremenile za več kot deset odstotkov (meja, ki sproži potrebo po prevrednotenju), je nujna pred spremembo zakona še ena indeksacija. Tej služi nova uredba o določitvi indeksov na dan 1. marec 2014. Upoštevala bo obdobje od 1. julija 2010 za tiste vrste nepremičnin in na tistih območjih, kjer po Gursovih izračunih ob prvi indeksaciji sprememba cen ni dosegla deset odstotkov, kjer pa je bil takrat ta prag dosežen, so geodeti spremembe preverjali za to zadnje obdobje, torej od 1. januarja 2013 do marca 2014.
Kaj kažejo izračuni?
Če bo torej vlada prihodnji teden potrdila predloge Gursa za spremembe posplošene tržne vrednosti naših nepremičnin (kar se bo skoraj zagotovo zgodilo), bomo lahko kmalu po 20. marcu na spletnem portalu Prostor preverjali, na koliko po novih izračunih Gurs vrednoti naša stanovanja, zemljišča, gozdove, poslovne prostore ... Na katerih območjih in ali lahko pričakujemo popravke pripisanih cen in za katere vrste nepremičnin?
Ob tokratnem analiziranju sklenjenih kupo-prodajnih poslov so na Gursu ugotovili, da so cene od zadnje spremembe v registru nepremičnin (REN) na nekaterih območjih po Sloveniji padle za najmanj desetino za stanovanja, hiše, lokale, pisarne, industrijske stavbe, stavbe za javno rabo, zemljišča za gradnjo stavb in pozidana zemljišča. Zanje bodo izvedli indeksacijo, za preostale vrste nepremičnin pa sprememb posplošene tržne vrednosti tokrat ne bo.
Potem ko je bilo že s prvo indeksacijo prevrednotenih 83 odstotkov stanovanj v državi, in to v povprečju za 10,2 odstotka, se bo zgodba ponovila tudi tokrat. Podatka o tem, koliko stanovanjem bodo cene navzdol popravljali tokrat, do zaključka redakcije nismo dobili, velja pa, da bo na območjih prevrednotenja vrednost v veliki večini primerov nižja za desetino, sicer pa največ za petino. Od leta 2010 je Gurs tako že prevrednotil stanovanja po skoraj vsej Sloveniji, in to za deset odstotkov, razen na nekaterih območjih z višjimi ravnmi cen, kjer so posplošene tržne vrednosti lahko nižje že tudi za več kot 20 in do 30 odstotkov.
Vrednost hiš v REN se bo na posameznih območjih države tokrat znižala v večini primerov za desetino, ponekod pa tudi do četrtine zneska. To pomeni, da so v primerjavi s prvim pripisom vrednosti hiše ponekod (npr. predeli Ljubljane in njene okolice ter posamezni deli Gorenjske) zdaj overdnotene tudi 30 ali več odstotkov nižje. Največje spremembe so geodeti ugotovili pri pozidanih zemljiščih, ki jim bodo po indeksaciji ponekod pripisali tudi do 29 odstotkov nižje vrednosti. Na posameznih območjih ob Obali in severozahodno od Ljubljane se z indeksacijama cene znižujejo tudi za tretjino. Sicer pa velja, da so pozidana zemljišča od začetka vrednotenja po večini delov države v REN izgubila vrednost, in to za desetino.
Na največ območjih se bo s tokratno indeksacijo spremenila vrednost zemljišč za gradnjo stavb, in to v velikem delu za najmanj desetino, ponekod pa tudi za četrtino. Za več kot 30 odstotkov so vrednosti nižje na območjih z najvišjimi cenami, torej na posameznih območjih ob Obali, na Gorenjskem in severozahodo od Ljubljane.
Na Gursu ugotavljajo, da so na splošno zemljišča za gradnjo stavb, poleg hiš (ter lokalov in pisarn) izgubila največ vrednosti v primerjavi s tistimi, ki so jim jih pripisali ob prvem vrednotenju. Z dvema indeksacijama so pripisane vrednosti spreminjali pri 14 od 21 vrstah nepremičnin, in to vedno navzdol. Za zdaj na primer še ni bilo sprememb pri vrednostih kmetijskih zemljišč in gozdov. Cene teh nepremičnin so stagnirale, ponekod so celo nekoliko zrasle.
