Store Capital: nepremičninski sklad za trden portfelj

Store Capital je relativno novo nepremičninsko podjetje oziroma, bolje rečeno, nepremičninski sklad ali, natančneje, tako imenovani »net lease REIT«. Ustanovljen je bil šele leta 2011, je pa res, da so njegovi ustanovitelji oziroma upravitelji posamezniki s precej daljšim stažem v nepremičninskem poslu. Na zemljevid številnih vlagateljev se je sicer uvrstil pred kratkim, saj je v drugem četrtletju letos delnice sklada kupoval tudi Buffetov Berkshire Hathaway. Ta je kupil dobrih deset odstotkov sklada, cena delnice pa je že precej poskočila.

Sklad ima zelo diverzificiran portfelj nepremičnin, natančneje 1770 lokacij oziroma nepremičnin, ki jih najema 371 strank iz 48 držav ZDA. Te nepremičnine obsegajo tako trgovinske in industrijske kot tudi storitvene objekte. Na področju trgovine, ki pomeni okoli 17 odstotkov nepremičninskega portfelja, so njihovi najemniki večinoma specializirani trgovci in bistveno manj klasični trgovci s prehrano. Store Capital pri tem daje poudarek lokacijam in trgovinskim dejavnostim, ki so odpornejše na trend kupovanja po spletu.

V proizvodnji, ki pomeni okoli 14 odstotkov nepremičninskega portfelja, gre predvsem za lokacije v industrijskih parkih blizu kupcev ali dobaviteljev. Glavni fokus portfelja nepremičnin, okoli 69 odstotkov, pa je na storitvah. Nepremičnine tako obsegajo izobraževalne centre za mlade, zdravilišča, veterinarske centre, zabaviščne centre itd. Trenutna povprečna doba najemne pogodbe je 14 let, zasedenost nepremičnin z najemniki pa je pri tem zelo visoka, kar 99,5-odstotna. V skladu trdijo, da ima okoli 75 odstotkov njihovih najemnikov investicijsko bonitetno oceno.

Poslovni model je specifičen in se zdi dober, saj praviloma posamezno Store Capital lokacijo najame en sam najemnik, kar olajša upravljanje ter izboljša pregled dobičkonosnosti lokacije, hkrati pa so najemniki sklada večinoma manjša ali srednje velika nekotirajoča podjetja, ne pa mikropodjetja ali borzne korporacije, kar povečuje pogajalsko moč sklada, ne da bi se preveč izpostavljali kreditnemu tveganju.

Finančno gledano ima Store Capital 5,7 milijarde dolarjev sredstev, od tega za 1,7 milijarde dolarjev zemljišč ter 3,5 milijarde dolarjev v vrednosti stavb in 3,1 milijarde dolarjev lastniškega kapitala. Leta 2016 je sklad ustvaril 123 milijonov dolarjev čistega dobička, v prvi polovici leta 2017 pa 92 milijonov dolarjev, pri čemer je za primerjavo leta 2013 sklad ustvaril za le 26 milijonov dolarjev dobička. Vzrok za visoko rast dobička je rast portfelja nepremičnin in podvojitev prihodkov. Pri tem pa se sklad osredotoča na dividende in dividendni donos za vlagatelje. Sklad izplačuje 90 odstotkov dobička, skladno z rastjo dobička je v preteklosti dividenda rasla, trenutni bruto dividendni donos pa znaša zelo solidnih 4,7 odstotka.

Ciljna cena analitikov, ki spremljajo delnico sklada, je 25,7 dolarja, kar pomeni, da je letošnji poskok delnice že močno znižal potencial. Toda na eni strani se še naprej obeta rast portfelja in posledična rast dobička, po drugi strani pa diverzificirana in kakovostna baza najemnikov z dolgoročnimi pogodbami signalizira, da je trenutna dividenda in dividendna politika stabilna. Posledično morda od te delnice res ne moremo pričakovati visokih donosov, a naložbe z izgledi za stabilne letne donose so ključni zidaki trdnega portfelja.