Obvezno vplačilo v rezervni sklad štirikrat prenizko

Ljubljana – Stanovanjski objekti v Sloveniji so povprečno stari in slabi. Večina jih kliče po energetski prenovi ali posegih zaradi dotrajanosti. Ker lastniki tega niso storili v času debelih krav, ker za to ni bilo niti učinkovitih spodbud niti prisile, je vlaganje v prenovo v času krize, zmanjševanja kupne moči in splošne gospodarske negotovosti še zahtevnejše.

Pregledali smo, kakšne so v Sloveniji sistemsko urejene obveznosti lastnikov stavb v zvezi z obnovo in vzdrževanjem, kakšne so zadrege v praksi, ali lastnikom bolj manjka interesne usklajenosti, volje ali denarja in kakšni so mehanizmi nadzora.

Tretjina stanovanj v slabem stanju

Več kot polovica celotnega slovenskega stanovanjskega fonda je bila zgrajena v šestdesetih, sedemdesetih in osemdesetih letih prejšnjega stoletja. Stanovanj v enostanovanjskih objektih, mlajših od 20 let, je le okoli 15 odstotkov, v večstanovanjskih pa le sedem odstotkov. Približno polovica stavb bo kmalu starih 60 let, torej amortiziranih in potrebnih prenove. Podatka o že prenovljenih ni.

Po anketi o življenjskih pogojih je leta 2005 petina gospodinjstev živela v stanovanjih, ki so bila v slabem stanju (imela so vsaj eno pomanjkljivost: puščajočo streho, vlažne stene, temelje ali tla, trhle okenske okvirje ali trhla tla). Pet let pozneje je bilo takih že tretjina stanovanj. Več težav so imela gospodinjstva v najemniških kot ona v lastniških stanovanjih ter tista v večstanovanjskih stavbah z manj kot desetimi stanovanji.

V mednarodni primerjavi sodi Slovenija med države z največjim deležem stanovanj v lasti fizičnih oseb in največjim deležem lastniških stanovanj. Leta 2011 je bilo lastniško zasedenih 77 odstotkov stanovanj, v 14 odstotkih stanovanj so živeli uporabniki brez najemnine (naprimer otroci, starši, sorodniki lastnika), le devet odstotkov stanovanj je bilo v najemu za neprofitno ali tržno najemnino.

Ključ do prenove – rezervni sklad

Nezavidljivo stanje je po splošnem prepričanju tudi posledica neustrezne zakonske ureditve in nadzora. Upravljanje stavb in gospodarjenje z njimi urejajo stvarnopravni zakonik, stanovanjski zakon, pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj ter pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb. V zbornici za poslovanje z nepremičninami pri GZS sicer menijo, da je regulativa za stanovanjske nepremičnine primernejša, področje poslovnih nepremičnin pa je podnormirano, saj nekateri predpisi izvirajo še iz 70. let prejšnjega stoletja.

Glavni mehanizem, ki zagotavlja vzdrževanje in obnovo za večstanovanjske stavbe (stavbe z vsaj dvema etažnima lastnikoma in več kot osmimi stanovanji), je rezervni sklad, ki se vzpostavi, ko je stanovanje staro deset let. Predpisi natančno določajo, čigava obveznost je to (lastnikova), kolikšno je najmanjše vplačilo, za kaj in kako se zbrani denar lahko porabi. Z rezervnim skladom gospodari upravnik, ki lastnikom v sprejetje predlaga tudi načrt vzdrževanja ali (energetske) prenove. Upravnikovo delo nadzira stanovanjska inšpekcija.

Ali so tako zbrana sredstva zadostna, so uporabljena za prave namene, ali obstaja učinkovit nadzor nad njihovo porabo? Zakonodajalec določa samo minimalne mesečne zneske (odvisni so od starosti in stanja stavbe), priporoča pa vplačevanje višjih, takih, ki bodo pokrili za konkretno stavbo načrtovana vzdrževalna dela. A po izkušnjah upravnikov večina hiš vztraja pri minimalnih vplačilih. Upoštevaje dejstvo, da so v času Jazbinškove stanovanjske privatizacije lastniki stanovanj postali tudi tisti, ki se komaj prebijajo skozi mesec, kriza pa jih je še dodatno dotolkla, ni nič čudnega, da mnogi niso sposobni redno vplačevati v rezervni sklad. Njihov dolg je sicer izterljiv, v skrajnem primeru celo z izvršbo na stanovanju, a to je le skrajna možnost.

