Tiskane izdaje
Ljubljana – V NLB so menda že novembra začeli obveščati lastnike zastavljenih 4000 nepremičnin, da bodo ponovno, tokrat v skladu z mednarodnimi standardi, ocenili njihovo vrednost. Storitev opravljajo neodvisni cenilci, ker je to eden od pogojev, da se banka s tem premoženjem lahko kapitalsko razbremeni.
Sliši se zelo zapleteno, a v resnici ni. Prav tako praviloma ne bosta imela niti ponovno vrednotenje niti kapitalska razbremenitev banke, ki bo rezultat tega, nobenih posledic za lastnike nepremičnin, ki jih bodo cenilci obiskali.
V NLB zatrjujejo, da je namen te akcije, da »zmanjšajo potrebo po kapitalu«. Čeprav v tej banki niso neposredno potrdili, da bo zaradi tega potrebna manjša dokapitalizacija, menda pomeni prav to. V Abanki namreč pojasnjujejo, da banka glede na kakovost zavarovanja uporablja višjo ali nižjo utež pri izračunu kapitalskih zahtev za kreditno tveganje pri hipotekarnih posojilih prebivalstvu. »Več je zavarovanj, ki izpolnjujejo (vse) zakonske zahteve, manjše so potrebe po kapitalu ob drugih nespremenjenih pogojih izračuna.«
Banka Slovenije namreč predpisuje minimalne pogoje, ki jih morajo izpolnjevati posojila za priznanje učinkov zavarovanja z nepremičninami na zmanjšanje kreditnega tveganja. Banka mora spremljati, ali je zastavljena nepremičnina ustrezno škodno zavarovana, hipoteka ali druga pravica do poplačila mora biti izvršljiva v trenutku sklenitve, pravilno ter pravočasno dokumentirana in vknjižena v javnih knjigah. Tako pri vzpostavitvi hipoteke kot tudi med trajanjem mora banka spremljati njeno tržno vrednost. Prvič, in vedno, kadar je verjetno, da se je njena vrednost bistveno spremenila (med deset in 20 odstotkov), jo mora oceniti neodvisni cenilec.
Zadnje je razlog, da pogodbeni cenilci za NLB opravljajo ponovno vrednotenje teh 4000 nepremičnin. »Gre za manjši del kreditnega portfelja, kjer so cenitve navadno starejše in še niso bile izdelane v skladu z mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti oziroma je bila vrednost zastavljene nepremičnine ob odobritvi kredita ugotovljena s kupo-prodajno pogodbo,« pojasnjujejo v banki. Ker do zdaj teh zastavljenih nepremičnin ni ocenil cenilec, jih banka ni mogla upoštevati v kapital. »Več ustreznih zavarovanj pomeni nižjo kapitalsko zahtevo za kreditno tveganje,« ponavljajo v Abanki, kjer so del stanovanjskih nepremičnin že prevrednotili, nekatere pa še nameravajo. »Ker prevrednotenje zavarovanj ni edini pogoj za ustreznost zavarovanja, ni mogoče natančno določiti vpliva na potrebo po kapitalu. Glede na dosedanje ocene pa pri segmentu hipotekarnih kreditov prebivalstvu lahko pričakujemo ugoden vpliv, ne pa bistvenih znižanj višine potrebne dokapitalizacije,« so odgovorili na vprašanje, za koliko manj se bodo morali zaradi tega dokapitalizirati.
Do pol milijona velja Gurs
Banka Slovenije (BS) je sprejela sklep, s katerim je želela olajšati delo bankam, ki želijo izboljšati kapitalsko ustreznost z že odobrenimi hipotekarnimi posojili brez ocenjene vrednosti cenilca. Cenilec sme »uporabiti posplošeno tržno vrednost, ki jo objavlja geodetska uprava. Uporabi se lahko le za stanovanjske nepremičnine in le v primeru, če ne presega 500.000 evrov. Posplošeno tržno vrednost lahko neodvisni cenilec po potrebi popravi z uporabo ustreznega odbitka.«
Čeprav bi bila ponujena možnost BS hitrejša in cenejša – kar potrjujejo tudi cenilci, dodajajo tudi, da so njihove cenitve navadno nižje od Gursovih vrednosti, medtem ko smo od bančnega vira dobili drugačno informacijo –, se je NLB kljub temu odločila, da bo cenilcem naročila cenitve po mednarodnih standardih, ker »je to eden od pogojev, ki zagotavljajo podlago za poročanje kreditov, zavarovanih z zastavo nepremičnine po Basel II, kar banki omogoča prihranek kapitala«. V NLB ne želijo povedati, koliko stroškov bo s cenitvijo 4000 nepremičnin, niti tega, za koliko manjša dokapitalizacija bo potrebna zaradi prevrednotenja – če sploh. Na BS na vprašanje, ali je za kapitalsko razbremenitev v skladu z Basel II res nujna cenitev po mednarodnih standardih, odgovorili, da imajo banke obe možnosti. Abanka: »Banka seveda razmišlja tudi o tej dodatni možnosti uporabe Gursove posplošene tržne vrednosti, po katerih kriterijih in na kakšen način bo prevrednotila druge stanovanjske nepremičnine, se še nismo odločili.«
Kaj ocenjevanje vrednosti nepremičnin pomeni za lastnike, si lahko preberete v ponedeljek v Poslu in denarju.
