Tudi nedokončana hiša je lahko obdavčena

»Obdavčitev velja za vse nepremičnine – zemljišča, stavbe in dele stavb –, ki so na presečni datum 1. januarja davčnega leta vključene v register nepremičnin. Leto 2014 je posebno, ker za presečni datum velja 1. april. To je datum, do katerega lastniki lahko usklajujejo podatke o svojih nepremičninah v registru geodetske uprave z njihovim dejanskim stanjem,« pravi Neva Žibrik z ministrstva za finance.

Po 1. aprilu le še pritožba

Presečni datum je dan, na katerega bo geodetska uprava iz svojega registra nepremičnin, na kratko REN, vsako leto znova vključila podatke o obdavčljivih nepremičninah in plačnikih davka: od leta 2015 bo to, kot zdaj določa zakon, vedno praznični 1. januar. Za prvo davčno leto pa veljajo v zakonu prehodne določbe, ki bodo pomembno vplivale na roke za zajemanje podatkov in odmero dajatve v letu 2014. »Vsi lastniki nepremičnin in davčni zavezanci lahko do 31. marca 2014 spreminjajo podatke o nepremičnini v naši zbirki podatkov. Po tem datumu bo vse upravičene spremembe podatkov mogoče upoštevati samo s pritožbo na odločbo o odmeri davka, saj bomo 1. aprila podatke iz registra nepremičnin posredovali davčni upravi,« pravi vodja geodetske uprave Aleš Seliškar, ki lastnikom nepremičnin priporoča, naj podatke o svojem nepremičnem premoženju uredijo čim prej.

Zakon določa davčne stopnje po skupinah nepremičnin in pri tem sledi skupinskim modelom iz zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin. Posebej občutljivo področje novega davka pa so brez dvoma stanovanjske nepremičnine, stalna in začasna bivališča. Po izračunih ministrstva za finance bodo stanovanjske nepremične z davkom obremenjene povprečno dvakrat bolj kakor z nadomestilom za uporabo stavbnih zemljišč, zasebni izračuni pa kažejo še slabši davčni izid za lastnike.

Le pri stanovanjskih nepremičninah bo davčna osnova leta 2014 znašala 80 odstotkov, in ne 100 odstotkov posplošene tržne vrednosti. Zakon o davku na nepremičnine za stanovanjske nepremičnine predpisuje dve osnovni stopnji: 0,15 odstotka posplošene tržne vrednosti za rezidenčne in 0,50 odstotka za nerezidenčne. Pri stanovanjskih nepremičninah s posplošeno tržno vrednostjo nad 500.000 evri bosta osnovni stopnji višji za 0,25 odstotne točke.

Za nižjo davčno stopnjo

Za nižje obdavčeno rezidenčno šteje po zakonu tudi stanovanjska nepremičnina, v kateri lastnik nima stalnega bivališča, a bo v njej živel nekdo, na primer otrok, za katerega bo lastnik ustanovil osebno služnost, ki bo vpisana v zemljiško knjigo. »Podatke o osebni služnosti bomo prvič prevzeli pred informativnim izračunom in drugič na stanje 1. aprila, ko bodo pripravljeni podatki za odmero davka. Lastniki imajo čas, da podatke uredijo do 1. aprila,« pojasnjujejo na geodetski upravi.

Nižjo davčno stopnjo, kakršna velja za rezidenčna bivališča, lahko lastnik nepremičnine doseže tudi z najemno pogodbo, bodisi za neprofitno bodisi za tržno najemnino, če o njej obvesti geodetsko upravo, a tudi pri tem veljajo skrajni roki.

Posamezniki, fizične osebe, lahko poročila o najemnih razmerjih na papirnih obrazcih oddajo še do 15. januarja, v elektronski obliki pa do 1. marca, a pri tem potrebujejo digitalno potrdilo. Pravne osebe lahko oddajo le elektronske obrazce, zato zanje kot skrajni rok velja 1. marec.

»Do 31. marca je rok, da urejene podatke iz evidence trga nepremičnin povežemo z registrom nepremičnin. Tako jih bo mogoče uporabiti pri odmeri davka za leto 2014,« pojasnjujejo na geodetski upravi. Nižja, rezidenčna stopnja velja za nepremičnine, ki jih lastnik oddaja vsaj šest mesecev v letu pred davčnim letom.

Novogradnje niso več izjema

Pri nadomestilu za uporabo stavbnega zemljišča in davku na premoženje, ki so ga plačevali v glavnem lastniki počitniških bivališč, so imeli lastniki novogradenj in temeljito prenovljenih nepremičnin pravico do dolgotrajnih oprostitev, od pet do deset let. Pri novem davku na nepremičnine takšnih izjem za lastnike posameznike ni, zato »novograditelje« zanima, kdaj bodo začeli plačevati davek na nepremičnine.

