Premoženje nekdanje SFRJ: milijoni dolarjev v nepremičninah

Slovenija, kot ena izmed naslednic Jugoslavije, je doslej po sporazumu o vprašanjih nasledstva iz priloge B prejela okoli 70 odstotkov »svojega« dela premoženja, ki ga je imela nekdanja skupna država v tujini.

Nedavni dogovor držav naslednic priča, da so lahko veleposlaništva, rezidence, stanovanja in podobne nepremičnine tudi odlična priložnost za zaslužek, saj je nekdanji državi uspelo zagotoviti prostore svojim diplomatom na elitnih lokacijah, ki so danes na nepremičninskem trgu zelo cenjene. Od prodaje stanovanja in prostorov misije SFRJ pri OZN v New Yorku, objektov v Tokiu, Bonnu in Bernu si Slovenija lahko obeta kar nekaj milijonov evrov kupnine.

Države naslednice nekdanje skupne države Jugoslavije so se na zadnjem skupnem srečanju na začetku aprila v Skopju dogovorile, da bodo začele prodajati nepremičnine, za katere nihče ni izkazal interesa. To so veleposlaništva, stalno predstavništvo in rezidence v New Yorku, veleposlaništvo in rezidenca v Tokiu ter veleposlaništvi v Bernu in Bonnu. Njihova skupna vrednost je 42 milijonov dolarjev, vendar je izhodiščna cena postavljena glede na vrednost iz leta 1991. In v tem se skriva ključ za razumevanje, zakaj bi bile države naslednice Jugoslavije zainteresirane za prodajo.

Dragulja v New Yorku

Pravi dragulj je nekdanje predstavništvo stalne misije SFRJ pri OZN, ki je po podatkih iz leta 1991 ocenjeno na 11,8 milijona dolarjev. Poleg tega je tu še stanovanje, ki ga ocenjujejo na 1,8 milijona evrov, kar pa je glede na dolgo obdobje, ko so bile nepremičnine nekdanje države zamrznjene za četrt stoletja, in glede na dogajanje na nepremičninskem trgu v ZDA, še zlasti v New Yorku, razmeroma malo. To potrjujejo tudi besede posrednika Tristana Harperja iz nepremičninske družbe Douglas Elliman, ki nam je pomagal oceniti realno vrednost obeh nepremičnin v velikem jabolku. Harper o nekdanji rezidenci na 216 kvadratnih metrih pravi, da je »zelo lepo, svetlo stanovanje s terasami in na privlačni lokaciji, a je po razpadu skupne države ostalo prazno in nevzdrževano ter začelo propadati«. Pred dvema letoma ga je ocenil na 15 do 20 milijonov dolarjev, ob primerni obnovi tudi do 40 milijonov. Letos je nepremičninski trg po njegovih besedah »nekoliko šibkejši«, čeprav ocena še vedno drži, a bi bila cena verjetno bliže spodnji meji kot pa zgornji. Po četrt stoletja bi lahko torej zgolj za stanovanje na elitni lokaciji v New Yorku države naslednice iztržile desetkratno ceno.

Pogled na Centralni park

V srbskih medijih so pred nekaj leti zapisali, da je stanovanje vredno okoli 20 milijonov evrov. Države naslednice so se glede tega sodno prepirale od leta 1992, na koncu je sodišče presodilo, da je to vprašanje politično, in ne pravno. Še več si lahko obetajo od »sijajne in prepoznavne rezidence«, kakor opisuje Harper nekdanje stalno predstavništvo Jugoslavije pri OZN. »Je ena redkih z neposrednim pogledom na Centralni park in z izjemno cenjenim naslovom na Peti aveniji. Vse to pa njeno ceno pomika proti več deset milijonom dolarjev.« A glavni zaklad te nepremičnine ni le zunanja fasada s pogledom na Centralni park, ampak zemljišče, ki se skriva za stavbo. Poznavalci pravijo, da je za stalno misijo dovolj veliko zemljišče, na katerem bi lahko zrasla višja stavba. In kot je vsem dobro znano, imajo v New Yorku visoke, zelo visoke stavbe. In s tem tudi visoke cene. Zato si v tem trenutku nihče ne upa oceniti, kolikšen potencial ima to zemljišče. Nekaj deset milijonov dolarjev?

