Nemški upravniki znajo pritegniti etažne lastnike, da soodločajo o hišnih zadevah

Ljubljana – V času, ko strokovna javnost in uporabniki premlevajo predloge za prihodnjo zakonsko ureditev upravljanja večstanovanjskih in poslovno-stanovanjskih hiš, se je koristno ozreti po rešitvah, ki že leta dobro funkcionirajo v referenčnih okoljih. Recimo v Nemčiji, po kateri se tako radi zgledujemo.

Na portoroškem nepremičninskem posvetu je upravljanje v Nemčiji predstavil strokovnjak s tega področja, Michael von Hauff iz svetovne nepremičninske zveze FIABCI. Nas so zanimale rešitve na področjih, ki so najbolj zaposlovale snovalce novega stanovanjskega zakona. Primerjali smo jih s trenutnim stanjem v Sloveniji in novimi predlogi ministrstva za okolje in prostor.

Sprejemanje sklepov, redno in izredno upravljanje

Nemčija: Zbor etažnih lastnikov je sklepčen, če je navzočih več kot polovica solastniških deležev, pri čemer vzdržani glasovi ne štejejo. Navadna večina navzočih glasov (50 odstotkov po lastniških deležih) je potrebna za ohranjanje, upravljanje, popravljanje in po potrebi sanacijo obstoječega objekta (»upravljanje v skladu s predpisi«). Za modernizacijo oziroma tehnično rešitev, ki ni nujna zaradi sanacije, ampak se lastniki zanjo odločijo prostovoljno, se zahteva več kot polovica lastniških deležev in več kot 75 odstotkov etažnih lastnikov – to je »dvojno kvalificirani sklep«. Za izključitev enega izmed etažnih lastnikov (npr. zaradi neplačevanja ali škodovanja skupnosti) je potrebna absolutna večina vseh glasov etažnih lastnikov, medtem ko je stoodstotno soglasje določeno le za pisno glasovanje; upravnik pred tem preveri, kdo je formalno lastnik stanovanja, zato so stroški višji.

V Sloveniji sloni odločanje na primerljivih evropskih temeljih, z novim predlogom se le nekoliko prerazporejajo kvorumi, predlog denimo zaostruje odločanje za najem kredita v breme rezervnega sklada, za kaj naj bi bilo potrebno 100-odstotno soglasje.

Kdo daje navodila upravniku?

Edino zbor etažnih lastnikov. Upravni ali nadzorni odbor lahko upravniku svetuje, nima pa pristojnosti za izdajanje direktiv oz. navodil, a tudi ni odgovoren za ukrepe upravnika.

Pri nas zakon določa naloge in pooblastila upravnika, v pogodbi o upravljanju upravniških storitev pa lahko z etažnimi lastniki (za odločitev je potrebna navadna večina) določi še druge pravice in obveznosti.

Nadzor nad delom upravnika

Etažni lasniki lahko z večinskim sklepom od upravnika kadar koli zahtevajo računovodsko poročilo. Vsak etažni lastnik ima pravico do vpogleda v vse upravne dokumente, ki zadevajo upravljanje s premoženjem skupnosti, in to brez dodatnega plačila. Upravni odbor ima stalno pravico do vpogleda v vse dokumente, ki zadevajo skupnost etažnih lastnikov.

Pri nas mora upravnik enkrat na leto poročati o svojem delu, vsakemu etažnemu lastniku pa mora na njegovo zahtevo omogočiti vpogled v pogodbe s tretjimi osebami in v stanje rezervnega sklada.

Motivacija etažnih lastnikov za udeležbo na zboru

V Nemčiji so lastniki vnaprej obveščeni, da bo zbor sklepčen le, če bo prisotnih več kot 50 odstotkov lastniških deležev. Če niso sklepčni, mora upravnik sklicati nov zbor, dodatne, s tem povezane stroške pa nosi skupnost etažnih lastnikov. V Nemčiji taka negativna spodbuda dobro deluje. Sicer je aktivnost etažnih lastnikov zelo odvisna od sposobnosti upravnika, da na aktiven, pozitiven način lastnikom predlaga izboljšanje kakovosti skupnega življenja (s projekti kot poletni festival, obnova otroškega igrišča, ureditev prostora za zabavo v kleti, postavitev stojal za kolesa, urejanje okolice; poroča, kaj je storil poleg svojega rutinskega dela in prosi za pomoč; skupnost vključi v prostovoljne organizacije, v ukrepe za polepšanje zunanje podobe soseske, v razne socialne zveze v interesu starejših, otrok, bolnih, v medsosedsko pomoč).

