Jazbinškova privatizacija ali povprečno stanovanje za ceno ene stoenke

Skupno je bilo po privlačni zakonski formuli iz leta 1991 v dveh letih prodanih več kakor 160.000 stanovanj.
Objavljeno
16. junij 2016 18.27
Nepremičnine, 1.3.2016, Maribor [nepremičnine, maribor]
Božena Križnik
Božena Križnik

Ljubljana – Prva uspešna privatizacija v Sloveniji je bila stanovanjska. Pot ji je utrl stanovanjski zakon, sprejet oktobra 1991, ki se ga je prijelo ime Jazbinškov zakon, po tedanjem resornem ministru Mihi Jazbinšku. Še danes mladi in stari, ki imajo količkaj opraviti z nepremičninskim trgom ali stanovanji, natančno vedo, kaj pomeni Jazbinškova privatizacija.

Povečini zdaj vzbuja revolt; tisti, ki so z nakupi stanovanj profitirali, so nanjo večinoma pozabili, skozi poltretje desetletje pa so se razlili in namnožili predvsem njeni škodljivi učinki. Bolje: oportunitetni stroški zaradi izgubljenih priložnosti in reformnih potez na stanovanjskem področju, ki bi morale slediti, pa niso.

Z novo državo se je torej rodil slovenski nepremičninski trg. Pred letom 1990 so prevladovala družbena stanovanja z nizkimi najemninami, gradili in razdeljevali so jih občine, država in podjetja. Prehod iz socialističnega gospodarstva v tržno, ki ga je omogočil Jazbinškov zakon, pa je povsem na novo premešal karte: dotedanjim imetnikom stanovanjske pravice je omogočil, da so odkupili stanovanja, v katerih so živeli, in to po zelo ugodni ceni.

Pri tem ni bil dosleden, iz sistema je izločil imetnike stanovanjske pravice v denacionaliziranih stanovanjih (bilo jih je kar 17.000) in ti so še dolga leta terjali vsaj podobne kompromisne rešitve. A država krivic in šikaniranja ljudi, ki so ostali najemniki v denacionaliziranih stanovanjih, ni nikdar v celoti odpravila.

Za ceno stoenke

Slovenija je imela na začetku devetdesetih okoli 690.000 stanovanjskih enot, dve tretjini v individualnih hišah. Od približno 260.000 stanovanj jih je bilo okoli 230.000 v družbeni lasti. Tretjina teh je bilo občinskih, preostala so pripadala republiki, raznim njenim institucijam in podjetjem.

V dveletnem obdobju, ki ga je za odkup določil zakon, je bila prodana približno polovica za prodajo razpoložljivih občinskih stanovanj, za takojšnje plačilo kupnine (in 60-odstotni popust) pa sta se odločili skoraj dve tretjini kupcev. Skupno je bilo po določilih zakona prodanih več kakor 160.000 družbenih stanovanj.

Postopek je bil preprost: imetniki stanovanjske pravice oziroma njihovi ožji družinski člani so lahko odkupili nekdanje družbeno stanovanje s 30-odstotnim popustom, pri čemer so morali desetino pogodbene cene vplačati kot polog, ostanek pa v največ 20 letih. Če so kupnino poravnali v gotovini (v 60 dneh), so dobili stanovanje za samo 40 odstotkov njegove točkovne vrednosti.

Ali drugače: za okoli desetino tržne cene. Ko se je oblast odločala o popustu, je obveljala privlačna neuradna formula: povprečno stanovanje za ceno ene stoenke. Od tod poglavitni očitek Jazbinškovi stanovanjski privatizaciji: če bi bila stanovanja dražja, bi bil skupni iztržek lahko znatno višji. A še vseeno so bile dimenzije operacije velikanske: če bi vsi upravičenci kupili stanovanje in ga plačali naenkrat, bi kupnina presegla desetino BDP iz leta 1991.

Devize iz nogavic

Pravi prodajni sunek so zaznali takoj po uveljavitvi zakona; kupci so za stanovanja uporabili predvsem devize, ki so jih hranili doma ali v tujini, manj pa tekoče prihodke in posojila (čeprav so jim jih banke naklonjeno ponujale). Devizni trg je v prvih treh mesecih prodaje preplavilo okoli 300 milijonov nemških mark, tako rekoč iz nogavic.

Velika ponudba je kljub visoki inflaciji zadržala rast deviznih tečajev in rahlo precenila tolar ter ustvarila prepotrebne minimalne devizne rezerve. Posledično so se stroški uvoza znižali, inflacija se je umirila. To je bil eden od hipnih pozitivnih učinkov stanovanjske privatizacije.

In kam je šel denar? Dvajset odstotkov od vseh prodanih stanovanj se je steklo v državni stanovanjski sklad (SSRS), torej namensko za prihodnje stanovanjske namene. Občine so denar deloma uporabile namensko – vložile so ga v občinske stanovanjske sklade –, večinoma pa so ga trošile za čisto druge, lokalne zadeve. V podjetjih so ravnali različno, nekatera so kupnine celo prelivala v plače.

Izgubljene priložnosti

Kdor stanovanja ni odkupil, je lahko v njem ostal kot najemnik z neprofitno najemnino. Tudi ta je bila sprva simbolična, sčasoma je nekoliko zrasla, pred leti pa je bila zamrznjena. Danes ti najemniki kljub spremenjenim okoliščinam še vedno uživajo z zakonom zavarovane koristi neprofitne najemnine, čeprav neprofitnih stanovanj močno primanjkuje, nanje čakajo množice socialno šibkih upravičencev.

Prej omenjena poglavitna izgubljena priložnost je bila zagotoviti dovolj javnih oziroma socialnih stanovanj. Občinam je namreč po odprodaji ostalo okoli 21.000 najemnih stanovanj. Postale so njihove lastnice, zakon jim je naložil, da morajo zagotavljati tudi sredstva za pridobivanje in vzdrževanje socialnih stanovanj. A ideje o 10.000 novih stanovanjih na leto (iz prvega nacionalnega stanovanjskega programa) so ostale v oblakih.