Stabilna naložba v nestabilnih časih: Poslovne nepremičnine v Adriatic regiji

Nepremičnine kot naložbeni razred znova pridobivajo pomen – ne le zaradi svoje otipljive narave, temveč tudi zaradi sposobnosti ustvarjanja stabilnega denarnega toka in zaščite pred inflacijo.

Poslovne nepremičnine v regiji, kot sta Slovenija in Hrvaška, so v zadnjih letih pritegnile vse več pozornosti vlagateljev. Trga sta še v razvoju, a ponujata dobro razmerje med tveganjem in donosnostjo. Poleg tega se izkazujeta za presenetljivo odporna proti zunanjim šokom – tudi v obdobjih višjih obrestnih mer, ki so drugod po svetu povzročile cenovne korekcije, sta trga ohranila stabilnost.

Za vlagatelje, ki iščejo dolgoročno naložbo, ki ni neposredno vezana na kratkoročna nihanja kapitalskih trgov, so nepremičnine – še posebej skozi profesionalno upravljane sklade – zanimiva priložnost. Alternativni nepremičninski skladi omogočajo dostop do kakovostnih naložb v fizične nepremičnine, brez operativnih zahtev, ki jih prinaša neposredno lastništvo.

Vključitev nepremičnin v naložbeni portfelj lahko vlagateljem prinese boljše ravnotežje med tveganjem in donosnostjo. Z vidika dolgoročne strategije so nepremičnine zanimiv dodatek, ki prispeva k večji stabilnosti prihodkov in manjši volatilnosti portfelja.

Ena izmed možnosti za vlaganje v nepremičnine so alternativni investicijski skladi. Ti se bistveno razlikujejo od klasičnih vzajemnih skladov, saj omogočajo vlaganje v manj likvidna in bolj specializirana sredstva – med drugim tudi v poslovne nepremičnine, infrastrukturo in zasebni kapital. Zaradi kompleksnosti in daljšega naložbenega obdobja so praviloma namenjeni bolj izkušenim vlagateljem, ki razumejo naravo tveganj in so pripravljeni sprejeti nižjo likvidnost v zameno za višji potencialni donos.

Drugače kot tradicionalni vzajemni skladi, ki vlagajo predvsem v javno dostopne in likvidne vrednostne papirje, alternativni skladi ponujajo večjo fleksibilnost pri izbiri naložb. To pomeni tudi več možnosti za ustvarjanje nadpovprečnih donosov – ob upoštevanju višje kompleksnosti in časovne vezanosti investicije.

Posebno mesto med alternativnimi oblikami naložb zasedajo alternativni nepremičninski skladi. Ti vlagajo neposredno v fizične nepremičnine – poslovne stavbe, stanovanjske portfelje, logistične centre – ter vlagateljem omogočajo dostop do trga brez potrebe po individualnem nakupu ali upravljanju nepremičnin.

Od pisarniških prostorov do logističnih centrov

Delovanje teh skladov je v Evropski uniji regulirano pod okvirom Direktive o upravljavcih alternativnih investicijskih skladov (AIFMD), kar vlagateljem zagotavlja dodatno raven varnosti in nadzora, upravljavcem pa omogoča več svobode pri oblikovanju investicijskih strategij. FOTO: Jure Eržen

Naložbene nepremičnine delimo na dve glavni skupini: stanovanjske in poslovne nepremičnine. Stanovanjske, kot so stanovanja in večstanovanjski objekti, so zanimiva možnost naložbe, predvsem zaradi stabilnosti povpraševanja in možnosti ustvarjanja prihodkov iz najemnin ter potencialne rasti njihove vrednosti. V Sloveniji je ta segment sicer še razmeroma nerazvit, predvsem zaradi odsotnosti kulture dolgoročnega najemanja stanovanj. Glavne težave, ki vlagatelje odvračajo od te vrste naložb, so povezane predvsem z upravljanjem večjega števila najemnikov ter potencialnimi zapleti ob neplačilih in težavnih postopkih deložacije. Najemna donosnost stanovanjskih nepremičnin je v Sloveniji običajno za najmanj polovico nižja v primerjavi s poslovnimi nepremičninami, vendar so te naložbe pogosto manj izpostavljene tržnim nihanjem, še posebej v času gospodarskih kriz. Institucionalne vlagatelje še posebej zanimajo večji stanovanjski portfelji ali razvoj novih stanovanjskih projektov.

