Bodo kot etažni lastniki manj nemarni?

Ljubljana – Na pobudo lastnikov lokalov na Vodnikovi 2 oziroma Celovški 69 v šišenski soseski Stara cerkev se je že pred štirimi leti začel postopek za ureditev etažne lastnine in določitev pripadajočih zemljišč. Glede na torkov sodni ogled na terenu bi lahko sodnica v kratkem ugotovila vsaj lastništvo posamičnih in skupnih delov poslovno-družbenega objekta na 469 kvadratnih metrih zemljišča.

Kot je v uvodu povedala okrajna sodnica Lea Stegne, je bil glavni namen z ogledom ugotoviti, kdo je dejanski lastnik posameznih prostorov, saj je iz predložene dokumentacije in podatkov geodetske uprave mogoče razbrati, da si iste prostore v nekaj primerih lasti več ljudi, pogodbe pa so tako nejasne, da ni mogoče ugotoviti, kdo je sploh lastnik (še zlasti pri podzemnih garažah). Prepričati se je hotela tudi, kje so meje objekta in kateri deli stavbe sodijo k splošnemu skupnemu delu.

Zatem smo slišali, da ima stavba 15 delov (nekaj jih je bilo do ogleda lastniško nejasnih) in da stoji na treh parcelah. Dve od teh sta v zemljiški knjigi vpisani na občino, ena pa na podjetje Giposs, ki je po pripovedovanju ene od lastnic lokala ta objekt začel graditi decembra 1987. Stegnetova je zatem pojasnila, da bodo v tem postopku poskrbeli najprej za vzpostavitev etažne lastnine na fundusu, v kasnejšem oziroma ločenem postopku pa bo sodišče odločilo še o pripadajočih zemljiščih.

Koristen ogled vseh vpletenih

Četudi so na terenskem ogledu lastniki lokalov, njihov zastopnik in odvetnica občine rešili večino dilem okoli lastništva posamičnih in splošnih skupnih delov objekta, bo treba poiskati še solastnike dveh garaž in enega od kletnih prostorov, v katerem ima neko podjetje skladišče, vendar menda ni v njegovi lasti. Težava je v tem, da garaže, ki pripadajo tudi sosednji stanovanjski stolpnici, nimajo formalnega upravnika, čeprav bi ga morale imeti. Vseeno smo izvedeli, da obstaja neformalni upravnik, ki redno izdaja račune za stroške in vzdrževanje garažne kleti vsem trenutnim lastnikom. Mimogrede se je razkrilo, da so lastniki garaž, ki bi morale pripadati lokalom na naslovu Vodnikova 2 oziroma Celovška 69, celo lastniki stanovanj iz stolpnice na Vodnikovi 6, obrtna zbornica, ki ima del prostorov tudi v zgradbi z vhodom s Celovške 69, pa v delu garaže, ki zemljiško sodi k sosednji stolpnici na Vodnikovi 4.

Posebna zgodba je splošni skupni del, ki se začne z ozko pasažo med lokali in konča na vrhu stopnic, ki vodijo nadstropje niže do prostorov obrtne zbornice in velikega asfaltiranega platoja med objektom in Celovško cesto. Ta zgornja ploščad, ki je in bo ostala skupna last občine (v najvišjem nadstropju je vrtec Hansa Christiana Andersena – enota Palčica) in vseh lastnikov lokalov, je namreč v izredno slabem stanju. Kot je dejala vodja pravne službe zbornice, ki ima pod ploščadjo predavalnice in druge prostore, jim zaradi poškodovane ploščadi in stopnic pogosto zamaka. Ne glede na to, kdaj bo postopek za vzpostavitev etažne lastnine in določitev zemljišč končan, je že zdaj jasno, da so trenutni lastniki tisti, ki bi morali skrbeti za nujno vzdrževanje.

Neodgovorni (so)lastniki

Največja odgovornost leži na občini, saj je trenutno največja lastnica zemljišč pod objektom in okoli njega. Kamnite plošče na ploščadi so razpokane, na strmih stopnicah pa jih ponekod sploh ni več ali so močno poškodovane. Zato bi bilo nujno, da upravnik hiše v imenu njenih lastnikov nemudoma naroči vzdrževalna dela in jim zatem izda račun. Lahko pa bi to storila tudi občina, saj ji ne sme biti vseeno, ali bo kateri od staršev ali otrok na poti v vrtec padel in se poškodoval. Obrtni zbornici poleg tega nastaja nepotrebna škoda zaradi zamakanja. Deževnica je naredila precej škode tudi na konstrukciji v garažni kleti. V desetletjih je prebila beton, tako da s stropa visijo desetcentimetrski kapniki oziroma se ponekod že vidijo prerjaveni deli železne armature.

Kaj vse jih čaka

Potem ko bo sodišče v nepravdnem postopku določilo, kaj pripada posameznemu lastniku kot njegov posamični del (lokal ali v primeru občine vrtec) in kateri deli so v solasti vseh, bo treba počakati na morebitne pritožbe. Če jih ne bo, bodo imeli solastniki objekta končno možnost podpisati natančneje urejena medsebojna razmerja. Zanimivo bo predvsem, kako bodo uredili razmerje z lastnikom gostinskega lokala Bolero (nekdanji nogometaš Brane Oblak z družino), ki si ne bo mogel več prilaščati dela ploščadi pred njim, ne da bi za to dobil soglasje solastnikov. Za ta del tudi ne bo več izgovorov, da ni jasno, koliko znaša posamični delež za vzdrževanje skupnega dela objekta. Najbrž bo treba rešiti še vprašanje lesenega nadstreška pred lokalom, ki je bil zgrajen precej kasneje kot objekt. Morda celo brez potrebnih dovoljenj.

Zastopnik lastnikov lokalov (v njih so računovodski servis, šivilja, bife, frizerski salon ...) je pri ogledu ugotovil, da se njegovim strankam glede na stanje stopnic teh ne splača uveljavljati kot svoje solastnine na pripadajočem zemljišču in jih bodo najverjetneje prepustili občini. S tem se namreč izognejo tudi visokim stroškom čiščenja in vzdrževanja. Pravico souporabe pa imajo zagotovljeno v vsakem primeru. Enako je z ozko parcelo vzdolž dela, ki se odpira na Vodnikovo cesto. Ta je namreč trenutno del ceste (mulda), na njej pa bi bilo močno oteženo tudi parkiranje vozil za stranke, saj je cesta za to preozka. Prav tako se ne bodo potegovali za manjši park oziroma zelenico na južni strani objekta. Ta je zelo strma in uporabna zgolj za okras.