Najem ali nakup nepremičnine?

V uredništvo smo dobili vprašanje bralca Igorja, ki se je znašel pred dilemo 
glede najema oziroma nakupa nepremičnine.
Objavljeno
25. junij 2016 21.35
Miha Furlan, sodelavec Finančnih Trgov
Miha Furlan, sodelavec Finančnih Trgov
Po tehtnem premisleku in konkretnih izračunih se bralec Igor ni znal odločiti – po eni strani je bil denar za najemnino po njegovem mnenju stran vržen denar, po drugi strani pa je izračunal, da je hipotekarno posojilo za nakup stanovanja preprosto predrago, saj bi po njegovem izračunu preplačal stanovanje za več kot 50 odstotkov glede na vrednost stanovanja.

Toda pred kratkim mu je znanec predlagal, naj razmisli o vmesni možnosti – o najemu nepremičnine z možnostjo poznejšega odkupa. In tako je na mizo dobil mamljivo ponudbo in zdaj z ženo nameravata kupiti stanovanje v obliki najema za nakup (ang. »rent-to-buy«). Ob sklenitvi takšne pogodbe je nepremičnina pravzaprav prodana, le da kupnina priteka počasi in v daljšem časovnem obdobju.

Ponudba je bila za bralca Igorja sledeča – za nakup 70.000 evrov vredno stanovanje morata plačati 20 odstotkov pologa vrednosti stanovanja (torej 14.000 evrov), preostalih 80 odstotkov kupnine pa bo plačan kot najemnina najpozneje po preteku sedmih let. Bralec Igor si je prav tako izpogajal, da se mu celotna najemnina šteje v potencialno kupnino, trenutno pa plačuje 650 evrov najemnine na mesec.

Zdaj pa ga zanima, ali se je odločil prav in kaj bi mu še svetovali, če bi se mi znašli v njegovem primeru.

Naš odgovor

V zadnjem času smo zasledili kar nekaj takih primerov poskusa prodaje nepremičnine v obliki najema za nakup. Po naših ocenah je povečanje števila odločitev za te oblike nakupa nepremičnine mogoče pripisati predvsem želji prodajalcev, saj se jim glede na mrtvilo na slovenskem nepremičninskem trgu bolj izplača, da se lotijo prodaje na takšen način, kot da imajo prazno stanovanje.

Žal bralec Igor ni omenil (in za poznejša pojasnila ni bil dosegljiv), ali se glede na podpisano pogodbo vrednost kupnine oziroma stanovanja lahko spreminja. Pomembno namreč je, ali vrednost stanovanja v višini 70.000 evrov ostaja enaka ne glede na razmere na trgu nepremičnin čez sedem let.

Če je pogodbena cena fiksna in bo ostala enaka, mora bralec Igor vedeti naslednje: če se bodo cene nepremičnin in posledično najemnin v prihodnjih sedmih letih zviševale, bo na boljšem on (za nepremičnino bo odštel manj, kot bo vredna čez sedem let), v nasprotnem primeru bo ob padanju cen nepremičnin in najemnin (po naših napovedih verjetnejši scenarij!) na boljšem prodajalec nepremičnine, saj bo nepremičnino prodal dražje, kot bo njena cena čez sedem let.

Pomembno je tudi, ali je bilo pri sklenjeni najemni pogodbi določilo predkupne pravice za nakup stanovanja in ali je bralec po preteku sedmih let obvezan za nakup ali ne.

Prav tako je pri taki obliki nakupa značilno, da se pogodbena cena nepremičnine usklajuje z inflacijo. Lastnik se tako zavaruje pred izgubo vrednosti nepremičnine, najemnik pa se ob morebitni višji inflaciji lahko predčasno pred iztekom pogodbe odloči za dokončen odkup. V bralčevem primeru bi to pomenilo, da se ob preostanku vrednosti nepremičnine v višini 56.000 in ob upoštevani inflaciji treh odstotkov, vrednost nepremičnine v letu dni zviša za slabih 1700 evrov (na približno 57.700 evrov).

Ali se bo za Igorja taka oblika nakupa nepremičnine zares izplačala ali ne, bo pokazal čas. Ne glede na nekatere dvome pa lahko zatrdimo, da se včasih tak nakup lahko tudi izplača, saj z uspešnim pogajanjem lahko izborimo ceno, ki je precej ugodnejša od trenutnih cen na trgu. A pozor: če kupec odstopi od pogodbe, ga doleti boleča kazen, saj izgubi vse plačane najemnine in mu jih prodajalec nepremičnine seveda ne povrne!