Večina vlaganj v nepremičnine je praviloma usmerjena v poslovne nepremičnine, saj te ponujajo bolj raznolike možnosti glede na njihovo namembnost, značilnosti ter različen profil tveganja in donosa. Poslovne nepremičnine vključujejo pisarniške prostore, trgovska središča, industrijske in logistične objekte ter hotelske oziroma turistične kapacitete. Njihova glavna prednost je, da ustvarjajo stabilne denarne tokove z najemninami, hkrati pa imajo tudi potencial za rast vrednosti.

Pisarniške nepremičnine so tradicionalno privlačne zaradi dolgoročnih najemnih pogodb in stabilnih najemnikov, vendar jih v kriznih obdobjih lahko prizadenejo višje stopnje nezasedenosti. V Sloveniji trenutno povpraševanje po kakovostnih pisarniških prostorih presega ponudbo, vendar bo trg v Ljubljani kmalu pridobil približno 100.000 kvadratnih metrov novih visokokakovostnih pisarn, kar bo verjetno nekoliko spremenilo tržno dinamiko. Pisarniške nepremičnine so posebej zanimive v Zagrebu, kjer imajo številne mednarodne korporacije regionalne sedeže.

Trgovska središča ponujajo visok donos zaradi velikih pretokov potrošnikov, a so hkrati občutljiva na spremembe potrošniških navad in gospodarskih trendov. Trenutno so za vlagatelje privlačnejše naložbe v manjše trgovinske parke, saj so bolj fleksibilne in manj občutljive na nihanja v potrošniških navadah.

Industrijske in logistične nepremičnine, kot so proizvodne hale, skladišča in distribucijski centri, so v zadnjih letih še posebej priljubljene, predvsem zaradi rasti spletne trgovine. Običajno imajo nekoliko višjo donosnost od pisarniških prostorov, kar odraža tudi njihovo nekoliko višje tveganje.

Posebna kategorija so specializirane nepremičnine, kamor spadajo zdravstveni objekti, študentski domovi, samopostrežna skladišča, zemljišča in infrastrukturni objekti, kot na primer podatkovni centri. Te vrste naložb praviloma zahtevajo specifično strokovno znanje ter vključujejo višja operativna in regulativna tveganja, vendar hkrati obljubljajo tudi potencialno višje donose. Institucionalni vlagatelji običajno vanje vstopajo prek specializiranih skladov.

S pravilno razpršitvijo nepremičninskega portfelja lahko vlagatelji učinkovito uravnotežijo tveganje in donosnost ter dolgoročno povečajo vrednost svojih naložb.

Naložbeni razred, ki varuje premoženje pred razvrednotenjem denarja

Alternativni skladi so posebna oblika investicijskih skladov, ki zbirajo sredstva vlagateljev z namenom skupnega investiranja, vendar se pomembno razlikujejo od klasičnih vzajemnih skladov. FOTO: Reuters

Nepremičnine so v zadnjih desetletjih postale pomemben del naložbenih portfeljev – ne le zaradi stabilnega toka prihodkov, temveč tudi kot zaščita pred inflacijo in način za dolgoročno rast kapitala. Poslovne nepremičnine so danes pomemben del investicijskega okolja in jih vse pogosteje obravnavamo kot temeljni gradnik dobro uravnoteženih portfeljev – ob boku delnicam, obveznicam in gotovini. Institucionalni vlagatelji pogosto ciljno usmerjajo več kot 10 % svojih sredstev v tovrstne naložbe, posamezniki pa ostajajo podzastopani v tem razredu sredstev, kar pomeni zamujeno priložnost.

Poslovne nepremičnine vlagateljem ponujajo kombinacijo stabilnosti, donosnosti in diverzifikacije. V zadnjih dveh desetletjih so ob nižji volatilnosti dosegle primerljive donose z delnicami in presegle donosnosti obveznic. Ključen prispevek k tem donosom je reden in zanesljiv denarni tok, ki izhaja iz dolgoročnih najemnih pogodb.

Najemnine, pogosto indeksirane na inflacijo, omogočajo stabilno rast prihodkov in potencialno zaščito kupne moči kapitala. Kot fizična sredstva, katerih vrednost dolgoročno sledi stroškom nadomestitve (gradnja, materiali, zemljišča), poslovne nepremičnine zgodovinsko dokazujejo tudi svojo vlogo kot učinkovita zaščita pred inflacijo – na ravni cen in prihodkov.

