Zavarovalna vsota ni nujno v celoti izplačana

Poleg vpisa hipoteke, jamstva poroka ali druge oblike zavarovanja kredita banke pogosto zahtevajo dodatne oblike zaščit hipotekarnih stanovanjskih posojil. Nekatere zahteve so zgolj v interesu bank, strankam pa prinašajo le nepotrebne stroške, pravi finančni svetovalec Igor Mujdrica.

Pogoji kreditiranja, ki jih banka ponudi komitentu, so odvisni od višine in trajanja posojila, od vrednosti nepremičnine ter strankine bonitete. Osnovni pogoj za odobritev hipotekarnega kredita je običajno določen delež lastnih sredstev. Posebno pri višjih zneskih pa banke od prosilcev pogosto zahtevajo sklenitev dodatnih zavarovanj in vinkulacijo v njihovo korist, tako da so v zavarovalnem primeru one upravičene do izplačila zavarovalnine, razlaga Mujdrica.

Kot obvezno pri najemu hipotekarnega kredita večina bank, od katerih smo prejeli odgovore, izpostavlja premoženjsko zavarovanje zastavljene nepremičnine. Kot velik problem pri sklepanju teh zavarovanj Mujdrica izpostavlja pogoste zahteve bank po dvigu zavarovalnih vsot na višino najetega kredita. Naj pojasnimo: kupec kupi nepremičnino po tržni ceni. Čeprav banka ne financira celotne vrednosti, se lahko zgodi, da je znesek posojila še vedno višji od tako imenovane gradbene vrednosti nepremičnine. To je vrednost, ki pokriva gradbena, obrtniška in instalacijska dela, potrebna za gradnjo nepremičnine, in je običajno nižja od njene tržne vrednosti. Zavarovalnice v škodnem primeru odškodnino izplačajo največ v višini gradbene vrednosti nepremičnine. Da so zavarovanja nad gradbeno vrednostjo nesmiselna, pritrjujejo tudi v Zavarovalnici Triglav.

Ker takšne zahteve bank vodijo zgolj v nepotrebno višanje zavarovalnih premij, so po mnenju Mujdrice popolnoma nesprejemljive. Pri tem opozarja tudi na pogoste zahteve bank po vinkulaciji celotnih premoženjskih zavarovanj v njihovo korist, čeprav so posojilo odobrile zgolj za nakup nepremičnine, ne pa tudi opreme v njej.

Da mora zavarovalna vsota pri premoženjskem zavarovanju ustrezati vsaj višini hipotekarnega kredita, sicer med bankami, ki so nam posredovale odgovore, sporočajo iz Poštne banke Slovenije (PBS), Deželne banke Slovenije in Hranilnice LON, praviloma pa ta pogoj postavijo tudi v Gorenjski banki in v Hypu. V PBS pri tem poudarjajo, da primera, ko bi bila gradbena vrednost nepremičnine nižja od višine odobrenega kredita, še niso imeli. Gradbeno vrednost kot osrednji kriterij pri določanju višine zavarovalnih vsot izpostavljajo v bankah Volksbank in Raiffeisen. V NLB zahtevajo zavarovanje na novo gradbeno vrednost, Probanka in Abanka pa vsaj na dejansko vrednost nepremičnine (gradbeno vrednost, zmanjšano zaradi obrabe, starosti in ekonomske zastarelosti nepremičnine). Da mora zavarovalna vsota pokriti škodo, ki je potrebna za vzpostavitev prejšnjega stanja, so nam odgovorili iz SKB in Nove KBM.

Pogosto banke ob odobritvi stanovanjskih kreditov strankam priporočajo sklenitev različnih oblik življenjskih zavarovanj, pri tem pa vključitev drugih zavarovalnih produktov. Svetujejo na primer tako imenovano zavarovanje kreditojemalcev (zavarovalna vsota se znižuje z vrednostjo neodplačanega posojila), ki lahko vključuje zavarovanje za primer brezposelnosti, nezgodne smrti in invalidnosti. Po mnenju Mujdrice je za ta namen najbolj smiselna sklenitev rizičnega življenjskega zavarovanja s padajočo zavarovalno vsoto, brez dodanih zavarovalnih vrst. Kot njegovo bistveno prednost izpostavlja ugodno ceno, ki je posledica zniževanja zavarovalne vsote sorazmerno z deležem odplačanega posojila.

Nižje obrestovanje, vendar tudi dodatni stroški

Paketne ponudbe zavarovanj, ki vključujejo varčevalne in naložbene komponente, Mujdrica v splošnem ocenjuje kot neprimerne za zavarovanja kreditov. Tudi pri sklepanju nezgodnih zavarovanj za primer invalidnosti in zavarovanj za primer brezposelnosti, vinkuliranih v korist bank, naj bi se pogosto upoštevali zgolj interesi bank. Banke sporočajo, da omenjena zavarovanja niso pogoj za odobritev stanovanjskih kreditov, nekatere pa pritrjujejo, da z njimi stranke lahko pridobijo boljše posojilne pogoje. Nižjo obrestno mero NLB tako omogoča strankam, ki pri njihovi zavarovalnici sklenejo naložbeno življenjsko zavarovanje (in ga vinkulirajo v korist banke), Hranilnica LON pa tistim, ki se odločijo za rentno varčevanje. Sklenitev življenjskih, naložbenih ali nezgodnih zavarovanj pri partnerski zavarovalnici boljše pogoje kreditiranja prinaša tudi strankam banke Volksbank.

Pri ponujanju boljših kreditnih pogojev v zameno za sklenitev zavarovanj pri hčerinskih ali partnerskih zavarovalnicah Mujdrica kot problem izpostavlja to, da se stranke ne zavedajo, da bi enake posojilne pogoje mogoče lahko dosegle tudi pri drugem kreditodajalcu, in to brez dodatnih obveznosti. Dodaja, da je sklenitev pri povezanih družbah pogosto tudi pogoj za pridobitev kredita, nekatere banke pa zahtevajo celo, naj komitent odstopi od že sklenjenih zavarovanj (s čemer so povezani stroški) in jih na novo sklene pri partnerski zavarovalnici.

Banke večinoma zanikajo, da bi bila sklenitev zavarovanj pri partnerskih zavarovalnicah pogoj za odobritev kredita. Iz Nove KBM so sporočili, da je sklenitev pri Zavarovalnici Maribor zaželena, izjemoma, ob že obstoječih zavarovanjih, pa to ni pogoj za odobritev kredita. V UniCredit banki pravijo, da strankam sklenitev v njihovih poslovnih enotah predlagajo, če še nimajo ustreznih zavarovanj. »Večina zavarovanj za zastavljene nepremičnine se sklene pri Zavarovalnici Triglav,« pa so odgovorili iz Abanke.

Mujdrica svetuje, naj si pri urejanju zavarovanj vzamemo dovolj časa, hkrati pa naj se pripravimo na pogosto neprijetna pogajanja s kreditojemalci. Le tako se po njegovi oceni lahko izognemo velikokrat povsem nepotrebnim stroškom.