Tiskane izdaje
Ljubljana – Takoj ko ima večstanovanjska hiša več kot nekaj deset stanovanj, so stanovalci drug drugemu večinoma zgolj znani obrazi, ki se srečujejo v dvigalu ali na stopnišču, sicer pa se – razen neposrednih sosedov in hišnih aktivistov – med seboj ne poznajo. Večina o posameznih stanovanjih ne ve natančno niti, kdo je lastnik in kdo vplačuje v skupni rezervni sklad. Če sploh vplačuje.
Stvarnopravni zakonik in stanovanjski zakon sta, kar zadeva oblikovanje rezervnega sklada (RS), sicer jasna. Sredstva, ki bodo namenjena vzdrževanju hiše, morajo zbirati vsi etažni lastniki v zgradbah, starejših od deset let, ki imajo več kot dva lastnika in več kot osem posameznih delov. Podzakonski akt določa minimalno višino tega zneska; ta je odvisna od starosti stavbe.
Lahko pa lastniki zbirajo več, če obstaja potreba. Prispevek je torej obvezen, predpisi določajo, kdo in kako z denarjem gospodari in razpolaga (upravnik večstanovanjske hiše) pa tudi, za kakšne namene in pod kakšnimi pogoji se denar lahko uporabi. In še, da etažni lastniki, ki iz lastništva izstopijo, ne morejo zahtevati vračila vplačanih sredstev, saj denar postane skupno premoženje trenutnih etažnikov.
Vse to je znano, sprejeto in utečeno, kljub temu pa povzroča v praksi precej težav. Med najbolj razvpitimi sta nenamenska poraba sredstev sklada (kar nadzira in lahko kaznuje stanovanjska inšpekcija) in gospodarjenje s tem denarjem oziroma prenosi denarja ob zamenjavi upravnika. Manj pa se sliši o težavah pri zbiranju denarja.
Bralka, etažna lastnica, nas je opozorila na problem neznanih lastnikov (na primer počitniških stanovanj, ki so se že davno znašla v lasti tujcev in so ali prazna ali oddana v najem, pri čemer najemnik noče razkriti lastništva). Vsaj pri prvih je malo verjetno, da bi se po desetih letih benevolentno sami javili na seznam vplačnikov v RS.
Za zunanje drugačna pravila
V Združenju etažnih lastnikov (Zels) pa opozarjajo na drugo »nesprejemljivo prakso«. V nasprotju z zasebnimi etažnimi lastniki namreč po črki zakona občinam, državi, javnim stanovanjskim skladom in neprofitnim stanovanjskim organizacijam ni treba vplačevati v RS hiše na račun pri upravniku, ampak lahko oblikujejo svoje RS v okviru svojih namenskih sredstev, vendar posebej za posamezno večstanovanjsko stavbo, v kateri imajo stanovanja. Pogoj je, da upravnika o tem obvestijo z listinami, ki dokazujejo obstoj RS in višino zbranih sredstev.
Kot vedo povedati v Zelsu, pa se institucionalni lastniki marsikje obnašajo brezbrižno. Največkrat se v hiši sploh ne ve, ali vplačujejo v RS ali ne, ker upravnik etažnim lastnikom kljub njihovemu pozivu ne predloži dokazil o tem. In kdo plača račune za vzdrževanje in intervencije, če javni lastniki ne prispevajo svojega deleža? »Kdo drug kot preostali lastniki!« so prepričani v Zelsu. V dokaz ponudijo primer etažne lastnice B. P. iz Škofje Loke.
Gospa je ugotovila, da škofjeloška občina, ki je lastnica stanovanj v njihovi večstanovanjski hiši, za to stavbo nima posebej oblikovanega RS in ne izkazanih vplačil v sklad. Zato je občino prijavila stanovanjski inšpekciji. Hkrati je nanjo naslovila tudi prijavo zoper upravnika Domplan, ker da od občine ni pridobil dokazil o obstoju RS za to stavbo, medtem ko je pri odločanju o povišanju zneskov vplačila upošteval glasove občine in si z njimi zagotovil zakonsko predpisano večino.
