Obdavčitev menjalne pogodbe

Pri sklepanju različnih pogodb se pogosto pojavi vprašanje, kateri davki pridejo v poštev oziroma ali je treba plačati davek. V nadaljevanju prikazujemo primer obdavčitve menjalne pogodbe.

Pravna podlaga (kavza) menjalne pogodbe je prenos lastninske pravice na drugega sopogodbenika oziroma menjava lastninske pravice na zamenjanih stvareh. Stranki menjalne pogodbe sta v enakem položaju kot prodajalec pri prodajni pogodbi. Menjalna pogodba je vsebinsko pogodba, ki je sestavljena iz dveh prodajnih pogodb (sklep II Ips 342/98 z dne 19. maja 1999). Iz menjalne pogodbe nastanejo za vsakega pogodbenika obveznosti in pravice, ki nastanejo iz prodajne pogodbe za prodajalca (529. člen Obligacijskega zakonika - OZ)

Vsaka nepremičnina, ki je predmet menjave, ima značilnost, kot da se opravlja prodaja, zato nima davčnih prednosti ali drugačnosti.

V primeru zamenjave nepremičnine prideta v poštev dva davka, in sicer davek na promet nepremičnin, ki ga ureja Zakon o davku na promet nepremičnin - ZDPN-2, in davek od dobička iz kapitala, ki je urejen v Zakonu o dohodnini - ZDoh-2.

Davek na promet nepremičnin

Pri zamenjavi nepremičnine je davčni zavezanec vsak udeleženec v zamenjavi za vrednost nepremičnine, ki jo odtuji (3. odstavek 5. člena ZDPN-2). Davčna osnova je praviloma vrednost nepremičnine, ki je določena v menjalni pogodbi (če davčni organ oceni, da je prenizka, je davčna osnova 80 odstotkov posplošene tržne vrednosti te nepremičnine). Davek se plačuje po stopnji 2 odstotka od davčne osnove.

Nastanek davčne obveznosti je vezan na sklenitev pogodbe (s podpisom listine). Davčni zavezanec mora vložiti napoved za odmero davka na promet nepremičnin najpozneje v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti pri davčnem organu, na območju katerega nepremičnina leži, in zraven priložiti listine, na podlagi katerih se prenaša lastninska pravica na nepremičninah. Če ne vložite davčne napovedi v zakonsko predpisanem roku, storite prekršek, ki se kaznuje z globo od 100 € do 1200 € (velja za fizične osebe). Če se zgodi, da posameznik zamudi zakonsko predpisan rok za vložitev napovedi, še zmeraj lahko vloži napoved tudi na podlagi instituta samoprijave (slednje je potrebno označiti na začetku napovedi, pod rubriko »oznaka statusa napovedi«) najpozneje do vročitve odmerne odločbe oziroma do začetka davčnega inšpekcijskega nadzora oziroma do začetka postopka o prekršku oziroma kazenskega postopka (63.čl. Zakona o davčnem postopku - ZDavP-2). Na podlagi 396. členom ZDavP-2 se za prekršek ne kaznuje posameznik, če je davek plačan na podlagi samoprijave v skladu s 63. členom ZDavP-2.

V zvezi s tem velja še opozoriti, da brez dokaza, da je plačan davek na promet nepremičnin oziroma da obstojijo zakonsko določeni razlogi, zaradi katerih ni treba obračunati davka na promet nepremičnin, ali da pogodba ni predmet odmere, ni mogoče overiti podpisov na pogodbi o prenosu lastninske pravice na nepremičnini pri notarju in izpeljati postopka vknjižbe lastninske pravice na nepremičnini v zemljiški knjigi.

Davek od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine

Prav tako je treba oddati tudi napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine, če je bila nepremičnina, ki je predmet menjalne pogodbe, pridobljena po 1. januarju 2002 (153. člen ZDoh-2). Dobiček iz kapitala je dobiček, dosežen z odsvojitvijo kapitala. Za kapital se šteje med drugim tudi nepremičnina, ne glede na to, ali je bila odsvojena v spremenjenem ali nespremenjenem stanju. Za odsvojitev kapitala se šteje vsaka odsvojitev kapitala ali dela kapitala, kot je zlasti prodaja kapitala, dajanje kapitala v dar, zamenjava kapitala ...

Kapitalski dobiček je torej razlika med nižjo nabavno in višjo prodajno vrednostjo kapitala oziroma vrednostjo v trenutku odsvojitve.

Za kapitalske dobičke velja tako imenovani sistem regresivnega upadanja davčne stopnje v odvisnosti od obdobja imetništva kapitala. Izhodiščna davčna stopnja je 25 odstotkov, pri čemer se le-ta na vsakih dopolnjenih pet let imetništva kapitala zniža in znaša po dopolnjenih:

1. petih letih imetništva kapitala: 15 odstotkov,

2. desetih letih imetništva kapitala: 10 odstotkov,

3. 15 letih imetništva kapitala: 5 odstotkov.

Šele po dvajsetih letih imetništva kapitala je davčna stopnja enaka nič in so tako kapitalski dobički neobdavčeni šele po poteku dvajsetletnega obdobja imetništva kapitala.

Pri tem velja še opozoriti, da se dohodnine ne plača tudi od dobička iz kapitala, doseženega pri odsvojitvi stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem , v katerem je imel zavezanec prijavljeno stalno prebivališče in ga je imel v lasti ter je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo. Oprostitev je treba uveljavljati na napovedi, ki jo je potrebno vložiti v 15 dneh od odsvojitve nepremičnine pri finančnem uradu, kjer nepremičnina leži.

Torej, kadar odsvoji nepremičnino fizična oseba, ki je to nepremičnino pridobila po 1. januarju 2002, je zavezana tudi k ugotavljanju dobička iz kapitala po določbah ZDoh-2. Tako se plača poleg davka na promet nepremičnin tudi dohodnina od dobička iz kapitala pri odsvojitvi nepremičnine, če se ustvari dobiček.

***

Suzana Cvikl, univ.dipl.prav., je pravna svetovalka pri spletnem portalu Pravo za vse.

***