V Sloveniji je ena od poglavitnih težav pri upravljanju večstanovanjske hiše prav nezainteresiranost in ignoranca etažnih lastnikov. Zbori lastnikov so praviloma nesklepčni, na ponovljenih odloča peščica ljudi, posebne motivacije za večjo aktivnost ni.

Ali je upravnik obvezen?

V Nemčiji ni. Kljub temu ima upravnika več kot 90 odstotkov večstanovanjskih hiš z več kot petimi etažnimi lastniki. Pri skupnostih z manj kot 10 etažnimi lastniki je upravnik običajno eden od lastnikov, ima enake pristojnosti in obveznosti kot zunanji upravnik

Pri nas je upravnik v hišah z več kot dvema etažnima lastnikoma in več kot osmimi posameznimi deli obvezen, v praksi pa po cenah blizu 15 odstotkov objektov krši zakon.

Stroški upravljanja

V povprečju je v Nemčiji strošek upravljanja v letu 2016 znašal od 12 – 40 evrov na mesec, za objekte z več kot 100 enotami običajno manj kot 20 evrov, za objekte z manj kot 20 enotami pa nad 30 evrov na mesec. Stališče tamkajšnje stroke: to je premalo. Zato upravniki niso dovolj plačani in motivirani za učinkovito delo, lastniki pa niso zadovoljni, komunikacija ni zadostna, sanacija stavb zamuja. Obstaja pa še več kot 20 aktivnosti, ki jih upravnik lahko dodatno izvaja na željo posameznih lastnikov ali skupnosti in za katere lahko zahteva dodatno plačilo.

Po anketi Zbornice za poslovanje z nepremičninami je povprečna cena upravljanja 0,2 evra na kvadratni meter, če se obračunava strošek na enoto, znaša okoli 10 evrov na mesec. Nekateri upravniki se spuščajo v damping vse do 5 evrov na mesec, raven storitve pa je pri tem močno vprašljiva.

Pogoji za opravljanje funkcije

Zakonodaja v Nemčiji jih ne predpisuje, obstaja le obveznost nadaljnjega oz. dodatnega usposabljanja.

Pri nas ne poklic ne dejavnost nista regulirana, čeprav zbornica za poslovanje z nepremičninami to terja že več let. V novih predlogih ministrstva je vprašanje licenciranja še odprto, razmišljajo pa o določitvi pogojev za poklic operativnega upravnika.

Upravnik in zloraba sredstev etažnih lastnikov

V Nemčiji je dokaj pogosta, okoli 100 primerov na leto, a so poneverjeni zneski razmeroma nizki, mediji o njih ne pišejo. Lastniki tega ne obešajo na veliki zvon, pogosto ne ukrepajo zoper upravnika, ker vedo, da so skoparili in najeli nekvalificiranega upravnika s prenizkim honorarjem, za katerega je bilo jasno, da storitev ni zmožen zagotavljati. Večinoma je upravnik spravil denar v svoj žep zato, ker njegova upravniška provizija ne zadošča za pokritje stroškov.

Dogajajo se tudi pri nas, nekaj je bilo v nebo vpijočih in so bile medijsko odmevne, zadnja taka je bil celjski Atrij. Zaradi njih je javna podoba upravnikov izrazito negativna.

Mandat in zamenjava upravnika

Prvo imenovanje določenega upravnika v novogradnji ali obnovljeni stavbi z lastniškimi stanovanji traja v Nemčiji največ tri leta, sicer pa velja največ petletni mandat. Če so etažni lastniki z upravnikom zadovoljni, je po izteku pogodbe ponovno imenovan. V nasprotnem primeru je avtomatično razrešen. Pred iztekom pogodbe skličejo zbor lastnikov, za določitev novega upravnika zadostuje večina navzočih glasov. Če pride do hudih nesoglasij med trajanjem mandata, lahko skupnost ob utemeljenih razlogih zahteva razrešitev brez odpovednega roka. Upravnik lahko pri sodišču ugovarja na utemeljenost razlogov, ne more pa izsiliti vnovičnega imenovanja. Lahko pa upravnik odstopi sam, če o tem ustrezno obvesti zbor etažnih lastnikov.

V Sloveniji velja prepričanje, da je težko zamenjati upravnika (zaradi težav z zbiranjem podpisov, napak v postopkih, nagajanja upravnikov), zato novi predlog stanovanjskega zakona določa za novogradnje triletni, za ostale stavbe pa petletni mandat.