Motiv so bodoči prihranki

»Če bi hoteli vzdrževati stavbo v skladu s pravilnikom, je obvezno vplačilo v rezervni sklad do štirikrat prenizko,« meni direktor največjega slovenskega upravnika SPL, Franc Props. »Denar iz sklada je zato namenjen predvsem za obnovo ovoja stavbe. Posodobitve dvigal, obnove ogrevalnih, vodovodnih in kanalizacijskih sistemov, vhodov, stopnišč se posledično lotevamo le toliko, kolikor je nujno za nemoteno uporabo stavb.«

Kdaj se etažni lastniki odločajo za prenovo? Ko začne puščati streha ali že prej? Sogovornik pravi, da se finančno sposobnejši, vestnejši in bolje organizirali etažni lastniki del lotevajo po vnaprej izdelanih načrtih, sicer pa se odločajo le za najnujnejša opravila, popravilo vitalnih delov, da ne nastaja škoda.

Po izkušnjah SPL so eden močnejših motivov za obnovo bodoči prihranki. V ospredju je zato energetska prenova stavb (obnova ovoja z dodatno toplotno izolacijo, posodobitev sistema ogrevanja s hidravličnim uravnoteženjem in zamenjavo energentov, kjer je mogoče). Dodatna spodbuda so nepovratna državna sredstva za ta namen iz EKO sklada. Obnovo lupin stavb spomeniško zaščitenih objektov sofinancira tudi lokalna skupnost (na primer projekt Ljubljana moje mesto), morebitne manjkajoče vsote pa skupnostim lastnikov zagotavljajo tudi nekateri večji upravniki (SPL, denimo, ponuja premostitveno posojilo, s katerim lastnikom pomaga zapreti finančno konstrukcijo za obdobje do treh let).

Kako pridobiti soglasje?

Pri prenovi večstanovanjskih stavb se pogosto zatakne pri iskanju soglasja med lastniki, ki imajo različne interese in socialni status. Če je v rezervnem skladu dovolj sredstev za naložbo, je laže, zatakne pa se pri najemanju posojila. Dogaja se, da upravnik najame posojilo, potem pa ima težave z izterjavo. Še težje je doseči dogovor v stavbah z manj kot osmimi stanovanji, ki ne potrebujejo upravnika. Vzdrževanje je odvisno predvsem od tega, ali je lastnik zaradi večjega solastniškega deleža bolj zainteresiran, da stavba ohranja vrednost.

Kopja se lomijo tudi zaradi položaja upravnika in gospodarjenja z rezervnim skladom. Dejan Papež, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami, pravi, da je upravnik po zakonu odgovoren za tehnično in pravno stanje nepremičnine, hkrati pa je le izvrševalec volje lastnikov. Nima niti položaja strokovnjaka. »Zato bi bilo koristno, če bi zakon reguliral odgovornosti lastnikov, ki – proti pravilom stroke – uveljavljajo svoje odločitve v zvezi s prenovo: kaj je potrebno, nujno in kaj primerno. Predvsem pa bi morali zakonsko določiti odgovornost članov nadzornih odborov. Čeprav zakon jasno določa njihove pristojnosti, ti uveljavljajo svojo neformalno moč v hiši in si jemljejo pravico do odločanja, pogosto v lastnem interesu.«

Prešibak pa je nadzor nad vodenjem in porabo sredstev rezervnega sklada. Gospodarjenje z njim je naloga upravnika. V cehu menijo, da bi bilo treba poenostaviti pravila za porabo sredstev rezervnega sklada, saj bi tako laže pridobivali tudi dodatne vire financiranja. Hkrati bi morali zagotoviti večji nadzor nad naložbenjem in porabo denarja. Da se ne bi ponavljali ekscesi in zlorabe, ki so vrgle senco na vse upravnike. Zbornica zato predlaga redne letne revizije, katerih rezultat bi bil izvid, ki bi potrjeval obstoj ter pravilno nalaganje in uporabo rezervnega sklada.