Vrednotenje nepremičnin: BS ustreza geodetska evidenca, NLB rabi cenitev

Medtem ko je Banka Slovenije (BS) sredi decembra med drugim odločila, da lahko banke kot podlago za vrednotenje nepremičnin pri izračunu kapitalskih zahtev uporabijo posplošene tržne vrednosti Gursa, se je največja državna banka odločila za ponovno cenitev 4000 nepremičnin. Pozanimali smo se, zakaj je tako in čemu služi prevrednotenje hipotek.

Z omenjeno spremembo, katere namen je poenostavitev postopkov, lahko banke za določitev vrednosti nepremičnine pri izračunu kapitalskih zahtev za kreditno tveganje uporabljajo Gursovo evidenco posplošenih tržnih vrednosti, a le za stanovanjske nepremičnine do 500.000 evrov. Ali bo banka izkoristila to možnost in kako jo bo uporabila v odnosu do komitentov, je stvar poslovne odločitve banke. Če pa je vrednotenje prepuščeno neodvisnemu cenilcu, ki za oceno vrednosti nepremičnine uporabi posplošeno tržno vrednost, to lahko popravi z ustreznim odbitkom, če oceni, da je to potrebno.

Sicer morajo banke po sklepu BS o kreditnih zavarovanjih ob sprejemu nepremičnine v zavarovanje pridobiti oceno njene vrednosti, ki jo izdela neodvisni cenilec, nato pa morajo gibanje te vrednosti redno spremljati. Poslovne nepremičnine morajo oceniti najmanj enkrat na leto, stanovanjske pa najmanj na tri leta. To lahko opravijo z lastnimi ocenami s pomočjo statističnih metod. Ponovno oceno neodvisnega cenilca pa je treba pridobiti tudi vsakokrat, ko informacije kažejo, da bi se vrednost nepremičnine glede na splošne tržne cene lahko bistveno zmanjšala.

NLB v nove cenitve

BS bankam ni izdala nobene generalne zahteve za ponovno vrednotenje tovrstnih zavarovanj. Vse vprašane banke zagotavljajo, da spoštujejo predpise BS (ta to potrjuje), in v tem kontekstu je mogoče razumeti tudi njihove odgovore na vprašanja o vrednotenju zavarovanj. Povod za medijsko zanimanje je dala NLB, ki je svoje stranke (fizične osebe) začela obveščati, da bo izvedla ponovno cenitev okoli 4000 zastavljenih nepremičnin, najpogosteje hiš, stanovanj ali zemljišč. To je manjši del kreditnega portfelja, in sicer primeri, »kjer so cenitve praviloma starejše in še niso bile izdelane v skladu z mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti oziroma je bila vrednost zastavljene nepremičnine ob odobritvi kredita ugotovljena s kupoprodajno pogodbo«. Pol komitentov so o tem že obvestili.

V NLB pravijo, da imajo v kreditnih pogodbah določilo, da se vrednost zavarovanja ne bo zmanjšala glede na dogovorjeno višino ob odobritvi kredita, sicer je komitent na zahtevo banke dolžan dodatno zavarovati kredit. Kako lahko to stori? Lahko se odloči delno poplačati kredit oziroma zagotoviti dodatno zavarovanje v obliki hipoteke ali drugi obliki, ki je za banko sprejemljiva. Vsekakor bo banka poskušala doseči za obe strani sprejemljivo rešitev. Obvestila bo le tiste, pri katerih bo nova vrednost bistveno odstopala od pogodbene višine zavarovanja. Večjih odstopanj ne pričakujejo, ker »so že do zdaj redno spremljali vrednost zavarovanj in v primeru odstopanj kreditojemalca v skladu s pogodbenimi določili pozivali k dozavarovanju kredita«.

Po dostopnih informacijah naj bi se tudi v Abanki odločili za ponovno vrednotenje (ni jasno, ali samo knjigovodsko ali na terenu), a njihovih pojasnil nismo dobili. UniCredit tudi po decembrski spremembi akta ne predvideva izrednih ponovnih vrednotenj. Pri odobravanju hipotekarnega kredita banka upošteva cenitveno poročilo, kakšno razmerje zahteva, pa nam niso zaupali. Od fizičnih oseb za zdaj ni zahtevala dodatnih zavarovanj, če se je razmerje med kreditom in zavarovanjem spremenilo, kako bo za naprej, pa bo odvisno od pogodbenega razmerja s stranko.

