Tiskane izdaje
Ljubljana – Pri sklepanju nepremičninskih poslov je največja ovira negotovost glede tega, kaj se bo s cenami dogajalo v prihodnosti. Imam denar, pa ne vem, ali naj nepremičnino kupim zdaj ali bodo cene še padle ... Stanovanje nameravam prodati, a ne vem, ali ne bi morda čez nekaj časa zanj iztržil več ... Napovedi so nehvaležne, zato z zanimanjem iz Banke Slovenije prihaja novo orodje.
V Analitsko-raziskovalnem centru BS so bančni analitiki Črt Lenarčič, Robert Zorko, Uroš Herman in Simon Savšek izdelali ekonometrični model za napovedovanje gibanja cen nepremičnin v Sloveniji. Izračuni po tem modelu pritrjujejo temu, kar predvidevajo poznavalci trga na podlagi dosedanjih gibanj in praktičnih izkušenj. Na vprašanja je odgovoril Črt Lenarčič.
Kaj je pokazal prvi izračun, kako se bodo gibale cene nepremičnin?
Model napoveduje, da bi morale cene nepremičnin v bližnji prihodnosti stagnirati na trenutnih ravneh. Konkretnejše rasti v cenah nepremičnin se ne pričakujejo. Treba je poudariti tudi, da obstaja možnost, da se cene celo dodatno znižajo, saj model ne zajema enkratnih dogodkov, kot so razprodaje, javne dražbe, likvidacijski postopki in tako naprej, saj jih je nemogoče predvideti.
Kaj vse vpliva na gibanje cen?
Model zdaj zajema sedem spremenljivk. Štiri od teh se obravnava endogeno, kar pomeni, da lahko vplivajo druga na drugo. To so indeks cen nepremičnin, razpoložljivi dohodek gospodinjstev, stanovanjske investicije in stopnja brezposelnosti.
Eksogeno pa vstopajo v model še realni BDP, indeks gradbenih stroškov in obrestna mera za stanovanjska posojila. Iz rezultatov je razvidno, da stagnacija stanovanjskih investicij in le blag odboj razpoložljivega dohodka gospodinjstev po finančni krizi povzročata stagnacijo cen nepremičnin.
Imate na voljo dovolj dolgo časovno vrsto podatkov?
Časovna vrsta podatkov se začne s prvim četrtletjem 2000, kar se zdi zadovoljivo dolga serija. Težava slovenskega nepremičninskega trga v zadnjih letih pa je njegova dokajšnja nelikvidnost, ta pa znižuje kakovost podatkov v zvezi z nepremičninami in posledično otežuje zanesljivost napovedovanja.
Črt Lenarčič Foto: Uroš Hočevar/Delo
Ali vaša napoved velja za vse vrste nepremičnin, tudi poslovne, zemljišča in tako naprej?
Gre za indeks stanovanjskih nepremičnin, rabljenih in novih, ki jih spremlja statistični urad, brez zemljišč in poslovnih prostorov. Cene teh se obnašajo precej drugače kot cene stanovanjskih nepremičnin.
Bo vaš model pomagal odgovoriti na vprašanja, kdaj se izplača prodati oziroma kupiti nepremičnino, bo v pomoč tudi navadnim smrtnikom?
Zaposleni v centralni banki komercialnih nasvetov oziroma odgovorov z nasveti ne moremo podajati. Prav tako velja, da sklepi, objavljeni v analizi, niso nujno stališča Banke Slovenije.
Čemu bo torej izračun služil, koliko bo zanesljiv, pod kakšnimi predpostavkami in s kakšnimi omejitvami? V kakšnih intervalih boste napovedovali gibanje cen?
Sprva je bil cilj razviti le model za napovedovanje. Glede pogostnosti prihodnjega napovedovanja lahko zdaj rečem le, da bi bil lahko model z morebitnimi spremembami, predvsem z vidika avtomatizacije, uporabljen za notranje potrebe v naši centralni banki.
Če se bo model pokazal za dovolj robustnega, za kar je potreben določen čas, potem bi se ga lahko uporabljalo kot orodje drugih ekonomskih politik, kot je v tem primeru makroprevidnostni nadzor.
