Upravniki niso najbolj veseli idej iz svoje nove biblije

Portorož – Upravljanje večstanovanjskih in poslovno-stanovanjskih stavb v Sloveniji – več kot 24.000 jih je – bo po črki novega stanovanjskega zakona učinkovitejše in manj konfliktno. Tako vsaj pričakujejo snovalci novih zakonskih izhodišč, ki so za prvi testni teren izbrali avditorij tradicionalnega nepremičninskega posveta v Portorožu.

Novela stanovanjskega zakona, ki bo, kot je predvideno, hkrati urejala tako upravljanje etažne lastnine kot najemna razmerja, je v še zelo zgodnji fazi, v obliki izhodišč, na podlagi katerih bo ministrstvo za okolje in prostor pripravilo zakonske člene. Po napovedih naj bi osnutek na začetku prihodnjega leta že poslali v javno obravnavo in medresorsko usklajevanje. Toliko v opombo, da se tudi do takrat lahko še kaj spremeni. Če je mogoče sklepati po prvih odzivih, večina deležnikov upa, da zakon na koncu ne bo tako radikalen. Glavne rešitve bodo najbrž vendarle ostale.

Pogodba ne bo več obvezna

Ministrstvo za okolje in prostor predlaga, da pogodba o medsebojnih razmerjih v večstanovanjski stavbi po zakonu ne bo več obvezna, je napovedala Barbara Radovan z ministrstva. Zdaj je, a je kljub temu številne večstanovanjske stavbe nimajo. Po novem bo razmerja natančneje opredelil zakon, dopustil pa bo, da hiše lahko dovoljena odstopanja od zakonskih določb same zapišejo v medsebojno pogodbo. Lastniki vanjo lahko vnesejo s kvalificirano večino sprejeto drugačno delitev skupnih stroškov. Pogodbe bi bilo treba vpisati v zemljiško knjigo, da bodo s hišnimi posebnostmi seznanjeni tudi vsi bodoči solastniki. Vodja strokovne ekipe, ki ji je ministrstvo že lani zaupalo pripravo analize in izhodišč za prenovo stanovanjske zakonodaje, pravnik Miha Juhart takšno ureditev podpira; zakon potrebujemo, k(j)er se etažni lastniki sami ne morejo dogovoriti o urejanju skupnih zadev.

Spremembe so tudi pri opredelitvi kvot za odločanje v hiši. Zakon navaja posle rednega upravljanja, za katere je potrebna zgolj 50-odstotna večina glasov po solastniških deležih. Za posle prek rednega upravljanja (na primer izboljšave skupnih delov, za katere ni potrebno gradbeno dovoljenje, zvišanje vplačil in uporaba sredstev za dela zunaj načrta vzdrževanja) naj bi veljalo odločanje s kvalificirano večino (75 odstotkov), za posle, ki posegajo v vsebino etažne lastnine (spremembe v lastniških razmerjih, pri deležih na skupnih delih, odločitve o uporabi skupnih delov, najemanje kreditov v breme rezervnega sklada) pa bo potrebno stoodstotno soglasje. Juhart je dodal, da je bilo odločanje sicer že do zdaj primerljivo z evropsko prakso in da gre zgolj za nekoliko prerazporejanja znotraj kvorumov. Smiselno, a z eno pripombo: najemanje kreditov v breme rezervnega sklada se mu ne zdi tako močan poseg v pravice lastnikov, da bi zahteval soglasje, ampak bi bila dovolj kvalificirana večina. Boštjan Udovič, direktor cehovske zbornice, je med posli rednega upravljanja pogrešal zavarovanje stavbe kot celote.

Ločeni računi še vedno v igri

Stroški večstanovanjske stavbe naj bi se še naprej delili po solastniških deležih, razen obratovalnih stroškov. S posebnim pravilnikom bi bilo treba odpraviti delitev po številu uporabnikov. Ugotavljanje, koliko oseb živi v stanovanju, je namreč postalo nemogoče. Če lastnik informacije noče razkriti, upravnik ne more storiti nič.

V poglavju o rezervnem skladu je udeležence, med katerimi je bila večina prav upravnikov, podžgala ideja o ločenih računih za vsako stavbo in stroške upravljanja. Juhart se ni dosledno opredelil za ali proti ločenim računom, poudaril je le, da je treba upoštevati princip ločenosti – vsak trenutek mora biti jasno, kje je denar. Tehnična izvedba ni tako pomembna. Vsaj enako nujno pa bi bilo treba uzakoniti načelo »štirih oči« pri uporabi denarja iz rezervnega sklada, saj bi to zelo zmanjšalo možnost zlorab.

Pogodba za določen čas

Glavna novost pri imenovanju upravnika je po predlogu ministrstva – mandat. Prvo imenovanje v novogradnjah naj bi bilo omejeno na največ tri leta, sicer pa naj bi mandat trajal od dve do pet let. Če bodo lastniki z upravnikom zadovoljni, bodo pogodbo seveda lahko podaljšali. Upravniški ceh ima glede mandata veliko pomislekov: že v sedanjem sistemu kar 15 odstotkov stavb, ki bi morale imeti upravnika, krši to določilo. Za primerjavo: v Nemčiji imenovanje upravnika ni obvezno, a ga kljub temu ima več kot 90 odstotkov stavb.

Kaj bi se zgodilo, če bi v naših razmerah, ob povsem drugačni mentaliteti in navadah, uvedli trden mandat? Po Udovičevem mnenju bi nastal še večji kaos, ker po prenehanju pogodbe z upravnikom v večini večstanovanjskih hiš ne bi bili sposobni postaviti novega. Če hoče predlagatelj uvesti mandat samo zato, ker je zdaj težko zamenjati upravnika, ta argument ne zdrži. Po podatkih nepremičninske zbornice je v letih 2015 in 2016 to storilo kar 600 večstanovanjskih hiš, stanovanjski inšpektor Boštjan Rus pa je dejal, da je bilo problematičnih le okoli pet primerov.

Juhart bi si osebno kot etažni lastnik bolj želel upravnika za nedoločen čas s preprosto možnostjo odpoklica. Ker pa ima tudi omejitev na mandat svoje prednosti (delo upravnika bi večkrat prevetrili), bi bilo smiselno, da bi zakon ponudil izbiro med obema možnostma.

Licence operativnim upravnikom?

Sicer pa bi skupnost etažnih lastnikov lahko izbirala med upravnikom, ki je gospodarska družba, s statusom s. p., ali pa bi hišo upravljal eden od njenih članov. Nerešeno je še vedno vprašanje licenciranja, predlagatelj razmišlja, da bi uvedel licenciranje operativnih upravnikov. Če se država odloči za to, bo vsekakor morala razdelati sistem podeljevanja in odvzemanja licenc, v podzakonskem aktu pa določiti tudi osnovne kadrovske pogoje, na primer, koliko stavb lahko upravlja en operativni upravnik.