Dva koncepta gradenj za mlade in za socialno ogrožene
Javne stanovanjske gradnje so mogoče po dveh konceptih, je v uvodni predstavitvi v panel o financiranju ciklusa investicij v javna stanovanja povedal Jože P. Damjan, profesor na ljubljanski ekonomski fakulteti. To sta koncept ministrstva za solidarno prihodnost (MSP), ki temelji na javnih stanovanjskih skladih in izključno na proračunskem financiranju, in na drugi strani koncept Slovenskega državnega holdinga (SDH), kjer pa gre za naložbeni sklad javnih najemnih stanovanj (tako imenovani nacionalni najemniški sklad, NNS). Financiranje je v tem primeru zunajproračunsko, gre za kombinacijo javnih sredstev ter zasebnih vlaganj.
Prednost MSP je, da je dinamika financiranja gradnje najemnih stanovanj predvidljivejša, stroškovna cena najemnine je morda nekoliko nižja, je dejal Damjan, vendar pa je ta koncept šele v idejni zasnovi, izziv pa je zagotoviti proračunska sredstva in njihovo dolgoročno stabilnost. Ker javni stanovanjski skladi sodijo v sektor država, zanje veljajo omejitve glede zadolževanja, njihov dolg se tudi upošteva kot javni dolg. Poleg tega, ker gre za proračunsko financiranje, za investitorje veljajo pravila javnega naročanja.
Koncept, kjer je nosilec SDH, te omejitve odpadejo, tako da omogoča hitrejšo izvedbo investicije in tudi cenejšo gradnjo zaradi možnosti izbire najugodnejšega ponudnika prek neposrednih pogajanj. Med slabostmi tega koncepta pa je Damjan izpostavil tveganje nižje kakovosti gradnje, če ne bi bilo postavljenih standardov in učinkovitega javnega nadzora, tveganje neenakomerne dinamike gradnje in višjih stroškovnih najemnin, če stroški financiranja, vzdrževanja in upravljanja ne bi bili regulirani.
Kombinirana trajnostna javna stanovanjska politika
Predstavil je predlog kombinirane trajnostne javne stanovanjske politike. Koncept, ki bi ga gradili okrog javnih stanovanjskih skladov, bi bil namenjen reševanju stanovanjske problematike socialno ogroženih skupin prebivalstva, medtem ko bi v okviru koncepta DUTB, ki temelji na skladu javnih najemnih stanovanj, reševali stanovanjsko problematiko mladih družin, gradili domove starejših občanov (DSO) in varovana stanovanja.
Naslednji koraki
Naslednji koraki, ki jih moramo narediti so po besedah Jožeta P. Damjana oblikovanje dolgoročne strategije javne stanovanjske gradnje z zakonsko predpisano dinamiko gradnje, oblikovanje standardov glede kakovosti gradnje in sistem nadzora, spremeniti je treba zemljiško politiko in pospešiti postopke umeščanja v prostor, zagotoviti kriterije dostopnosti do javnih stanovanj (prioritetne skupine), enotno opredeliti višino stroškovne najemnine (z limitiranjem stroškov gradnje ter stroškov financiranja, vzdrževanja in upravljanja), omogočiti nakup stanovanja mladim družinam po stroškovni ceni ter omogočiti finančno soudeležbo bodočim kupcem.
Financiranje javne stanovanjske gradnje
Glede financiranja javne stanovanjske gradnje je Damjan dejal, da ni realistično, da bi vsako leto iz proračuna za to namenili sto milijonov evrov. Edina stabilna oblika je, da bi imeli nek davek na to. Poleg tega bi bilo treba Stanovanjskemu skladu RS omogočiti financiranje prek izdaje obveznic
Možnosti financiranje pri SDH so večje, tudi z lastno udeležbo SDH pri gradnji in vključitvijo SID banke, mednarodnih finančnih institucij, pokojninskih skladov, zasebnega kapitala. Prav tako bi bilo treba izkoristiti možnosti financiranja prek izdaje obveznic z mobilizacijo bančnih depozitov. »Na bankah imamo 26 milijard evrov depozitov, kar je mrtev kapital. Z izdajo stanovanjskih obveznic bi ga mobilizirali, bi bilo pa pomembno, da so obveznice po manjših apoenih, da jih lahko kupujejo tudi fizične osebe in s krajšimi ročnostmi.
Moderator tudi drugega panela je bil Slavko Bobovnik, njegovi sogovorniki pa so bili Primož Dolenc, viceguverner Banke Slovenije, Matej Falatov, član uprave Nove KBM, mag. Milan Lovrenčič, svetovalec za upravljanje z vrednostnimi papirji, ter Alen Miškić, namestnik direktorja poslovnega centra za poslovanje s ključnimi komitenti v NLB.
