Javna stanovanja: sistemski vir bi otežil amnezijo politikov

Ljubljana – Po anketi stanovanjskega sklada je v letih 2016 in 2017 v Sloveniji primanjkovalo najmanj 9167 javnih najemnih stanovanj, od tega 6737 v mestnih občinah. Kdaj in kako bo država pokrila ta primanjkljaj, je vprašanje za okoli 900 milijonov evrov. Da bi lahko vzdrževali ustrezno ponudbo, bi morali zagotoviti še po okoli sto milijonov evrov na leto.

Podatki so impozantni, saj je takšen tudi primanjkljaj v ponudbi javnih najemnih stanovanj. Zagotavljati so jih dolžne občine in država, namreč njihovi javni stanovanjski skladi oziroma neprofitne stanovanjske organizacije. Razmere pa so takšne, da večina lastnikov neprofitnega fonda zaradi neustrezne najemninske politike niti sedanjega fonda ne more vzdrževati, kaj šele, da bi gradili nova stanovanja. Nekateri morajo stanovanja prodajati, da lahko preživijo.

SSRS je edini, ki ima denar

Edini, ki ima denar in napoveduje obsežno gradnjo javnih najemnih stanovanj, je stanovanjski sklad (SSRS). Ta razpolaga s prostimi likvidnimi sredstvi za naložbe in ima še neizkoriščen potencial za zadolžitev (do 30 odstotkov kapitala). Do leta 2020 bo za naložbe v nove kapacitete vložil 185 milijonov evrov, če pa bo hotel izpolniti načrt do leta 2025 (4000 novih najemnih stanovanj), bo moral po ugodna stanovanjska posojila v tujino. Hkrati nastopa kot investitor in soinvestitor, pri katerem se v omejenem obsegu lahko zadolžujejo lokalni stanovanjski skladi.

Med njimi je, na primer, ljubljanski (JSS MOL) med srečnejšimi, ker ima (gmotno) oporo v razumevajoči občinski upravi in županu. Njegov direktor Sašo Rink je povedal, da »bi ta v prestolnici do leta 2025 lahko zgradil okoli 1300 stanovanjskih enot, vsekakor pa je to število glede na kapacitete ustanovitelja in JSS MOL zelo težko dosegljivo«. Rink meni, da bi v Sloveniji za odpravo stanovanjskega primanjkljaja potrebovali okoli 900 milijonov evrov.

Možni sistemski viri

Dolgoročno pa ... »V Združenju stanovanjskih skladov menimo, da bi samo z zakonom določen trajen in sistemski (davčni oziroma podrejeno proračunski) vir financiranja omogočil vodenje kolikor toliko učinkovite stanovanjske politike, ki bo sposobna dolgoročno sistemsko urejati področje in bo posamezne deležnike prek teh virov spodbujala k povečevanju fonda dostopnih najemnih stanovanj,« je odločen Rink.

Kot možne vire financiranja vidijo: del bodočega nepremičninskega davka, ki naj bi izvorno pripadal lokalnim skupnostim, ki so tako in tako dolžne zagotavljati javna najemna stanovanja. Za ta namen bi lahko uporabili tudi del DDV. Namesto da bi ta davek znižali na predkrizno raven, bi lahko ohranili sedanjo stopnjo ali jo znižali za samo eno odstotno točko, to razliko pa namenili za reševanje stanovanjske problematike. Tretja zamisel se zgleduje po zelo učinkovitem modelu stanovanjske oskrbe na Dunaju, kjer gre za ta namen odstotek od bruto plače (pol plača delavec, pol delodajalec). Takšen sistemski vir je bil učinkovit že v nekdanji Jugoslaviji, a so ga ob osamosvojitvi opustili, ker so pričakovali, da bo vse uredil prosti trg. Pa ni.

Sogovornik pravi, da »v tej smeri za zdaj ni odziva. Glede na splošno soglasje med deležniki in tudi delom politike, da je takšen vir potreben, pa upamo, da bo v naslednjem mandatu vlade vendarle uresničen.«

Bežanje od neprofita

Iskanje sistemskega vira poteka neodvisno od spreminjanja najemninske politike, ki pa je zakuhala velik del problema. Sogovornik poudarja, da je nujna tudi uvedba stroškovne najemnine in stanovanjskega dodatka – zato da bi se trg vsaj nekoliko izravnal in da bi se preprečilo nadaljnje propadanje stanovanjskega fonda ter deležnikov na stanovanjskem področju, ki ne dobijo dodatnih finančnih injekcij ustanovitelja. Vendar politične stranke zdaj ne kažejo interesa za zvišanje najemnine na raven stroškovne, saj to načelno ne prinaša dodatnih glasov na volitvah.

Spreminjanje stanovanjskega zakona v tej smeri se utegne zavleči, zato so nekateri stanovanjski skladi že prisiljeni »bežati« iz neprofitne najemnine v stroškovno. Razlika med njima je velika: neprofitna se giblje okoli treh evrov za kvadratni meter, stroškovna na Brdu pa 6,50 evra za kvadratni meter, kar pa žal ne ustvarja razmer za koherentno stanovanjsko politiko in predvidljivost.

Zgolj zaradi pragmatizma

Ekonomistki dr. Andreji Cirman se zdi uvedba sistemskega vira za javno stanovanjsko preskrbo s strogega javnofinančnega vidika neoptimalna rešitev, v naših razmerah pa bi bila vendarle dobrodošla. Zakaj? »Ker v Sloveniji manjka politične volje za reševanje težav na stanovanjskem področju. Politikom so stanovanja in stanovanjska tematika le demagoško polnilo v predvolilnem času, dodeljevanje resorja pa del koalicijske trgovine drugega ali celo tretjega reda. Ko postanejo del vladajoče strukture, na vse obljube pozabijo. Sistemski vir bi takšno amnezijo nekoliko otežil, resor z denarjem pa bi postal tudi za politiko zanimivejši.« Kolikšen vložek je potreben, je težko oceniti, dodaja Cirmanova, saj je treba nadomestiti primanjkljaje, ki so se kopičili dvajset let.

Kaj pa zasebni kapital? »Najemni sektor je mogoče financirati tudi pretežno z zasebnim denarjem, kot uspešno počne Nemčija že od druge svetovne vojne. A pogoj je, da imamo ustrezno urejeno najemninsko politiko, da zakonodaja ne ščiti samo najemnika, ampak tudi lastnika (skupaj s subsidiarno odgovornostjo), da je sodno varstvo pravic lastnikov in najemnikov učinkovito ter da je urejen stanovanjski dodatek za najranljivejše.«