V Hypo banki ne bodo izvajali prevrednotenja nepremičnin. Sicer za vrednotenje hipotek uporabljajo lastne cenitve, za stanovanjske nepremičnine do vrednosti 500.000 evrov pa tudi posplošene tržne vrednosti, izračunane z uporabo metod množičnega vrednotenja nepremičnin, ki jih objavlja Gurs. Na vprašanje, ali so že kdaj zahtevali od fizičnih oseb dodatna zavarovanja, ko je šlo za hipoteko na nepremičnini, oziroma ali jim kreditne pogodbe to omogočajo, je bil odgovor negativen; njihove pogodbe take klavzule ali zahteve sploh ne vključujejo.

V SKB, NKBM in Gorenjski banki po medijskih zapisih letos ne načrtujejo množičnega prevrednotenja cenitev nepremičnin s pooblaščenimi cenilci.

Podatki Gursa so ustrezni

Da si NLB kot največja državna banka, ki je v velikih težavah, privošči nameniti za ponovno ocenjevanje nepremičnin po grobih ocenah okoli milijon evrov (višine stroška v NLB nočejo izdati) ob tem, da je njena lastnica za množično vrednotenje nepremičnin porabila 4,5 milijona evrov, je skrajno čudno. Ali ne zaupa podatkom Gursa ali je na delu agilni cenilski lobi, ki je v času splošne konjunkture napihoval cene nepremičnin za potrebe kreditnih zavarovanj?

»Cilj je, da v banki razpolagamo s pravilnimi tržnimi ocenami (nekatere so bile starejše od 15 let) vrednosti nepremičnin in da so te opravljene po mednarodnih standardih ocenjevanja vrednosti (MSOV). Na ta način se zmanjšajo tudi zahteve po kapitalu. Večina bank v preteklosti cenitev tega tipa ni izvajala. Torej ne gre za to, da bi razmerje med neodplačano glavnico in vrednostjo hipoteke padlo pod dopustno (da bi uskladili količnik zavarovanja),« so povedali v NLB.

Po dodatnih pojasnilih iz NLB je tudi po novem sklepu BS o možnosti uporabe Gursovega vrednotenja nepremičnin potreben neodvisni cenilec; ta lahko oceno vrednosti izdela sam v skladu z mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti (MSOV), ali pa uporabi posplošeno tržno vrednost, pri čemer presodi, ali je to vrednost glede na značilnosti konkretne stanovanjske nepremičnine treba znižati z uporabo ustreznega odbitka ali ne.

Nekateri bankirji v neformalnem pogovoru povedo, da zlasti v manjših bankah pri vrednotenju zastavljenih nepremičnin poskušajo slediti tudi zdravi pameti. Vedo, da cenitve pooblaščenih cenilcev, ki jih prinesejo komitenti po tem, ko so poizvedeli, kako visoko zavarovanje potrebujejo za določeno vsoto kredita, pogosto ne »pijejo vode«. Cenilci imajo na voljo različne metode in na splošno radi uporabijo tisto, ki prinese vnaprej želeni rezultat. Po izkušnjah teh bankirjev so Gursovi podatki bliže tržni vrednosti nepremičnine, sploh pri stanovanjih, kot ustrezne pa jih šteje tudi BS. Zato so jih mnogi bankirji že do zdaj upoštevali vsaj kot orientacijsko vrednost. Če od nje odštejejo 20 odstotkov, pa so zagotovo na varni strani. Seveda se, dodajajo, konkretni primeri med seboj razlikujejo, a če je začetna vrednost zavarovanja ustrezno visoka in realno ocenjena – v povprečju naj bi bilo razmerje med kreditom in zavarovanjem okoli ena proti 1,4 –, banka ob skrbnem spremljanju dogajanja na nepremičninskem trgu ne bo imela težav, če le ta ne bo strmoglavil.

Če se cene nepremičnin, zajete v evidenci trga nepremičnin, na nekem območju spremenijo za več kot deset odstotkov, mora Gurs po zakonu posplošene tržne vrednosti teh nepremičnin indeksirati. To se že dogaja; Gurs tako napoveduje popravke vrednosti na posameznih območjih (Ljubljana z okolico, Obala, morda tudi Maribor) v drugi polovici letošnjega leta. Banke bodo nanje vsekakor pozorne, ne ve pa se, ali bo to »bistveno zmanjšanje vrednosti«, kot ga v uvodu omenjenem sklepu razume BS, ko govori o potrebi po novi cenitvi. Če bo dozavarovanje potrebno, ga bodo lahko zahtevale le tiste, ki so v pogodbe vnesle tako določilo, enostransko pa ga ne morejo zahtevati, pojasnjuje BS.