Posebnost nepremičnin je tudi njihova nizka korelacija z drugimi razredi sredstev, kar pomeni, da se njihove vrednosti pogosto ne gibajo vzporedno z delnicami ali obveznicami. Zaradi tega imajo pomembno vlogo pri razpršitvi tveganj v portfelju. Poleg tega so vrednotenja nepremičnin običajno temelječa na ocenjevanju (namesto sprotnih tržnih nihanj), kar še dodatno prispeva k stabilnosti vrednosti naložbe.

Kljub vsem prednostim je pomembno poudariti, da pretekla uspešnost ni zagotovilo za prihodnje donose in da morajo biti vse naložbene odločitve sprejete premišljeno, na podlagi ciljev, časovnega okvira in profila tveganja posameznika. Vsekakor pa lahko nepremičnine kot del strateško zastavljenega portfelja pomembno prispevajo k dolgoročni stabilnosti in rasti premoženja.

Nepremičnine kot naložbeni razred: med stabilnostjo in strateško izbiro

Nepremičninski skladi so most med neposrednim nepremičninskim poslom in klasičnimi finančnimi naložbami. FOTO: Shutterstock

Vlagatelji lahko danes izbirajo med različnimi oblikami izpostavljenosti temu trgu – od neposrednega nakupa do bolj posrednih, profesionalno upravljanih pristopov.

Neposredna izpostavljenost – večji nadzor, večje zahteve

Nakup nepremičnine za oddajanje ostaja klasična izbira, ki prinaša popoln nadzor nad sredstvom. A ob tem zahteva visoko začetno naložbo, aktivno upravljanje in prinaša izzive glede likvidnosti – kar pomeni, da prodaja ni vedno hitra ali enostavna. To je tudi razlog, da večji vlagatelji pogosto posežejo po bolj strukturiranih oblikah naložb.

REIT-i in nepremičninske investicijske družbe – likvidnost po borznih pravilih

V najbolj likvidni sferi delujejo REIT-i (Real Estate Investment Trusts), ki so priljubljeni predvsem v ZDA in drugih razvitih trgih. Gre za na borzi kotirajoča podjetja, ki investirajo v nepremičnine in večino ustvarjenega dobička delijo kot dividende. Zaradi svoje narave so primerni tudi za manjše vlagatelje, a obenem izpostavljeni borzni volatilnosti. Tako se lahko v kriznih obdobjih njihova vrednost hitreje zniža kot pri neposrednih naložbah v nepremičnine. Njihovo gibanje načeloma sledi gibanju delniškega trga.

V Sloveniji sicer nimamo posebne zakonodaje za REIT-e, kot jih poznajo v ZDA ali nekaterih drugih državah, a konceptualno podobno vlogo opravljajo nepremičninske investicijske družbe (NID). Gre za delniške družbe, katerih premoženje je usmerjeno pretežno v nepremičnine, vlagateljem pa omogočajo posredno izpostavljenost trgu z nižjim začetnim vložkom in brez potrebe po aktivnem upravljanju posameznih sredstev. Družbe so regulirane v okviru zakonodaje o investicijskih skladih, kar pomeni, da je delovanje strokovno upravljano in transparentno, a hkrati manj likvidno in bolj primerno za dolgoročno naravnane vlagatelje.

Nepremičninski skladi – profesionalno upravljanje in dostopnost

Neposredna alternativa fizičnemu lastništvu so nepremičninski skladi. Ti vlagateljem omogočajo dostop do razpršenega portfelja nepremičnin z bistveno nižjim začetnim vložkom. Investicije upravljajo strokovnjaki, vlagatelj pa s tem pridobi transparentnost, razpršitev in večjo učinkovitost upravljanja.

