Sklad naj bi dajal smer stanovanjski ponudbi

Žigi Andoljšku, ki je maja prevzel krmilo Stanovanjskega sklada RS (SSRS), se pozna, da je pred leti na ministrstvu za finance v času ministrovanja Andreja Bajuka skrbel za javno premoženje. V programu, s katerim je prepričal nadzornike, da so ga soglasno podprli kot kandidata za vodenje sklada, si je za prednostno nalogo določil prav ohranjanje premoženja sklada.

Medtem ko sklad premoženje ima (z njim je po Andoljšku treba gospodariti in ga ohranjati), pa je precej na tesnem z ugledom. Zato je tudi povrnitev nekdanjega ugleda te institucije visoko med cilji sklada. Novi direktor namerava delovati »ciljno orientirano«, da ga bosta lahko nadzirala tako ustanovitelj kot nadzorni svet in ne nazadnje javnost. Zaradi zaostrenih finančnih razmer bo uporabljal predvsem povratne finančne instrumente in manj subvencioniranja. SSRS razume kot dopolnilo trgu, želi si sodelovanja tako z banko SID kot z Eko skladom, s katerim bi lahko skupaj dosegli večjo dodano vrednost. Še naprej naj bi sklad podpiral tako stran ponudbe stanovanj kot stran povpraševanja po njih. Pripravlja se poslovna politika sklada, ki bo definirala operativne instrumente, ti pa bodo verjetno dobra podlaga za prihodnji nacionalni stanovanjski program.

Sklad se je do zdaj osredotočal predvsem na prodajo, v določeni meri tudi na oddajo stanovanj v najem. Imate v mislih še kakšne nove instrumente?

Eno je na primer najem s poznejšim odkupom, kar že izvajamo. Poleg tega razmišljamo o novem modelu vseživljenjske najemne sheme, kjer bi sklad oddajal v najem stanovanja različnim tipom povpraševalcev, predvsem glede na njihovo starost in potrebe. Stanovanja bi bila delno opremljena, najemniki bi prehajali iz manjših v večja ali obratno v skladu s povečevanjem ali zmanjševanjem potreb po bivanjskem prostoru, glede na število otrok, kraj službovanja in druge potrebe.

Da selitev ne bo preveč problematična – če se dvakrat seliš, je isto, kot da enkrat pogoriš –, bo stanovanje bolj dodelano, imelo bo potrebno infrastrukturo, kuhinjo, aparate. Takšen model poznajo, denimo, Nizozemci in spodbuja mobilnost.

To bi bila tržna ali neprofitna najemna stanovanja?

S tem pa je takole: netržni najem nam ne zagotavlja donosnosti in ne ohranja premoženja. Administrativna najemnina, ki je določena in izničuje različnost lokacij, ki je pomemben destabilizator ali deregulator trga, ni model, ki mu sledimo. Neprofitna najemnina je v pristojnosti države, ki jo določa in omogoča prek zagotavljanja sredstev, prek subvencij iz proračuna. Sklad, nasprotno, želi poslovati vsaj po stroškovni ceni. To pomeni, da s ceno najema ali prodaje pokriva osnovne stroške in minimalni donos. Konec koncev sklad ni ne država, hkrati pa ne zasebna institucija. Zavedamo se svoje pomembne družbene vloge, a moramo ohranjati sredstva, da bomo svoja stanovanja vzdrževali v ustrezni kondiciji. Želimo, da bi bil sklad trend-setter na tem področju, zlasti kar zadeva kakovost in varnost.

Ali to pomeni, da boste spremenili pogoje oddajanja neprofitnih stanovanj in ukinili neprofitnost?

Zavedamo se, da je treba poskrbeti za skupino ljudi z manj priložnostmi, za socialno ogrožene. Ampak to je stvar ministrstva za delo, družino in socialo. Sklad bi moral poskrbeti, da bodo njegova stanovanja v dobri kondiciji, dolžnost in naloga ministrstva za delo pa je, da poskrbi za tiste, ki potrebujejo socialno pomoč. Skupaj bi morali oblikovati model, po katerem bi v prihodnjih nekaj letih sistem prilagajali, neprofitno najemnino postopoma povečevali, hkrati pa razliko nadomestili z ustreznim socialnim korektivom, vendar iz pravega naslova – in to ni SSRS, ampak ministrstvo za delo ali centri za socialno delo.

Torej tako, kot je predvidel že osnutek nacionalnega stanovanjskega programa, ki je že bil v javni razpravi: da bi postopoma v sedmih letih povišali neprofitne najemnine za okoli 150 odstotkov, vzporedno pa uvedli ustrezno visok stanovanjski dodatek?

