Tiskane izdaje
Ponudba na trgu nepremičnin se bo vsaj na območju glavnega mesta kmalu opazno povečala, saj bodo na trgu med drugim tudi stanovanja v novozgrajeni soseski na ljubljanskem Brdu. Za oživitev trga je po drugi strani pomembno tudi večje povpraševanje, pogoji najema posojil pri bankah pa temu niso najbolj naklonjeni.
Najem stanovanjskega kredita je zaradi strogosti bank za velik del potencialnih kupcev nedosegljiv cilj. Pri Zvezi potrošnikov Slovenije (ZPS) so pred kratkim poudarili, da banke te praviloma odobravajo le zaposlenim za nedoločen čas v javni upravi in v podjetjih, ki niso v finančnih težavah. Ostali interesenti morajo banki za kredit plačati več, ji predložiti dodatna zavarovanja ali pa kredita sploh ne morejo dobiti.
Potrošniki, ki so za banke dovolj zanesljivi, lahko pri najemu kredita načeloma izbirajo med dvema osnovnima oblikama zavarovanja – pri zavarovalnici ali z zastavo nepremičnine. Z vplačilom zavarovalne premije zavarovalnici lahko pri bankah na našem trgu večinoma zavarujemo kredite do največ 50.000 evrov in za ročnost največ petnajstih let.
Pri hipotekarnih kreditih je višina kredita omejena z deležem vrednosti zastavljene nepremičnine. Banke se glede tega precej razlikujejo. Pri Poštni banki Slovenije so praviloma pripravljeni financirati do petdeset odstotkov vrednosti zastavljene nepremičnine, pri banki UniCredit pa do osemdeset odstotkov, najpogosteje pa banke mejo postavijo blizu sedemdesetih odstotkov vrednosti.
Na ceno kredita lahko vpliva sklenitev dodatnih produktov
Banke smo zaprosili za informativne izračune kreditov s spremenljivo obrestno mero (OM) v višini 70.000 evrov in z ročnostjo dvajset let. Pridobljeni podatki (v tabeli) potrjujejo, da se primerjava ponudb zelo izplača. Razlika v višini skupnih stroškov med najmanj in najbolj ugodno banko je nekaj manj kot 6900 evrov. Banke sicer poudarjajo, da ponudbe pripravljajo individualno, glede na boniteto posamezne stranke.
Pri informativnih izračunih smo predpostavili, da je kreditojemalec hkrati komitent banke in da ima za zastavljeno nepremičnino sklenjeno premoženjsko zavarovanje. Izračuni ne predpostavljajo sklenitve drugih bančnih ali zavarovalniških produktov, razen kjer je to posebej navedeno. Če je kreditojemalec pripravljen skleniti še življenjsko zavarovanje ali drugače razširiti sodelovanje z banko oziroma njenimi partnerji, ponavadi dobi ugodnejše pogoje, na primer nižje stroške odobritve, ki se kažejo tudi v nižji stopnji efektivne obrestne mere (EOM).
Pri NLB bi se ob sklenitvi življenjskega zavarovanja EOM znižala za 0,21 odstotne točke (OT), pri Gorenjski banki pa za 0,11 OT, kot je navedena v tabeli. S sklenitvijo nekaterih dodatnih produktov bi pri Abanki stopnjo EOM lahko znižali za 0,36 OT, pri Novi KBM in Banki Celje pa za 0,21 OT. Preden se odločimo za sklenitev dodatnih produktov, razmislimo, ali te tudi potrebujemo in kolikšen dodaten strošek bomo imeli z njimi.
Pri najemu stanovanjskega kredita s spremenljivo OM se moramo zavedati, da lahko zaradi dviga vrednosti euribora strošek odplačevanja kredita sčasoma občutno naraste. Pri ZPS opozarjajo, da pri večjih nihanjih obrok lahko naraste tudi za četrtino, potrošnikom pa priporočajo, da si v ta namen pustijo nekaj dodatnega prostora oziroma razpoložljivih sredstev.
Čeprav naj bi s pomočjo EOM objektivno primerjali stroške, ki jih banke zaračunavajo kreditojemalcem, to v praksi ne drži povsem, saj različno interpretirajo zakonodajo, ki določa njen izračun. To je vidno tudi pri vključitvi stroška vodenja bančnega računa za čas najema kredita. Nekatere banke pri izračunu EOM ta strošek upoštevajo, večina pa ne. Pri banki Hypo pojasnjujejo, da sta transakcijski račun in kredit ločeni storitvi in da račun ni vedno pogoj za odobritev posojila.
Dodatni stroški za hipoteke
Pri najemu posojila, zavarovanega s hipoteko na nepremičnini moramo zaradi vpisa hipoteke stroškom pri banki prišteti še stroške notarskih storitev. Pri Gorenjski banki pojasnjujejo, da moramo za notarski zapis glede na višino zneska in regijo, kjer je nepremičnina, odšteti vsaj 250 evrov. Kreditojemalec mora plačati tudi sodno takso za vknjižbo hipoteke in zaznambo neposredne izvršljivosti v višini 50 evrov.
Stroške ima kreditojemalec ponovno po poplačilu obveznosti oziroma izbrisu hipoteke. Pri Gorenjski banki morajo kreditojemalci za sestavo izbrisnega dovoljenja plačati 29 evrov. Strošek notarja za overitev bančne izbrisne pobotnice in vložitev predloga za izbris je odvisen od več dejavnikov, hitro pa preseže 50 evrov. Nekatere banke od kreditojemalca, ki se odloči za hipotekarni kredit, pričakujejo, da bo pokril stroške cenitve zastavljene nepremičnine. Ti so med drugim odvisni od tipa nepremičnine in regije. V Ljubljani je cenitev stanovanja okrog 250 evrov.