Zakaj smo v Sloveniji pri urejanju stanovanjske problematike vedno zatajili? Kot pravi Dolenc, je danes problem ponudbe. Glede na njihove analize je bila skokovita rast cen nepremičnin predvsem zaradi pomanjkanja ponudbe primernih stanovanj, predvsem za mlade. »Povpraševanja in virov financiranja je dovolj, zato se je treba vprašati kaj bomo naredili s ponudbo. V Sloveniji smo navajeni imeti svoja lastniška stanovanja, zato je odločitev na državi, v katero smer bomo šli: v najemniška ali lastniška stanovanja ali v kombinacijo obeh in potem je treba nekaj narediti na strani ponudbe. Verjetno ni primerno, da gremo samo v eno smer, mora biti kombinacija obeh. Ali je bila smer prava, pa bodo pokazali naslednji cikli (ne)podpore tem politikom.«
Glede gradnje stanovanj je Falatov dodal, da največji problem vidijo v zemljiščih, ker ni urejenih dokumentacij (OPPPN itd.), druga stvar so tudi zelo optimistične številke, saj ni dovolj kapacitet naših gradbenikov za takšno obširno gradnjo. »Pa tudi ni nujno, da smo vsi lastniki stanovanj – danes je bolje biti najemnik, ker si bolj fleksibilen, poleg tega nimaš dodatnih investicij, če se družina razširi, se lahko takoj preseliš itd.«
Kako spraviti v pogon milijarde posameznikov
Dolenc je še poudaril, da je trenutno v bankah za 26 milijard depozitov gospodinjstev in še za 10 milijard pravnih oseb, zato kreditni potencial v Sloveniji je. »Ponovno je treba vzpostaviti kapitalski trg. Pri nas leži denar na računih, mi se pa financiramo v tujini. Razvoj kapitalskega trga je zelo problematičen: smo nazadovali, imamo najbolj bazični bančni sistem (pa za to niso banke krive), sam denar pa trenutno ni problem, problem so vse ostale zadeve. Zato je treba premisliti, kaj narediti, da dosežemo več učinkov hkrati, da spravimo v pogon vse te milijarde posameznikov – kako bi razvijali kapitalski trg in zastavili na dolgi rok stabilno financiranje države ali paradržavnih skladov.«
In zakaj ljudje varčujejo na bankah? Kot pravi Lovrenčič, je razlogov za to več, med drugim smo zapravili zaupanje ljudi. »Ker če bo zaupanje, potem poslovanje z vrednostnimi papirji sploh ne bo problematično. Ljudje mislijo, da ne bodo nikdar stari, ampak jaz jim lahko dokažem, da lahko postaneš hitro star. Država bi veliko več morala narediti za pokojninske sklade.Ljudje investirajo v zidove/stanovanja, velika večina v to investira, da ohrani realno vrednost privarčevanih sredstev – treba je najti druge načine.«
In na kaj je banka najbolj pozorno pri najemanju kreditov? Kot pravi Miškić, so se banke v preteklih letih veliko naučile, kako financirati. Ob predstavitvi projekta s strani investitorja so znani nadaljnji postopki, kaj vse zahtevamo.
Falatov pa je dodal, da je treba ločiti med investitorji, stroški, ki jih imate s tem in prihodki, donosi, ter kdo bo to kupil in kje bo dobil denar, da bo to kupil. Trg je preveč zapolnjen z luksuznimi stanovanji, povpraševanje pa je po ostalih stanovanjih. Danes rabimo stanovanja v rangu 200.000 evrov, je še dodal.
Zakaj načrtovana gradnja temelji na kreditih, če pa že doslej ni najboljše funkcioniralo in je pripeljalo do višjih najemnin, je povprašal sogovornike Bobovnik. Miškić je dejal, da so v zadnjih dveh letih šle najmenine res gor, vendar ne zaradi višje obrestne mere. »Investicija v nepremičnino je velik podvig. Strošek obresti v celotnem načrtu izgradnje projekta je majhen, zato to ni generator višjih najemnin.« Falatov pa je dodal, da ima javni denar drugačne specifike kot zasebni denar. »Dejansko je danes za mlade družine bolj smotrno vzeti stanovanje v najem.«
Dolenc: »Če bi v Sloveniji veliko energije dajali v to, da bi imeli kvalitetna delovna mesta z visoko dodano vrednostjo z visokimi plačami, ki pa ne bi bile tako visoko obdavčene kot danes, tako pa imamo novozaposlene delavce iz drugih držav in ki so nizko izobraženi z nizko dodano vrednostjo, njihova produktivnost je nizka in je tudi sposobnost kreditiranja nizka. Zato se moramo kot država odločiti, ali bomo šli po poti dvigovanja dodane vrednosti delovnih mest.«
Miškić je ob tem dodal, da banke poskušajo olajšati reševanje stanovanjskega problema, saj dajejo kredite na 30 let. Falatov: »Večinoma so 20-letni krediti poplačani prej in se zatem vzame nov kredit za večjo stanovanje. Glede na konjukturo in monetarno politiko se gibljejo tudi mesečni obroki. Je pa stvar posameznika, ali da 1000 evrov za najem večjega stanovanja, ali pa gre v nakup manjšega stanovanja.«
Kako bi država dobila sredstva za financiranje fonda najemnih stanovanj?
Dolenc pravi, da obstajajo različne možnosti, že danes se država zadolžuje na mednarodnih trgih, ampak to ni edina možnost. »Predlagam, da bi aktivirali prihranke državljanov tako kot pred 20 leti, da se prodaja obveznice tudi državljanom – aktivirajo se prihranki, potem pa ima država nek varen bazen investitorjev v svoje inštrumente, ki v primeru manjših nihajev v bonitetni oceni nikamor ne pobegnejo in v vsakem primeru državi zaupajo. Potem so pa še paradržavne inštitucije, ki imajo določene proračunske omejitve in ki se ne zadolžujejo na rednem trgu. Nerazvit kapitalski trg je slab za državo, prebivalstva in podjetja in za dolgoročno vzdržnost, ker ljudje nismo navajeni investirati v pokojninske sklade itd.« Opozoril je še na problem finančne pismenosti.
In kaj se bo zgodilo ob koncu mandata te vlade? Lovrenič pravi, da če stanovanjske luk je ne bodo zadelali, bodo padli v njo.
