Nepremičninska jajca niso zlata vredna

V petek je državni zbor v sklopu supervarčevalnega zakona sprejel tudi sklep, s katerim je uvedel prvi neposredni davek na nepremičnine v Sloveniji. Kdor ima v lasti nepremičnine v skupni vrednosti od milijona do dveh milijonov evrov, bo moral zanje plačati s polodstotni davek, kdor ima nepremičnine, vredne več kot dva milijona evrov, pa bo moral državi vsako leto odšteti odstotek njihove vrednosti. Menda ga bodo pobirali samo tako dolgo, dokler kriza ne bo izgubila zob.

Na finančnem ministrstvu sicer menijo, da je davek na nepremično premoženje večje vrednosti bolj premoženjski kakor nepremičninski davek, saj se ne uvaja za posamezne nepremičnine, ampak na skupno vrednost nepremičnega premoženja nad določenim pragom. Povedali so, da sta bili mejni vrednosti, torej nad milijon in nad dva milijona skupne vrednosti, stvar političnega dogovora, in dodali, da so višjo mejno vrednost postavili tako, da jo bodo plačevala predvsem podjetja, ne posamezniki. Davek bodo sicer morali plačevati posamezniki in pravne osebe.

Zlata jajca?

Nepremičninskim davkom se človek težko izogne, saj hiše ni mogoče odpeljati kam v tujino in je, tako kot jahto ali ladjo, registrirati pod kakšno ceneno zastavo. Koliko bo torej država z njim pridobila?

Na prvi pogled se zdi, da bo obdavčitev nepremičninske kure prinesla zlata jajca. V Sloveniji je po podatkih Geodetske uprave (Gurs) 2627 lastnikov, katerih nepremičnine so vredne med milijonom in dvema milijonoma evrov. Skupna vrednost tega premoženja je 3,57 milijarde, kar pomeni, da bi, če bi jih obdavčili s pol odstotka vrednosti, na leto v proračun prispevali 17,8 milijona evrov. A to je navaden drobiž v primerjavi z 2368 lastniki, ki imajo nepremičnine, skupaj vredne več kot dva milijona. Njihova skupna vrednost je namreč skoraj 39,7 milijarde; z njihovo enoodstotno obdavčitvijo bi v proračun vsako leto priteklo kar 397 milijonov evrov.

Vendar se je zmotil, kdor si je začel mesti roke, da bi lahko z obdavčitvijo nepremičnin doslej neobdavčenih nepremičninskih baronov napolnili več kot štiri desetine za letos predvidene proračunske luknje; ta bo znašala približno milijardo evrov. Iz obdavčitve so namreč izvzeli nepremičnine, ki se uporabljajo v poslovne in javne namene. Med prve spadajo predvsem poslovne zgradbe in industrijski objekti. Nepremičnine za javne namene pa so veliko bolj pisana množica: to so stavbe in deli stavb, namenjenih javni rabi, na primer poslovni prostori javne uprave, muzeji, knjižnice, šole in vrtci, prostori za zdravstvo, verski objekti, gasilski domovi, športne dvorane, železniške, avtobusne postaje in letališča ter zemljišča za javni namen, kamor spadajo parcele, evidentirane kot javno dobro – predvsem javna prometna infrastruktura –, in vodne površine.

Seveda se takoj postavi vprašanje, kaj bo z nepremičninami največjega slovenskega nepremičninskega barona, Rimskokatoliške cerkve. Celo v Italiji so njeno premoženje zaradi krize obdavčili, v Sloveniji pa to ni nujno. Na finančnem ministrstvu sicer trdijo, da bo Cerkev načelno plačevala krizni nepremičninski davek, vendar hiter pogled na izjeme pove, da so med njimi verski objekti; ti so, posebno več vredni, skoraj vsi v lasti Rimskokatoliške cerkve. Zelo zanimivo bo videti, ali bo Cerkev plačevala davke za velika zemljišča, vredna milijone, na primer gozdove, in velike stavbe v središčih mest, ki niso namenjene izpovedovanju vere.

