Licenciranje upravnika kot koristen selektor ali le slepilni manever

Ljubljana – Zagovorniki licenciranja upravnikov nepremičnin še niso vrgli puške v koruzo. Čeprav je resorno ministrstvo (za okolje in prostor) že večkrat zavrnilo pobudo za določitev formalnih pogojev za poklic ali dejavnost upravljanja, ostaja to smiselna opcija. Dilema je le, kaj bi bilo učinkoviteje: da škarje in platno vzame v roke država ali če to stori ceh.

Da bi odpravili ekscese in stopili na prste nekompetentnim zaslužkarjem, so že pred časom nekateri veliki upravniki dali pobudo za regulacijo panoge. Njihov namen pa je bil »izčistiti« dejavnost in ji povrniti ugled.

Ne bo šlo, so odkimali na ministrstvu, saj gredo splošni trendi v nasprotno smer, v odpravo administrativnih ovir. Vtis je, da niti s krpanjem tega poglavja stanovanjskega zakona ne bo mogoče doseči želenih učinkov, saj je v podaljšani javni obravnavi prišla na dan množica med seboj izključujočih se pripomb (oddalo jih je več kot 70 zainteresiranih), iz katerih predlagatelj ne more sestaviti ubrane celote. Zato razmislek vedno znova pripelje do iste točke – licenciranja upravnikov.

Prepuščeni malim espejem

Direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami Boštjan Udovič pravi, da ekscesi nastajajo zlasti zato, ker so etažni lastniki prepuščeni malim espejem, ki upravljajo večstanovanjske stavbe brez strokovnega znanja, z dvomljivimi poslovnimi modeli gospodarijo z rezervnimi skladi in upravljajo milijarde evrov vredno premoženje. Če takšno delo lahko prevzame kdor koli, morda po obljubljeni dampinški ceni, je tveganje veliko. »Red bi najlaže naredila država, če bi opredelila pogoje za opravljanje upravniške dejavnosti,« je prepričan. »Lahko bi na primer zahtevala različne načine zavarovanja, kapitalsko ustreznost glede na višino rezervnih skladov stavb v upravljanju, kadrovske in izobrazbene pogoje ... Možnosti je veliko, vsekakor pa bi bila takšna regulacija učinkovitejša, saj bi veljala za vse na trgu.«

Na ministrstvu za javno upravo, ki vodi projekte zmanjševanja administrativnih ovir, so pojasnili, da upravljanje nepremičnin ni tipična regulirana dejavnost, upravnik se mora le vpisati v register upravnikov pri pristojni upravni enoti. Za to niso predpisani vsebinski pogoji (na primer licenca), ampak gre le za administrativno obveznost. »Zakonodaja na področju reguliranih dejavnosti in poklicev se spreminja, a težišče prenove ni le opuščanje regulacije, ampak tudi ponovna ocena in ustrezna regulacija, a le na podlagi natančne analize in vključitve vseh deležnikov,« pravijo.

Interni kodeks?

Ker se država z regulacijo obotavlja, v nepremičninski zbornici razmišljajo, kako bi sami postavili interna pravila igre, neke vrste certifikat oziroma kodeks. Zgled so jim nepremičninski posredniki, katerih dejavnost je regulirana, hkrati pa dobro deluje tudi njihov cehovski kodeks. A niti med upravniki ni soglasja. Z upravljanjem se pri nas ukvarja od 400 do 500 podjetij in podjetnikov posameznikov, v zbornici jih je malo več kot sto, v glavnem vsi večji. Zadnji najbrž ne bi imeli težav z izpolnjevanjem pogojev, ki bi jih postavila ceh ali država, drugače pa bi bilo z manjšimi upravniki. Ti se bojijo, da jih bodo veliki izrinili s trga, saj bi moral marsikdo zaradi zahtev zapreti podjetje. Udovič pa meni, da konkurenca ne bi trpela, res pa se z upravljanjem ne bi mogel ukvarjati nekdo brez kapitala in brez referenc.

Tudi stališča organizacij etažnih lastnikov so različna: medtem ko je ZELS proti, Združenje dejavnih etažnih lastnikov licenciranje podpira.

Boštjan Udovič, Zbornica za poslovanje z nepremičninami:Razlikovanje med dobrimi in slabimi upravniki bi dosegli s standardi za opravljanje dejavnosti. Tistim, ki izpolnjujejo postavljene pogoje, na primer statusno pravno obliko (morda različno za velike in manjše upravnike), zavarovanje poslovne dejavnosti, posebno zunanjo revizijo rezervnega sklada, kadrovske pogoje (na primer pravnika za določene naloge, lahko zunanjega), bi certifikat pomenil konkurenčno prednost. Etažnim lastnikom bi lahko le priporočili, naj izberejo upravnika s certifikatom. Druga možnost je cehovski kodeks dobrih poslovnih običajev, h kateremu bi upravniki, člani zbornice, pristopili prostovoljno, za kršitve pa bi bili predvideni interni postopki sankcioniranja.

Živa Drol Novak, Zveza potrošnikov Slovenije: Podpiramo idejo o regulaciji storitev stanovanjskega upravljanja v obliki sistema licenc, ker menimo, da bo s tem potrošnikom (torej etažnim lastnikom) zagotovljena višja kakovost storitev. Menim, da bi morala to narediti država. Zagotoviti je treba, da upravniške storitve v velikih večstanovanjskih hišah opravljajo ponudniki, ki imajo strokovno usposobljen kader, da lahko pravilno in odgovorno svetujejo etažnim lastnikom pri upravljanju njihove nepremičnine, se pravi pri načrtovanju in izvajanju tekočega in investicijskega vzdrževanja stavbe.

Iko Mayr, Združenje etažnih lastnikov Slovenije: Vprašanje licenciranja je slepilni manever upravnikov, da bi preprečili urejanje bistvenih vprašanj, namreč spremembo stanovanjske zakonodaje, ki bo v praksi zahtevala pregledno, stroškovno učinkovito in gospodarno upravljanje. Upravniški lobi poskuša s tem zgolj odvrniti pozornost javnosti in interes medijev za objavo slabih upravniških praks. Uvedba upravniških licenc bi dodatno omejila razvoj in konkurenčnost upravniških storitev. Naročnik, ki je plačnik storitve, naj upravnika izbira na podlagi preverjenih referenc, dobre prakse in ponujenih dodanih vrednosti. V povezavi s tem predlagamo uzakonitev mandata upravnika, da bi se selekcija redno izvajala.

Irena Majcen, Ministrstvo za okolje in prostor: O možnosti uvedbe licenc za upravljanje smo že razmišljali, vendar je uzakonitev manj verjetna predvsem zato, ker bi tako (na primer z zahtevo po zaposlitvi ali sklenitvi pogodbe z ustrezno usposobljenimi osebami pravne, ekonomske in tehnične smeri) trčili ob ustavno zagotovljeno pravico do svobodne gospodarske pobude in ker se sledi trendu deregulacije poklicev in dejavnosti. Razmišljamo o uvedbi obveznega zavarovanja odgovornosti upravnikov, da bi jamčili za morebitno škodo, povzročeno s kršitvijo pogodbe o opravljanju, a bi hkrati povečalo stroške upravljanja. Treba je poostriti inšpekcijski nadzor nad upravniki, podpiramo idejo zbornice o vpeljavi kodeksa.