Nemalo pa je bila presenečena, ko je dobila odgovor stanovanjske inšpektorice: vplačevanje je res urejeno v obeh omenjenih dokumentih, zakon pa ne daje podlage za uvedbo inšpekcijskega ali prekrškovnega postopka zaradi očitane domnevne kršitve obveznosti vplačevanja v RS. Kdo pa potem zagotavlja spoštovanje zakona, se vprašamo. In kaj, če, po analogiji, tudi zasebni etažni lastniki vržejo v smeti položnico za RS?
Ne poskušajte, ne bi se dobro končalo. Stanovanjski zakon namreč za izterjavo oboroži upravnika: neplačnika mora pisno pozvati k poravnavi obveznosti, njegov poziv pa se šteje za verodostojno listino po zakonu o izvršbi in zavarovanju. Enakovrednega orožja zoper javne neplačnike nima. Obveščanje in dokazovanje, da je denar v rezervi, se v praksi izvajata nekje bolj, drugje manj dosledno. Predvsem pa mimo oči etažnih lastnikov, kar je pogosto vzrok za nezaupanje.
Pogled upravnika
Direktor največjega slovenskega upravnika, SPL, Franc Props nam je pojasnil, da nekateri institucionalni lastniki nakazujejo zneske za RS upravniku, drugi, običajno večji, pa jih vodijo v okviru svojega računovodstva.
Neposrednega vpogleda v evidence teh drugih SPL nima, ne zahteva pa sprotnih obvestil o vplačilih. Zadošča mu primarno dokazilo o obstoju računa. Kljub temu pa Props zatrjuje, da doslej niso imeli nobenih težav z neplačili, ko so morali skupaj z etažnimi tudi javni lastniki poravnati račune za investicije. Res pa jih je moral upravnik vedno pravočasno seznanjati z obsegom vzdrževalnih del, bodisi po načrtu vzdrževanja ali pri intervencijskih posegih (kjer so zneski običajno nižji).
Ureditev se Propsu ne zdi problematična; posebno za velike lastnike stanovanj, na primer republiški ali mestni stanovanjski skladi, ki za vzdrževanje namenjajo veliko denarja, je smotrno, da ga vodijo sami. »V resnici ne razumem, zakaj bi bili etažni lastniki v skrbeh. Če bi poznali tehniko plačevanja, bi vedeli, da se iz RS hiše pri upravniku plača račun za vzdrževalna dela samo v višini, ki je sorazmerna z deležem etažnih lastnikov. Če imajo ti 90-odstotni delež v hiši, deset odstotkov računa izdamo zunanjemu lastniku.«
Šum na zvezah
Stroka torej ne vidi razloga za kakršne koli spremembe pravil igre, želeli pa bi si jih etažni lastniki, zaskrbljeni zaradi posameznih ekscesnih primerov in neenakopravne obravnave. Če mali etažnik ne poravna računa, gre namreč upravnik nemudoma v izvršbo, zunanjemu lastniku – vedeti je treba, da to niso le stanovanjski skladi, ampak tudi manjši lastniki, državne institucije, občine s peščico lastniških enot in luknjo v proračunu – pa nič ne more do živega.
In če upravnik ni zelo dosleden in spreten ali, še posebej, če ima z lastnikom (na primer občino) kak vezan posel, se mu plačnik lahko izmuzne. Vprašanje je tudi, ali taka neenotna praksa zbiranja sredstev (ta so skupno premoženje, s katerim je treba gospodariti in ga oplajati) ni ustavno sporna.
Vsekakor bi bilo manj težav in sumničavosti, če bi upravnik v poročilu o svojem delu prikazal tudi znesek, ki ga je za vzdrževanje vplačal javni lastnik oziroma ga ima v svojem RS za to hišo. Etažni lastniki bi natanko vedeli, kolikšen znesek je na voljo za investicije, gospodarjenje bi bilo preglednejše, nezaupanja pa manj.