Zaradi vseh izjem bo pobranega davka na nepremično premoženje večje vrednosti precej manj kot čez palec ocenjenih 415 milijonov evrov. Na finančnem ministrstvu računajo, da ga bodo letos izmolzli približno 80, prihodnja leta, če se bo kriza nadaljevala, pa po kakšnih 160 milijonov evrov.

Izvajalec

Na davčni upravi (Durs) sicer menijo, da so nepremičnine v Sloveniji že obdavčene z nadomestilom za uporabo stavbnih zemljišč in z davkom na premoženje. Njihov tiskovni predstavnik Iztok Verdnik nam je povedal, da bodo davek, kolikor on razume, odmerjali na podlagi podatkov Gurs, ki je že pred časom sestavil register nepremičnin in njihove ocenjene vrednosti. Durs bo torej dobil podatke od Gurs in poslal odločbo, »potem pa se bo seveda ves gnev zlil na nas«, je običajno pot novih predpisov, s katerimi država koga udari po žepu, opisal Verdnik.

Po njegovem mnenju bo s tem veliko težav, saj ni nujno, da se bo lastnik, bodisi posameznik, podjetje ali (načeloma) Rimskokatoliška cerkev, strinjal, da je neka nepremičnina vredna več kot milijon evrov; posebno problematično bo takrat, ko bodo ocenjene vrednosti malo čez mejo milijona ali dveh milijonov evrov. Poleg tega se vrednost nepremičnin oblikuje na trgu in je neki objekt lahko na papirju vreden precej več (ali manj), kot je za njega mogoče v resnici iztržiti. To se je jasno pokazalo takrat, ko so ljudje dobili obvestila o posplošeni tržni vrednosti njihovih nepremičnin, določeni s sistemom množičnega vrednotenja, saj so se nanje številni pritožili, predvsem zaradi domnevno previsoko ocenjene vrednosti.

Davčna uprava spada pod finančno ministrstvo. Tam so nam povedali, da v zakonu niso predvideli kakšnih posebnih postopkov, če bi nastal spor glede ocene vrednosti premoženja in glede višine novega davka. Nanjo bo mogoče ugovarjati kot na druge davčne postopke, in to pri organu, ki bo izdal odločbe, torej pri davčni upravi. Očitno se Verdnik z napovedjo o izlivanju gneva na Durs ni zmotil.

Splošno obdavčenje

Novi nepremičninski davek so menda sprejeli zaradi krize in bi mu torej moral rok trajanja poteči, ko bo vlada enkrat ugotovila, da je krize konec. Takrat, morda pa že prej, nas najbrž čaka obdavčenje vseh nepremičnin, kar so nekatere stranke napovedovale že pred zadnjimi državnozborskimi volitvami. Doslej si tovrstnega davka – v državi, v kateri velja nenapisano pravilo, da mora vsak živeti »na svojem«, najem pa velja le za začasen izhod v sili – ni upala uvesti še nobena vlada. Tudi sedanja ga zgolj proučuje, kakor pravijo na finančnem ministrstvu.

Za večino lastnikov naj obdavčitev vseh nepremičnin ne bi pomenila novih bremen, saj naj bi bili zneski podobni, kot so zdaj tisti od nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč in davka na premoženje. Če ne bo tako, in za to obstaja precejšnja verjetnost, ker se je oblast redko pripravljena odreči obetavnemu proračunskemu viru, bo vik in krik veliko glasnejši kot zdaj, ko se večina le privoščljivo muza ob napovedi, da bo moralo v denarnice seči le nekaj najbolj premožnih. In hkrati nespretnih, da jim lastništva ni uspelo pravočasno prikriti. Na finančnem ministrstvu namreč pravijo, da »darovanje v Sloveniji ni omejeno in tega ne bo nihče nadzoroval«, kar najbrž pomeni, da bodo predvsem posamezniki, ki imajo nepremičnine, vredne več kot milijon evrov, lahko njihovo lastništvo razpršili med bližnje in se izognili davku.