No, mislim, da bi bilo takšno povišanje prehudo. Morda bi bilo dovolj, da bi se te najnižje najemnine povišale za približno 30 odstotkov v nekaj letih. Bistveno je, da to poteka postopoma in da se hkrati, ko se zvišujejo obveznosti najemnikov, vrzel zapira z novim sistemom subvencij. V osnovi gre za to, da je sistem pravičen, in tudi, da se takšna pomoč države na kakršen koli način deklarira kot socialna pomoč. Ne pa, da imamo en tip socialne pomoči, ki je uradna, potem pa še druge, prikrite, drugače evidentne. Določene skupine ljudi imajo več vrst socialne pomoči in so na koncu v pomembni prednosti pred drugimi, kar se mi zdi nepravično.

Če prav razumem, bo v skladovih stanovanjih torej lahko bival kdor koli, tisti, ki ne bo zmogel najemnine, ki bo stroškovna z minimalnim donosom, pa bo upravičen do socialne pomoči in bo del dobil iz tega vira.

Sistem sam še ni definiran. Moja naloga je, da skrbim za kapital, za premoženje sklada, države, na drugi strani pa je naloga države, da poskrbi za socialno vprašanje.

Mimogrede, ste tudi vi vključeni v projektno skupino na ministrstvu za infrastrukturo in prostor, ki pripravlja nacionalni stanovanjski program? Sklad je vendarle glavni izvajalec državne stanovanjske politike.

Ne vem, ali je skupina že formalno ustanovljena. Za zdaj smo bili seznanjeni z nekimi zelo grobimi osnutki, ki jih je treba definirati in precej dodelati. In ko bomo povabljeni, bomo sodelovali. Za zdaj je naša naloga oblikovanje poslovne politike sklada.

Koliko imate zdaj neprofitnih stanovanj?

Sklad ima 2822 neprofitnih in 540 stanovanj od upravljavcev, ministrstev za javno upravo, za obrambo, za notranje zadeve, od tega je 450 zasedenih, druga so neprimerna za bivanje.

To so stanovanja, dana v brezplačno uporabo?

Tako. To so stanovanja, ki jih je vlada pred dnevi prenesla na SSRS in občine. Neprimerna za bivanje so šla občinam, da jih aktivirajo in uporabijo za svoje programe. Imamo še 59 varovanih stanovanj v Posočju. Stanovanj za prodajo na trgu smo od leta 2002 do danes naredili 2341. Od tega je 19 nezasedenih, kar je samo 0,8 odstotka. Druga so v neprofitnem ali profitnem najemu.

V javnosti velja prepričanje, da jih je neprodanih precej več. Mar niso to tudi slovite hiše v Pivki, čudaška naložba SSRS?

Hiše v Pivki so v celoti neprodane, neoddanih pa je deset. Druge smo oddali za najemnino, ki je ugodna, a pokriva stroške. Trdim, da je najdražje stanovanje prazno stanovanje. Verjetno bo te hiše res težko prodati. Kako je bila izbrana tista lokacija, mi ni jasno. Kakšen domačin bo rekel, da te tam burja odpihne... Težko komentiram, vsakdo pač naredi kakšno napako. A ko si enkrat lastnik, ne moreš preprosto izskočiti; ali prodaš ali se s premoženjem ukvarjaš. Menim, da bodo sedanji najemniki čez čas hiše odkupili. Ko bodo ugotovili, da je cena ugodna, gradnja in infrastruktura dobri, vremenske razmere pa ne preveč zahtevne...

Kakšne so trenutne finančne zmožnosti stanovanjskega sklada? Kaj ima še poleg tistih 40 milijonov evrov, ki jih boste porabili za odkup stanovanj?

No, če bodo cene ugodne, jih bomo porabili, a ne za vsako ceno. Denarja imamo dovolj. V prihodnjih petih letih bo finančna zmožnost sklada do 150 milijonov evrov. Nekaj dobivamo nazaj glavnic od kreditov, danih v preteklosti. Kondicija sklada je dobra.

V nasprotju z večino občinskih skladov, ki so brez denarja, a morajo skrbeti za socialo in neprofitna stanovanja, ki jih neprofitne najemnine ne pokrivajo... Zato so predlagali spremembe zakona o skladih, večje možnosti za zadolževanje. Kaj vi menite o tem?

Ravno zaradi prevelikega zadolževanja smo v Sloveniji tam, kjer smo. Precej nenavadno bi bilo, da bi država spodbujala dodatno oziroma večje zadolževanje. Spomnim se predlogov, da se zadolževanje skladov poveča z deset na 50 ali celo 70 odstotkov njegovega kapitala. Ampak če bi v tem primeru padle vrednosti premoženja, bi bil sklad takoj v izgubi. Do tega instrumenta sem zadržan, priznam pa, da tudi zato, ker SSRS ni zadolžen in nima težav s financiranjem. Upoštevati pa je treba tudi, da smo v neprofitnih zgodbah skupaj z občinskimi skladi, pomagamo jim s krediti, s soinvestitorstvom, s subvencijo najemnine.