Tiskane izdaje
Zemljiški dolg je pravica upravičenca, da zahteva poplačilo določenega denarnega zneska iz vrednosti nepremičnine pred drugimi upniki s slabšim vrstnim redom. V primerjavi s hipoteko, v Sloveniji daleč najbolj razširjeno obliko zavarovanja posojil z zastavo nepremičnine, ima nekaj pomembnih prednosti pa tudi slabosti.
Medtem ko se hipoteka ustanovi za konkretno terjatev in se po poplačilu dolga izbriše iz zemljiške knjige, lahko zemljiški dolg posameznik uporabi za zavarovanje večjega števila terjatev, pojasnjuje Matej Perpar iz odvetniške pisarne Kirm Perpar. Sodišče lastniku nepremičnine pri vpisu zemljiškega dolga izda zemljiško pismo, ki je prenosljiv vrednostni papir. V praksi ga posameznik praviloma kot obliko zavarovanja prenese na upnika, po poplačilu posojila pa mu ga ta vrne. Dolžnik lahko zemljiško pismo nato kadarkoli in brez dodatnih stroškov ponovno uporabi za zavarovanje novih terjatev.
Tveganje je mogoče omejiti
Prenosljivost zemljiškega dolga je po drugi strani za lastnika nepremičnine lahko tudi veliko tveganje. Tako kot dolžnik namreč lahko tudi upnik zemljiško pismo prenese naprej k tretji osebi. Če je pri tem nepošten oziroma se hoče okoristiti, se lahko po Perparjevih besedah dolžnik znajde v položaju, ko mora kljub temu, da je neposrednemu upniku že poravnal vse obveznosti, celotno obveznost iz zemljiškega dolga poravnati tudi tej tretji osebi.
To tveganje lahko dolžnik po Perparjevih besedah sicer na različne načine omeji. Na primer tako, da zemljiškega pisma ne izroči upniku, temveč ga deponira pri notarju in v posebnem nalogu določi, v katerem primeru ga ta lahko izroči njemu oziroma upniku. Druga možnost je, da dolžnik zemljiško pismo ohrani v fizični posesti in ga upniku zgolj zastavi, tako da ga ima ta pravico izterjati ob neplačilu. Lahko pa se zavaruje tudi s posebno klavzulo (tako imenovanim rekta indosamentom), ki določa, da se zemljiško pismo naprej lahko prenaša zgolj s cesijo. Ta ukrep dolžniku omogoča, da pri kasnejših prenosih zemljiškega pisma uveljavlja ugovore zoper upravičence oziroma zoper neposrednega upnika.
Perpar pravi, da so stroški ustanovitve zemljiškega dolga in hipoteke primerljivi, saj se v obeh primerih določajo glede na vrednosti zavarovanja. Ker pa je zemljiški dolg prenosljiv in omogoča zavarovanje več terjatev, je ta po njegovih besedah za dolžnika dolgoročno lahko ugodnejši.
V praksi je uporaba
Med bankami, ki smo jih o tem povprašali, fizičnim osebam uporabo zemljiškega dolga za tovrstno zavarovanje posojil omogočajo le pri Novi KBM. Pravijo, da se zanj odloča zelo malo strank, kar med drugim pripisujejo slabemu poznavanju te možnosti. Pri Abanki so kot prednost hipoteke v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa v primerjavi z zemljiškim dolgom omenili hitrejši postopek izvršbe. Iz več bank so sporočili, da je uporaba zemljiškega dolga pri njih možna pri poslovanju s pravnimi osebami, a se tudi pri teh v praksi uporablja izjemno redko.
Perpar meni, da je za banke ob uvedbi leta 2003 uporaba zemljiškega dolga kot novosti na trgu pomenila določeno tveganje. Ker z njim niso imele izkušenj, so tako po njegovem rajši še naprej uporabljale hipoteko kot preverjeno rešitev. Pri UniCredit Bank neuveljavitev zemljiškega dolga na slovenskem trgu delno pripisujejo nezadostnemu poznavanju tega instituta ter pomanjkljivi sodni in poslovni praksi na tem področju, delno pa neurejeni zemljiški knjigi, saj na nepremičninah, ki niso vpisane vanjo, zemljiškega dolga ni mogoče ustanoviti.
Zaradi zlorab možnost ukinitve
Številni nekdaj vplivni gospodarstveniki v Sloveniji so z uporabo zemljiškega dolga upnikom vnaprej preprečili morebitno poplačilo terjatev s prodajo njihovih nepremičnin. Perpar pojasnjuje, da se v takšnih primerih zemljiški dolg v zemljiško knjigo praviloma vpiše na prvo mesto in v višini, ki presega vrednost nepremičnine. Posledično se pri prodaji nepremičnine zaradi zahteve upnikov najprej poplača imetnik zemljiškega pisma, ki je pravzaprav lahko kdorkoli, tudi nekdo, ki je povsem zavezan dolžniku. Drugi upniki bi bili tako do dela kupnine upravičeni šele po poplačilu upnika iz zemljiškega dolga, kar pa je ob tako visokih zneskih, kot so bili vpisani, malo verjetno.
Zaradi domnevnih zlorab so se v javnosti in politični sferi že pojavili predlogi o odpravi tega instrumenta. Po Perparjevem mnenju zaradi majhne vloge v gospodarskem in pravnem prometu ta ne bi imela hujših posledic. Da zemljiški dolg kot alternativa hipoteki ni zaživel, pa po njegovem mnenju vseeno lahko obžalujemo, saj ima določene prednosti, ki bi posojilojemalcem lahko koristile.
