Delitev stroškov za ogrevanje: faktorje bo določal strokovnjak

Ljubljana – Lastniki stanovanj v večstanovanjski stavbi ne bodo več sami določali korekcijskih faktorjev za delitev stroškov ogrevanja, spreminja se tudi razmerje med fiksnim delom stroškov glede na površino stanovanja in deležem po porabi. To sta le dve izmed predlaganih novosti iz osnutka pravilnika o delitvi in obračunu stroškov za toploto v večstanovanjskih hišah.

Stari pravilnik prepušča lastnikom posameznih delov stavbe – če poenostavimo, stanovanj –, da sami odločijo o vrsti in tipu delilnikov, začetku in trajanju obračunskega obdobja, velikosti in deležih ogrevanih površin, pa tudi o tehnično bolj zahtevnih parametrih, kot so denimo korekcijski faktorji za izenačitev vpliva lege stanovanj v stavbi in delež stroška, ki ga uporabnik plača na podlagi meritev delilnikov oziroma kalorimetrov.

Regulator je v osnutku novega akta stopil korak nazaj in nekatere pristojnosti vendarle prepustil strokovnjakom. Razlog je preprost: v praksi so lastniki določali faktorje in strukturo stroškov nedomišljeno, na pamet, ali so jih celo pisali na kožo močnejšim, agresivnejšim sostanovalcem. Bremena, ki so vsak mesec padla na posameznike, so bila vse prej kot pošteno razdeljena. Zato naj bi po novem tehnične parametre za delitev stroškov ogrevanja (opredelitev toplote za pripravo tople vode, korekturne faktorje) določil izvajalec delitve. To je običajno kar dobavitelj delilnikov.

Polovico stroška po površini

Šesti člen pravilnika, ki govori o vgradnji delilnikov, vztraja pri starih zahtevah: kjer je mogoče, je treba vgraditi kalorimetre, kjer toplota vstopa v stanovanje na več mestih, kar je v Sloveniji najbolj razširjeno, pa delilnike na vseh grelnih telesih. Dopolnjuje ga novo določilo, da morajo lastniki vseh posameznih delov pred začetkom obračunskega obdobja v stanovanja vgraditi vodomere za toplo vodo.

Sedanjo strukturo stroškov, da torej lastniki sami odločijo, koliko bodo plačali po delilnikih (od 60 do 80 odstotkov skupnih stroškov za ogrevanje), spreminja deseti člen. Določa, da se 75 odstotkov stroškov za toploto in ogrevanje vode obračuna glede na izmerjeni delež v porabi. Pri ogrevalnih sistemih, kjer toplota za ogrevanje vstopa v stanovanje na več mestih (vertikalni razvodi), bo imel ta delež po novem manjšo težo, zgolj 50 odstotkov stroškov za ogrevanje.

Preostali del stroškov za ogrevanje se po posameznih stanovanjih razdeli glede na delež ogrevane površine, stroški za pripravo tople vode pa glede na število uporabnikov, če gre za poslovni del, pa glede na delež ogrevane površine. Enako, torej po deležu ogrevane površine ali števila uporabnikov, se izračuna strošek za toploto tudi, če v stavbi objektivno ni mogoče namestiti merilnih naprav, če porabniškega deleža ni mogoče ugotavljati, ker ni delilnikov, niso prav nameščeni, niso umerjeni, ni možen dostop ali ko so na voljo le podatki za manj kot polovico ogrevane površine.

Pravilnik deli opravila v zvezi z merjenjem in obračunom toplote med izvajalca delitve – pogosto je to dobavitelj merilnikov ali z njim povezano podjetje – in izvajalca obračuna (upravnik). Prvi denimo vsak mesec na podlagi podatkov iz delilnikov izdela razdelilnik stroškov, vodi evidence, posreduje podatke upravniku in obvešča lastnike stanovanj. Upravnik obračunava stroške, pripravlja letno poročilo, je na voljo lastnikom za informacije, poroča ministrstvu in hrani tehnično dokumentacijo o stavbi, skupni kurilni napravi, grelnih telesih, delilnikih, merilnikih in drugih napravah.

Delilniki ali merilniki?

Med prehodnimi določbami je še ena, ki bo posebej pogrela etažne lastnike: tisti, ki imajo na radiatorjih vgrajene delilnike, bodo morali te do 1. januarja 2024 nadomestiti z merilniki toplote. Dotlej lahko uporabljajo že dogovorjene korekturne faktorje, če se posamezni deleži porabe ne razlikujejo za več kot 5 odstotkov. Tam, kjer prihaja do nepojasnjenih velikih odstopanj, pa bo moral torej faktorje nemudoma na novo določiti izvajalec delitve stroškov.

Med javno razpravo so se analize predloga posebej resno lotili v zbornici za poslovanje z nepremičninami pri GZS. Združenje upravnikov je ob pomoči energetskih in pravnih strokovnjakov pripravilo obsežen paket pripomb, ki se dotikajo odgovornosti izvajalcev delitve in upravnikov, pa tudi izračuna stroškov ogrevanja. Opozarjajo na zmedo pri uporabi pojmov delilniki in merilniki, na neprimerno razmejitev nalog in odgovornosti med izvajalce delitve in upravnike. Menijo, da lastniki niso dovolj strokovno podkovani, da bi lahko odločali o izbiri vrste in tipa delilnika. Pri stanovanjsko-poslovnih stavbah bi bilo pri razdelitvi stroška treba sorazmerno povečati delež poslovnega dela, ki po višini močneje odstopa od stanovanjskega dela in se tako ogreva večja prostornina.

Pomembna je zahteva upravnikov, da mora biti pred vgradnjo delilnikov ogrevalni sistem hidravlično uravnotežen, radiatorji pa opremljeni s termostatskimi ventili. Opozarjajo, da ogrevana površina ni ustrezno merilo, ampak bi morali vzeti ogreto površino, ki upošteva tudi prisilni in pasivni odjem toplote. Zato sta, pravijo, tudi novi predpisani razmerji med variabilnim in fiksnim delom stroškov strokovno neutemeljeni in nejasni. Upravniki terjajo, naj pravilnik natančno določi, kateri strokovnjak in na podlagi česa naj določi korekturne faktorje. Sprašujejo se o usodi doslej sprejetih sporazumov o delitvi stroškov, saj bo nova zahteva zrušila ponekod komaj doseženo soglasje. Izvajalec delitve po črki osnutka tudi ne odgovarja za kontrolo delovanja delilnikov in pravilnost določitve faktorjev, kar bi bilo treba popraviti, menijo upravniki.