Ali se bodo tudi Slovenci pred novim davkom lahko rešili z železnimi palicami, ki bodo štrlele iz vrhnjega nadstropja, kakor je na primer v navadi ponekod na Bližnjem vzhodu, smo preverili na davčni upravi in izvedeli: »Glede na določbe zakona o evidentiranju nepremičnin se vloga za vpis stavbe v kataster stavb odda, ko je stavba v taki gradbeni fazi, da je površino mogoče izmeriti. V kataster stavb, in hkrati tudi v register nepremičnin, pa se morajo vpisati stavbe ali deli stavb, na katerih so bodisi izvedena vsa zaključna gradbena dela bodisi se je stavba ali del stavbe začel uporabljati.«

Prek vpisa v kataster stavb do stalnega bivališča

Nepremičnine, ki še ne izpolnjujejo pogojev za vpis v katastru stavb in tudi niso evidentirane, ne bodo vključene v obdavčitev, poudarjajo na davčni upravi, a dodajajo še: »Nepremičnine, ki še niso dokončane, pa so že evidentirane v katastru stavb in tako tudi v registru nepremičnin, bodo obdavčene po davčni osnovi, ki je zaradi nedokončanosti stavbe primerno nižja.«

Pri naseljenih nedokončanih stavbah bodo za obdavčitev z nižjo rezidenčno ali nerezidnečno davčno stopnjo veljala enaka merila kot pri dokončanih stavbah, še dodajajo na davčni upravi: »Pogosto namreč zasebni investitorji stavbe vpišejo v kataster stavb, še preden jih dokončajo prav zato, da lahko pridobijo hišno številko. Ta je namreč pogoj za prijavo bivališča.«

Davčna uprava se pripravlja

Davčna uprava mora zaradi novega davka opraviti obsežno delo v razvoju informacijske tehnologije. »Pripraviti moramo programsko podporo za izračun davka na nepremičnine (Sapphir, d. o. o.), programsko podporo za reševanje pritožb, vključno z možnostjo vložitve pritožbe prek portala eDavki (Sapphir, d. o. o., in Comtrade, d. o. o.) in programsko podporo za elektronsko vročanje odločb pravnim osebam prek portala eDavki (Sapphir, d. o. o., in Comtrade, d. o. o.),« pojasnjujejo na generalnem davčnem uradu.

Gurs mora pripraviti izračune, a vseh podatkov ne bo imel

Vlada pričakuje, da bodo zavezanci za državni in občinske proračune letos zbrali okoli 372 milijonov evrov: 192 milijonov za občine, 180 za državo. Geodetska uprava (Gurs) mora do 1. februarja lastnikom nepremičnin oziroma zavezancem izdati obvestila o njihovem premoženju in priložiti informativni izračun dajatve. »Upamo, da jih bodo vsi dobili do 1. februarja, a obljubiti tega ne moremo. Ker moramo pripraviti tudi informativni izračun davka, moramo uvesti ali izdelati programsko opremo, ki bo omogočala ta izračun,« pravi vodja Gursa Aleš Seliškar.

Gursova obvestila in informativni izračuni utegnejo povzročiti veliko zmešnjavo, saj bodo lastniki podatke o nepremičninah tokrat izjemoma lahko popravljali do 1. aprila, torej še več mesecev po informativnih izračunih. V Gursovi zbirki ne bo pravih podatkov za zavezance, ki bodo imeli pravico do 50 ali 30 odstotkov nižjega davka, torej za prejemnike denarnih socialnih pomoči in invalide na vozičkih. To pravico jim bo priznala šele davčna uprava. Odmerne odločbe za leto 2014 bo morala izdati do 31. maja.

Štirih dajatev ni več, a dolg zanje ostane

Od 1. januarja 2014 štirih nepremičninskih dajatev ni več: nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, davka na premoženje po zakonu o davkih občanov, pristojbine za gozdne ceste in davka na premoženje večje vrednosti. A dolg zanje ni izpuhtel, poudarjajo na davčni upravi. »Novi zakon o davku na nepremičnine ne vpliva na plačilo obveznosti za nadomestilo za uproabo stavbnega zemljišča,  davek na premoženje in  drugih dajatev,« poudarjajo v davčni upravi.

Pred ustavno sodišče

Skupnost občin Slovenije namerava zdaj, ko že velja, zahtevati ustavno presojo zakona o davku na nepremičnine. Zaveznike išče tudi Obrtno-podjetniška zbornica Slovenije, ki je na Inštitutu za javno upravo na pravni fakulteti naročila študijo o ustavno spornih določbah zakona, a sama zahteve za presojo ne more nasloviti na ustavno sodišče.

Gurs opozarja občine na njihove dolžnosti

V Skupnosti občin Slovenije je mogoče zvedeti, da so občine od ministrstva za infrastrukturo in prostor oziroma od geodetske uprave (Gurs) dobile dopis, s katerimi jih seznanja, katere obveznosti zakon o davku na nepremičnine nalaga občinam.  »Del obveznosti se nanaša tudi na posredovanje podatkov za odmero davka na nepremičnine,« poudarjajo v skupnosti v povezavi z dopisom o izvajanju zakona.

Geodetska uprava občine z dopisom med drugim posebej opozarja na podatke o namenski rabi zemljišč in zemljiščih za gradnjo stavb ter na podatke o zemljiščih pod kategoriziranimi cestami. Znano je, da so zbirke podatkov za vse tri skupine zemljišč posebej problematične. Pri zemljiščih, po katerih tečejo ceste in železnica, je Gurs pred prvo odmero davka problem začasno uredil tako, da je določil pasove zemljišč ob infrastrukturi oziroma pod njo, ki bodo iz obdavčitve izvzeti, tako da ne bodo obremenjevali lastnikov zemljišč, po katerih potekajo.