Posplošena tržna vrednost že vpliva na davek

Ljubljana – Posplošena tržna vrednost nepremičnin, ki je v središču pozornosti zaradi novega davka na nepremičnine, pri nekaterih poslih z nepremičninami že zdaj vpliva na davčno osnovo. Lastniki imajo pravico dokazati vrednost tudi s cenitvijo, a ne pri vseh dajatvah.

Po predlogu zakona o davku na nepremičnine bo izhodišče za odmero davka le posplošena tržna vrednost nepremičnin, ki jo ugotavlja geodetska uprava (Gurs). Ta že zdaj vpliva na davčno osnovo pri štirih dajatvah, a ima zavezanec pri treh pravico zahtevati davčno osnovo po cenitvi nepremičnine oziroma po listinah o nakupu. Govorimo o davku na promet nepremičnin, davku na dediščine in darila ter obdavčitvi dobička ob spremembi namembnosti zemljišč. Pri davku na premoženje večje vrednosti velja za davčno osnovo le posplošena tržna vrednost, ki ji ni mogoče oporekati s cenitvijo.

Po Gursu ali cenitev

Posplošena tržna vrednost je torej že pomembna pri davku na promet nepremičnin, pri dajatvi, ki je starejša od države Slovenije. S to dajatvijo je obdavčena trgovina z rabljenimi nepremičninami. Prodajalec je lokalni skupnosti, v kateri je nepremičnina, za dajatev dolžan plačati dva odstotka davčne osnove. Po zakonu o davku na promet nepremičnin je davčna osnova za odmero dajatve prodajna cena nepremičnine, a zakon dopušča izjeme. »Navadno je davčna osnova prodajna cena nepremičnine. To je pravilo in v največjem obsegu so osnove za plačevanja davka res prodajne cene iz pogodb. Šele v primeru, če so prodajne cene nižje od posplošene tržne vrednosti, če so torej nižje od 80 odstotkov posplošene vrednosti, začne veljati pravilo, po katerem je osnova za odmero davka 80 odstotkov posplošene tržne vrednosti,« pojasnjujejo v davčni upravi.

Pri davku na promet nepremičnin posplošena tržna vrednost vendarle ni zadnja resnica, saj ima zavezanec (uradno je to prodajalec) pravico zahtevati drugačno osnovo za odmero davka, če se ne strinja z geodetsko upravo (Gurs), ki ugotavlja posplošeno tržno vrednost. »Če se zavezanec s podatki Gursa ne strinja, ima do poteka roka za pritožbo na odmero davka pravico zahtevati, da se namesto posplošene tržne vrednosti nepremičnine kot davčna osnova upošteva ocenjena posamična tržna vrednost nepremičnine. Torej zavezanec sam naroči uradnega, sodnega cenilca, vendar ga mora plačati sam,« je še mogoče zvedeti v davčni upravi.

Davek na promet z nepremičninami, ki velja v trgovini z rabljenimi nepremičninami, ni velik davčni vir: za primerjavo povejmo, da so občine z nadomestilom za uporabo stavbnega zemljišča zbrale 185,3 milijona evrov, davek na promet nepremičnin pa jim je lani prinesel 26,3 milijona evrov. Statistika davčne uprave kaže (podatki v tabeli), da se prihodki iz dvoodstotnega davka na promet nepremičnin v zadnjih letih nenehno znižujejo: prodaja stanovanj je obstala, poleg tega se znižuje vrednost nepremičnin in z njo davčna osnova za odmero davka. Še leta 2008 so bili letni prilivi iz tega vira skoraj 2,2-krat višji kot lani.

Leta 2012 je davčna uprava opravila 36.998 odmer dvoodstotnega davka na promet rabljenih nepremičnin.

Pri novogradnjah velja DDV

Pri trgovini z novogradnjami davka na promet z nepremičninami ni, prodajno ceno določa prodajalec: za nova stanovanja in hiše kupec plača davek na dodano vrednost (DDV) po nižji 9,5-odstotni ali splošni 22-odstotni stopnji. Pri tej dajatvi si je Slovenija pri evropski komisiji namreč izgovorila pravico, da sme pri novih stanovanjih do površine 120 kvadratnih metrov in pri hišah do površine 250 kvadratnih metrov uporabljati nižjo davčno stopnjo, ker imajo stanovanja v Sloveniji tako pomembno družbeno vlogo. »Nižja davčna stopnja se uporabi za stanovanjske objekte, če so namenjeni za trajno bivanje in so del socialne politike, ter stanovanjske stavbe za posebne namene, vključno s pripadajočimi deli teh objektov. Stanovanje je del socialne politike, če v večstanovanjski rabi ne presega 120 kvadratnih metrov ali v enostanovanjski stavbi ne presega 250 kvadratnih metrov uporabne površine stanovanjskega objekta. Uporabna površina pa je seštevek površine bivalnih prostorov,« pojasnjujejo na davčni upravi.

Pri davku na dediščine in darila šteje pri nepremičninah za davčno osnovo sicer 80 odstotkov posplošene tržne vrednosti, a zavezanec ima pravico v pritožbenem roku zahtevati davčno osnovo po cenitvi zapriseženega cenilca, ki jo mora plačati sam. Posplošena tržna vrednost je lahko osnova tudi pri obdavčitvi dobička zaradi spremembe namembnosti zemljišča, a zavezanec ima pravico dokazati začetno vrednost zemljišča z listino o pridobitvi posesti.