Garaže pred davkom na nepremičnine niso enake

Ljubljana – Zanimanje za osebno služnost pri lastnikih nepremičnin ne pojenja, kažejo podatki vrhovnega sodišča o vlogah za vpis služnosti v zemljiško knjigo. Lastniki odkrivajo še druge posebnosti nove dajatve, na primer obdavčitev garaž.

Izjemno zanimanje za služnost se nadaljuje

»Po podatkih iz vpisnika je bilo januarja 2014 vloženih 3063 predlogov za vpis osebne služnosti,« ugotavlja vodja službe za odnose z javnostjo pri vrhovnem sodišču Gregor Strojin. Zemljiška knjiga je septembra lani dobila 234 predlogov za vpis osebne služnosti, oktobra 307, novembra 340 in decembra lani že 1984. Tolikšen porast vlog je mogoče pojasniti z zakonom o davku na nepremičnine, ki ga je državni zbor izglasoval 29. novembra lani.

Po zakonu šteje stanovanje za nižje obdavčeno rezidenčno, če ima zavezanec v njem stalno bivališče, zavezanec pa je lahko tudi imetnik osebne služnosti. Za rezidenčno nepremičnino morajo biti v povezavi z osebno služnostjo izpolnjeni trije pogoji: služnost se mora glasiti na sto odstotkov nepremičnine, imetnik mora imeti v nepremičnini stalno bivališče in služnost mora biti vpisana v zemljiško knjigo. Rezidenčna nepremičnina je obdavčena z 0,15 odstotka davčne osnove, nerezidenčna z 0,5 odstotka osnove, ki pri stanovanjskih nepremičninah letos znaša 80 odstotkov posplošene tržne vrednosti. Samo decembra lani in januarja letos je torej dokumente za ustanovitev osebne služnosti na novo urejalo že skoraj pet tisoč lastnikov nepremičnin. »Služnost sem uveljavil za otroka, ki v stanovanju živi že zdaj. V kleti bloka mu pripada tudi označeno parkirno mesto,« nam sporoča bralec Ivan G. iz Prekmurja.

Za stanovanje stopnja 0,15, kaj pa garaža? Za vašo morda 0,50!

V evidenci nepremičnin pri geodetski upravi (Gurs) je posebej navedeno bralčevo stanovanje in posebej parkirno mesto, ki mu je Gurs pripisal 6000 evrov posplošene tržne vrednosti. »Pogodbo za ustanovitev služnosti sem sestavil sam, kot mi je svetoval notar. V pogodbi sem posebej omenil stanovanje in posebej parkirno mesto. Napisal sem, da pri obeh nepremičninah dovolim vknjižbo služnostne pravice rabe in služnostne pravice dosmrtnega stanovanja,« še dodaja Ivan G, ki je za ustanovitev služnosti pri notarju plačal okrog 82 evrov, skupaj z 20 evri sodne takse za vpis v zemljiško knjigo.

Bralca, ki je v pogodbo o osebni služnosti za sina vključil stanovanje in parkirno mesto v kleti, ki mu pripada, zanima, ali bo prostor za avtomobil v kleti obdavčen enako kot stanovanje. Ne, v njegovem primeru velja za označeno parkirišče v kleti bloka obdavčitev z 0,5 odstotka posplošene tržne vrednosti, pojasnjujejo v davčni upravi: »Če je garaža v registru nepremičnin evidentirana kot posebni del stavbe s šifro dejanske rabe 1242003, kar pomeni pokrito parkirišče, ali s šifro 1242001, kar pomeni garaža, ali s šifro 1242006, kar pomeni nepokrito parkirišče, je obdavčena po stopnji 0,5 odstotka. Tolikšna stopnja je namreč predvidena za nepremičnine iz skupine »druge stavbe« s podrobnejšo uvrstitvijo med nepremičnine iz skupine »stavbe za drugo splošno rabo«.

Po pojasnilih davčne uprave so davčne stopnje pri stavbah in delih stavb določene glede na model vrednotenja in šifro dejanske rabe, kot je evidentirana v registru nepremičnin. Lastnik hiše bo davek za garažo v kleti hiše plačal po stopnji 0,15 odstotka, a le, če bo hiša štela za rezidenčno stanovanjsko nepremičnino: »Če je garaža del stanovanjske stavbe in ni evidentirana kot poseben del stavbe, bo celotna stavba evidentirana kot stanovanjska nepremičnina in bo zato tudi garaža obdavčena z 0,15 odstotka davčne osnove.« Garaža v nerezidenčni stanovanjski hiši bo obdavčena z 0,5 odstotka davčne osnove, enaka stopnja davka bo veljala za samostojno garažo ob hiši.

Osebna služnost s preudarkom

Osebna služnost ne s stvarno pravnim zakonikom ne z zakonom o davku na nepremičnine ni omejena na družinske člane. Davčni svetovalec Domen Romih svetuje nekaj razmisleka, komu jo podeliti: »Osebno služnost je mogoče s pogodbo uveljaviti in jo po enaki poti tudi razveljaviti. Če v pogodbi niso navedeni razlogi, zaradi katerih služnost preneha oziroma ni časovno omejena, jo je mogoče razveljaviti le sporazumno, doseči je treba soglasje. Težave so lahko, če nastane spor med lastnikom in preužitkarjem, saj se ta morda ne bo hotel odreči pravici, ki jo je pridobil na podlagi pravnega posla, torej s pogodbo.« Domen Romih posebej opozarja na davčne učinke osebne služnosti, ki jih omogoča zakon o davku na nepremičnine, zato tudi navidezne služnosti niso izključene: »Upoštevati morate, da je v zakonu o davčnem postopku določba, ki pravi, da se z zlorabo drugih predpisov ni mogoče izogniti predpisu o obdavčenju. Davčna uprava bo sčasoma morda začela nadzorovati in ugotavljati, kdo zares živi v nepremičnini in kdo ne, in za fiktivne, navidezne služnosti odmerila višji davek.«