Razlikujemo med skladi z določenim rokom trajanja in odprtimi skladi, pogosto imenovani tudi »evergreen«, brez določenega roka trajanja. Skladi z določenim rokom trajanja vlagateljem ponujajo jasno strukturiran naložbeni okvir z vnaprej določenim začetkom in koncem. Ta časovna omejitev omogoča upravljavcem, da se osredotočijo na dolgoročne strategije ustvarjanja vrednosti, brez potrebe po ohranjanju likvidnosti za morebitne odkupe vlagateljev. Posledično lahko takšni skladi investirajo v projekte z višjim potencialom donosa, ki zahtevajo več časa in aktivno upravljanje. Tovrstni skladi zahtevajo višji minimalni vložek (v Sloveniji je najnižji znesek omejen na 50.000 EUR), v zameno pa ponujajo bolj osredotočeno in dolgoročno strategijo. Tovrstne strukture so praviloma namenjene bolj poučenim vlagateljem, ki razumejo specifike nepremičninskega trga in iščejo srednjeročno do dolgoročno udeležbo.

V praksi se profesionalni vlagatelji pogosto odločajo za kombiniran pristop. Na primer, pokojninski sklad lahko neposredno kupi nekaj ključnih nepremičnin, preostali del sredstev pa vlaga prek nepremičninskih skladov ali REIT-ov, predvsem zaradi večje likvidnosti in razpršitve tveganj. Ključno je razumeti, da je alternativni nepremičninski sklad, kot je Generali Adriatic Value Fund, optimalna vmesna rešitev med neposrednim nakupom nepremičnin in vlaganjem v REIT-e. Takšna naložba omogoča premišljeno izpostavljenost do nepremičninskega trga, hkrati pa združuje ključne prednosti obeh skrajnosti: razpršenost, strokovno upravljanje in potencial za stabilno donosnost. Vlagatelj se sicer zaveda, da je likvidnost nekoliko nižja kot pri REIT-ih, vendar v zameno pridobi večjo kakovost upravljanja in bolj ciljno usmerjeno strukturo naložbe v vnaprej določenem časovnem okviru.

Slovenija in Hrvaška kot privlačni destinaciji za vlaganje v poslovne nepremičnine

Slovenija in Hrvaška postajata vse bolj zanimivi za nepremičninske investitorje in ponujata kombinacijo stabilnosti in rasti. FOTO: Roman Šipić

Slovenija in Hrvaška postajata vse bolj zanimivi za nepremičninske vlagatelje, saj ponujata redko kombinacijo stabilnosti, nadpovprečnih donosov in pripadnosti Evropski uniji. Obe državi sta članici evroobmočja (EMU), kar pomeni usklajen in predvidljiv regulatorni in pravni okvir ter popolno odsotnost valutnega tveganja (FX) za investitorje iz EU – pomembna konkurenčna prednost v primerjavi z državami srednje in vzhodne Evrope (CEE) ter drugimi obrobnimi trgi.

Nepremičninski trg v obeh državah izkazuje robustnost – v nasprotju s številnimi drugimi svetovnimi trgi, kjer so dvigi obrestnih mer sprožili korekcije cen, Slovenija in Hrvaška takšnega padca nista doživeli. To priča o tržni stabilnosti in zrelosti. Vrednosti so ostale stabilne kljub turbulentnemu svetovnemu dogajanju, kar dodatno krepi zaupanje investitorjev.

Najemna donosnost poslovnih nepremičnin v Sloveniji in na Hrvaškem ostaja izjemno privlačna – v povprečju je od 40 do 60 odstotkov višja kot v zahodni Evropi ter tudi kot v nekaterih delih srednje in vzhodne Evrope. Poleg tega trga še nista zasičena, zato obstaja velik potencial za nadaljnjo rast in razvoj.

Makroekonomski kazalniki regije ostajajo pozitivni, vrh obrestnih mer je bil dosežen leta 2024, trenutno pa smo že v obdobju njihovega postopnega zniževanja. Ta trend ne vpliva pozitivno le na domači nepremičninski trg, temveč tudi globalno, saj spodbuja ponovni val investicij in ugodnejše pogoje financiranja.

Trenutno povpraševanje po modernih poslovnih prostorih – zlasti v Ljubljani in Zagrebu – presega ponudbo, kar ustvarja priložnosti za investitorje in vpliva na rast najemnin. V Ljubljani že nastajajo novi vrhunski poslovni objekti, ki bodo še dodatno utrdili položaj mesta kot nepremičninske lokacije z visokim potencialom.

To je tržno sporočilo. Pred sprejetjem naložbene odločitve preberite dokumente s ključnimi informacijami za vlagatelje in prospekt. Generali Investments d. o. o., Ljubljana.

Naročnik oglasne vsebine je Generali Investments