Bern in Bonn

V nekdanji prestolnici Zvezne republike Nemčije Bonnu je nekdanja Jugoslavija vselila svoje diplomate na 2400 kvadratnih metrov uporabnih površin na več kot 3000 kvadratnih metrov veliki parceli. Leta 1991 so jo ocenili na 5,4 milijona dolarjev, po 25 letih pa, ko smo poizvedovali v nepremičninskih agencijah v Nemčiji, je težko reči, kolikšna bo končna cena. Bonn je sicer z združitvijo obeh Nemčij izgubil veliko prestolniškega sijaja, vendar je kot del zvezne dežele Severno Porenje - Vestfalija ekonomsko zelo močno mesto. Med državami naslednicami nekdanje Jugoslavije večjega interesa za to nepremičnino ni bilo, zato so se hitro zedinili, da nekdanje veleposlaništvo SFRJ v Bonnu dajo na seznam za prodajo. Glede na vsa dejstva bi bili na MZZ zelo veseli, če bi jim uspelo prodati veleposlaništvo po tej ceni. Kar verjetno ne bo težko, ker je lokacija zelo ekskluzivna. Povsem drugačna zgodba je pri ambasadi v Bernu. Države bi lahko od prodaje iztržile vsaj 7,7 milijona dolarjev, kolikor je znašala vrednost nepremičnine pred 25 leti.

Tokio s potencialom

Najdražja s seznama za delitev 123 nepremičnin po sukcesiji je v Tokiu, ki slovi po izjemno visokih cenah nepremičnin. Je 16 milijonov evrov, kolikor je bila vrednost rezidence in veleposlaništva pred 25 leti, realna vrednost? Na slovenskem ministrstvu menijo, da bi lahko od prodaje iztržili veliko več. Sama stavba, ki ni v najboljšem stanju, ni toliko vredna kot sama lokacija, saj bi lahko bila zanimiva za investitorja, ki bi na zemljišču veleposlaništva lahko zgradil večstanovanjski blok ali kaj podobnega. V bližini veleposlaništva v Tokiu so namreč hoteli, šole, bolnišnica in muzeji. Na zadnjem sestanku komisije v Skopju se je omenjalo, da obstaja neki japonski investitor, ki že kaže interes za lokacijo.

Ker gre za velike posle in veliko denarja, so se države naslednice dogovorile tudi o metodologiji prodaje nepremičnin in o najemu globalne nepremičninske agencije, ki ima na leto vsaj 100 milijonov dolarjev prometa s prodajo nepremičnin. Sloveniji po razdelitvenem ključu pripada 14 odstotkov od kupnine, in če bi s prodajo dosegli okoli 60 milijonov evrov, bi ji pripadlo več kot osem milijonov dolarjev, z vsakim dodatnim milijonom pa še bistveno več. Slovenija bo po dogovoru skrbnica prodaje nepremičnine v Bernu, kar pomeni, da bo dolžna najprej pridobiti ocenjeno tržno vrednost nepremičnine, v nadaljevanju pa bi, ko bi vse države naslednice pridobile ocene za »svoje« nepremičnine, z javnim razpisom izbrali svetovno uveljavljeno nepremičninsko agencijo z najmanj sto milijoni dolarjev prometa z nepremičninami na leto. Izbrana agencija bi vodila prodajo vseh nepremičnin, pri čemer so se države nekdanje Jugoslavije dogovorile, da bi bilo veleposlaništva, rezidence in stanovanja najbolje prodati na dražbi.